Cuánto cuesta escriturar una casa en 2026: conceptos reales

Respuesta rápida: no existe un precio nacional único para escriturar una casa. El concepto más grande del presupuesto es el ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles, también llamado traslación de dominio o transmisiones patrimoniales), que fija cada entidad o municipio: en la capital de 18 entidades es una tasa fija (2% en la mayoría, 2.4% en Aguascalientes, 3% en Monterrey y Saltillo) y en otras diez es una tarifa progresiva que sube con el valor. A eso se suman honorarios notariales según el arancel local, derechos de Registro Público, avalúo y certificados. Y si la operación es una compraventa, el notario calcula y entera bajo su responsabilidad el ISR del vendedor (Art. 126 de la Ley del Impuesto sobre la Renta).

Cuánto cuesta escriturar una casa: los 6 conceptos

Ese reparto es costumbre comercial, no ley. Comprador y vendedor pueden pactar otra distribución en el contrato, y conviene dejarlo por escrito antes de firmar.

Por qué el ISAI cambia tanto de un estado a otro

El ISAI es un impuesto municipal en 31 entidades (por el Art. 115 constitucional, que reserva a los municipios los ingresos sobre la propiedad inmobiliaria) y un impuesto local en la Ciudad de México, donde no hay municipios. Cada congreso local o cada ayuntamiento fija la tasa, así que la misma casa con el mismo valor paga distinto según dónde esté.

La tabla siguiente reúne la tasa vigente que cobra la capital de cada entidad, leída del ordenamiento oficial que la fija. Si tu casa está en otro municipio de la misma entidad, la tasa puede variar cuando la ley remite a la ley de ingresos municipal.

Entidades con tasa fija (capital)

Entidades con tarifa progresiva (capital)

En estas entidades el impuesto no es un porcentaje plano: hay una tabla con cuota fija y tasa sobre el excedente, de modo que la tasa efectiva sube con el valor del inmueble. El rango indica la tasa marginal del primer y del último tramo.

En Chiapas, Oaxaca, Sonora y Veracruz no fue posible confirmar la tasa contra el documento oficial vigente, así que no la afirmamos: pídela directamente en la tesorería municipal o al notario.

Estas tasas cubren el supuesto general. Las reducciones, exenciones y tratamientos especiales (vivienda de interés social, regularizaciones, ciertos supuestos hereditarios) los define cada ordenamiento y hay que consultarlos caso por caso.

Por qué la escritura pública no es opcional

El Código Civil Federal admite el documento privado con firmas ratificadas ante notario, juez o Registro Público solo cuando el valor de avalúo del inmueble no rebasa un umbral bajo, expresado en veces el salario mínimo diario (Art. 2317). Por encima de ese umbral, la venta se hace en escritura pública (Art. 2320).

Y hay una razón práctica todavía más importante: los documentos registrables que no se registran no producen efectos en perjuicio de tercero (Art. 3007 del Código Civil Federal). Un contrato privado guardado en un cajón no te protege frente a quien compre de buena fe e inscriba primero. La inscripción en el Registro Público es lo que hace oponible tu propiedad frente al mundo.

Si vienes de un terreno y no de una casa terminada, el desglose cambia y lo revisamos aparte en cuánto cuesta escriturar un terreno. El recorrido completo del trámite, paso por paso, está en escriturar una propiedad en México.

Lo que casi siempre se olvida del presupuesto

• Adeudos del inmueble. Predial y agua se liquidan antes de firmar; el notario pedirá las constancias de no adeudo.
• Certificado de libertad de gravamen. Si aparece una hipoteca, un embargo o una anotación preventiva, hay que cancelarla antes, y eso es otro trámite con costo.
• Casa sin escritura previa. Si el inmueble nunca se inscribió, primero hay que inmatricularlo o regularizarlo. Es un procedimiento aparte que revisamos en regularizar un terreno sin escrituras.
• Casa heredada. No se puede escriturar a nombre de los herederos hasta que la sucesión se resuelva y se adjudique. Sin testamento, el camino es el juicio sucesorio intestamentario.
• Crédito de por medio. Si hay hipoteca nueva, se suman los gastos de la institución financiera y la inscripción de la garantía.

El ISR del vendedor y la exención de casa habitación

Cuando la operación se consigna en escritura pública, el pago provisional del ISR se hace por declaración dentro de los quince días siguientes a la firma, y los notarios calculan el impuesto bajo su responsabilidad y lo enteran (Art. 126 LISR). El vendedor no lo administra por su cuenta.

Ahora bien, está exento el ingreso derivado de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público (Art. 93, fracción XIX, inciso a de la LISR). Por el excedente sí se determina la ganancia y se calcula el impuesto. La exención está condicionada a que durante los tres años inmediatos anteriores el contribuyente no haya enajenado otra casa habitación con esa misma exención, y debe manifestarlo bajo protesta de decir verdad ante el fedatario.

El valor en pesos de las setecientas mil UDIs cambia todos los días, porque el Banco de México publica el valor de la unidad de inversión. Pídele al notario el cálculo con el valor vigente el día de la operación.

Cómo pedir una cotización que sí se pueda comparar

Una cotización sirve solo si viene desglosada. Pide al notario que separe:

1. Honorarios notariales, con IVA indicado aparte.
2. ISAI, con la tasa o el tramo de tarifa que aplicó y sobre qué valor.
3. Derechos de Registro Público.
4. Avalúo y quién lo practica.
5. Certificados y constancias, uno por uno.
6. Gastos de gestoría, si los hay.

Con ese desglose puedes comparar dos notarías de forma real. Sin él, dos cifras "totales" no son comparables porque casi nunca incluyen lo mismo.

Cómo te ayudamos

En RIVENZA revisamos el expediente antes de que firmes: qué régimen de propiedad tiene el inmueble, si hay gravámenes o adeudos, si la sucesión está cerrada, si el vendedor puede acreditar la titularidad y qué conceptos del presupuesto realmente te tocan a ti. Si quieres una revisión completa de tu caso con un abogado, puedes contarnos tu caso y llegar a la notaría con el panorama claro.

Y si lo que estás resolviendo es la parte sucesoria (a quién se escritura y con qué documento), empieza por proteger tu herencia con un testamento y por la calculadora de testamento, que compara el costo de otorgarlo contra el del juicio intestamentario.

Resumen

• No hay precio nacional único: el ISAI, que es el concepto más grande, lo fija cada entidad o municipio.
• En la capital de 18 entidades la tasa es fija (2% en la mayoría, 2.4% y 3% en tres casos); en otras diez es progresiva.
• Los honorarios notariales dependen del arancel local, no de un porcentaje nacional.
• Por encima del umbral del Art. 2317 del Código Civil Federal, la venta va en escritura pública (Art. 2320), y sin inscripción no hay efectos frente a terceros (Art. 3007).
• El ISR del vendedor lo calcula y entera el notario (Art. 126 LISR), con la exención de casa habitación hasta 700,000 UDIs (Art. 93, fr. XIX, inciso a).
• Casa heredada, sin escritura previa o con gravámenes: el costo sube porque hay un trámite previo que resolver.