Donación de casa a hijos vs herencia: qué conviene
Donar transmite hoy y es casi irreversible; heredar transmite al morir y es revocable. Comparativa fiscal y civil con Art. 93 LISR y Código Civil.
Respuesta rápida: la donación transmite la propiedad hoy y sale del patrimonio del donante de forma prácticamente definitiva; el testamento transmite al morir y puede cambiarse cuantas veces se quiera, porque el testamento es un acto personalísimo, revocable y libre (Art. 1295 del Código Civil Federal). En lo fiscal, de padres a hijos ambas vías están exentas de ISR para quien recibe: los donativos entre ascendientes y descendientes en línea recta están exentos cualquiera que sea su monto (Art. 93, fr. XXIII, inciso a de la LISR) y lo recibido por herencia o legado también está exento (Art. 93, fr. XXII). La decisión, entonces, no es fiscal: es de control.
Donación de casa a hijos frente a herencia: comparativa
| Criterio | Donación en vida | Herencia por testamento |
|---|---|---|
| Cuándo se transmite la propiedad | Al perfeccionarse la donación y aceptarse | Al fallecer el testador |
| ¿Se puede cambiar de opinión? | No de forma libre; revocarla requiere causa legal y juicio | Sí, el testamento es revocable hasta la muerte (Art. 1295 CCF) |
| ¿Quién controla el inmueble después? | El donatario, salvo que se reserve usufructo | El testador, mientras viva |
| ISR para quien recibe | Exento de ascendiente a descendiente en línea recta, sin límite de monto (Art. 93, fr. XXIII, a LISR) | Exento (Art. 93, fr. XXII LISR) |
| Impuesto local por adquirir el inmueble | Aplica según la entidad | Aplica según la entidad en la adjudicación |
| Formalidad | Escritura pública, misma forma que la venta (Arts. 2345, 2320 CCF) | Testamento ante notario y después trámite sucesorio |
| Riesgo si el donante se queda sin patrimonio | Nula si no se reserva lo necesario para vivir (Art. 2347 CCF) | No aplica: el testador conserva sus bienes |
| Impugnación | Inoficiosa si perjudica alimentos debidos (Art. 2348 CCF) | Inoficioso si no deja la pensión alimenticia debida (Art. 1374 CCF) |
| Qué pasa con los demás bienes | Siguen en el patrimonio; si no hay testamento, abren sucesión legítima (Art. 1599 CCF) | El testamento puede cubrirlos todos |
Qué es exactamente una donación
Donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes (Art. 2332 del Código Civil Federal). Dos consecuencias que conviene tener claras desde el principio:
- No puede comprender bienes futuros (Art. 2333). Se dona lo que se tiene hoy.
- Es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la aceptación al donador (Art. 2340), y la aceptación debe hacerse en vida del donante para surtir efecto (Art. 2346).
Tratándose de un inmueble, la formalidad no es negociable: la donación de bienes raíces se hará en la misma forma que la ley exige para su venta (Art. 2345), y por encima del umbral del Art. 2317 esa forma es la escritura pública (Art. 2320). Después hay que inscribirla, porque los documentos registrables que no se registran no producen efectos en perjuicio de tercero (Art. 3007).
Los dos límites civiles que casi nadie ve venir
Primero, no puedes donar todo. Es nula la donación que comprenda la totalidad de los bienes del donante si éste no se reserva en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir según sus circunstancias (Art. 2347). Esta regla existe para evitar que un padre quede en la calle después de firmar. La solución técnica habitual es donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio: los hijos quedan como dueños en el Registro, pero los padres conservan el uso y los frutos mientras vivan.
Segundo, los alimentos pesan más que la donación. Las donaciones serán inoficiosas en cuanto perjudiquen la obligación del donante de ministrar alimentos a aquellas personas a quienes los debe conforme a la ley (Art. 2348). Si donar deja sin sustento a un acreedor alimentario, la donación se reduce en lo que sea necesario.
La misma lógica opera del lado testamentario: es inoficioso el testamento en que no se deje la pensión alimenticia a quienes el testador debe dejarles alimentos (Art. 1374), entre ellos los descendientes menores de 18 años respecto de los cuales tenga obligación legal al momento de la muerte y los descendientes imposibilitados de trabajar (Art. 1368). El preferido tendrá solamente derecho a que se le dé la pensión que corresponda, subsistiendo el testamento en todo lo que no perjudique ese derecho (Art. 1375).
El punto fiscal, con nombre y apellido
El régimen del ISR para las personas físicas es claro y conviene leerlo textualmente:
- Herencia y legado: están exentos los ingresos que se reciban por herencia o legado (Art. 93, fracción XXII de la LISR). Sin límite de monto y sin condición.
- Donativos entre cónyuges y de ascendientes a descendientes en línea recta: exentos cualquiera que sea su monto (Art. 93, fracción XXIII, inciso a).
- Donativos de descendientes a ascendientes en línea recta: exentos siempre que los bienes recibidos no se enajenen ni se donen por el ascendiente a otro descendiente en línea recta sin limitación de grado (inciso b). Esta condición existe para cerrar el triangulado padre a hijo a otro hijo.
- Los demás donativos: exentos solo hasta un tope anual expresado en la ley; por el excedente se paga impuesto (inciso c).
Dos obligaciones de reporte que suelen olvidarse:
- Hay que informar en la declaración del ejercicio los préstamos, donativos y premios obtenidos cuando en lo individual o en conjunto excedan de $600,000.00 (Art. 90 LISR).
- Quien en el ejercicio obtuvo ingresos totales superiores a $500,000.00 debe declarar la totalidad de sus ingresos, incluidos los exentos por herencia o legado de la fracción XXII del Art. 93 (Art. 150 LISR).
La exención no significa "no declarar". Significa "no pagar ISR por ese ingreso".
Lo que ninguna de las dos vías evita es el impuesto local por la adquisición del inmueble (ISAI, traslación de dominio o transmisiones patrimoniales), que fija cada entidad o municipio, ni los honorarios notariales y derechos registrales. El desglose por entidad está en cuánto cuesta escriturar una casa en 2026, y el panorama fiscal completo de la vía hereditaria en impuesto por herencia en México.
Cuándo tiene sentido cada camino
La donación funciona bien cuando:
- Hay un solo bien y un solo destinatario claro, sin hermanos que puedan sentirse desplazados.
- Los padres quieren simplificar el futuro y aceptan perder el control, o donan la nuda propiedad reservándose el usufructo.
- Se quiere evitar que ese inmueble en concreto entre a un procedimiento sucesorio.
El testamento funciona mejor cuando:
- El patrimonio tiene varios bienes o varios destinatarios y hace falta repartir con reglas.
- Se quiere conservar la capacidad de cambiar de opinión: matrimonios, divorcios, nuevos nietos, distanciamientos.
- Hay acreedores alimentarios que deben quedar cubiertos.
- Se quiere nombrar albacea y dejar instrucciones que una donación simplemente no puede contener.
Y hay un tercer camino que se olvida: hacer ambas cosas. Donar un inmueble con reserva de usufructo y, además, otorgar testamento para todo lo demás. Son actos compatibles.
El error más caro: no hacer ninguna de las dos
Si no hay donación ni testamento, la herencia legítima se abre y el reparto lo define la ley: cuando quedan solo hijos, la herencia se divide entre todos por partes iguales (Art. 1607 CCF), y el cónyuge que sobrevive concurriendo con descendientes tiene derecho a la porción de un hijo bajo las condiciones del Art. 1624. El resultado no siempre coincide con lo que la familia esperaba, y llega después de un juicio sucesorio intestamentario.
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Resumen
- Donar transmite hoy y es difícil de deshacer; testar transmite al morir y es revocable (Art. 1295 CCF).
- De padres a hijos, ambas vías están exentas de ISR para quien recibe (Art. 93, fr. XXII y XXIII, inciso a LISR).
- Del hijo al padre, la exención está condicionada (inciso b).
- La donación de inmuebles va en escritura pública (Arts. 2345 y 2320 CCF) y debe inscribirse (Art. 3007).
- No se puede donar todo sin reservarse lo necesario para vivir (Art. 2347) y las donaciones son inoficiosas si perjudican alimentos (Art. 2348).
- Ninguna de las dos vías evita el impuesto local por adquirir el inmueble ni los gastos notariales.
- Informar al SAT sigue siendo obligatorio por encima de los umbrales de los Arts. 90 y 150 LISR.
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¿Qué conviene más, donar la casa a mis hijos o dejársela en herencia?+
Depende de qué quieras proteger. La donación transmite la propiedad hoy y es difícil de deshacer; el testamento transmite al morir y puede revocarse las veces que quieras, porque el testamento es un acto personalísimo, revocable y libre (Art. 1295 del Código Civil Federal). Si quieres conservar control y capacidad de cambiar de opinión, el testamento; si buscas transmitir ya y aceptas perder el control, la donación.
¿La donación de una casa a un hijo paga ISR?+
Están exentos del ISR los donativos entre cónyuges o los que perciban los descendientes de sus ascendientes en línea recta, cualquiera que sea su monto (Art. 93, fracción XXIII, inciso a de la LISR). Es decir, de padres a hijos la donación está exenta sin límite de monto para quien la recibe. Eso no elimina el impuesto local por la adquisición del inmueble ni los gastos notariales.
¿Y si el hijo dona la casa de regreso a los padres?+
El sentido inverso tiene condición: están exentos los donativos que perciban los ascendientes de sus descendientes en línea recta, siempre que los bienes recibidos no se enajenen o se donen por el ascendiente a otro descendiente en línea recta sin limitación de grado (Art. 93, fracción XXIII, inciso b de la LISR). Si el ascendiente después lo pasa a otro descendiente, se pierde el trato.
¿La donación de un inmueble tiene que ir ante notario?+
Sí. La donación de bienes raíces se hará en la misma forma que la ley exige para su venta (Art. 2345 del Código Civil Federal), y la venta de inmuebles por encima del umbral del Art. 2317 se hace en escritura pública (Art. 2320). Además, sin inscripción en el Registro Público el acto no produce efectos frente a terceros (Art. 3007).
¿Puedo donar toda mi casa si es lo único que tengo?+
Es nula la donación que comprenda la totalidad de los bienes del donante si éste no se reserva en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir según sus circunstancias (Art. 2347 del Código Civil Federal). Por eso muchas donaciones familiares se hacen reservando el usufructo vitalicio a los padres, que conservan el uso y los frutos mientras viven.
¿Una donación puede impugnarse después?+
Sí en supuestos concretos. Las donaciones serán inoficiosas en cuanto perjudiquen la obligación del donante de ministrar alimentos a quienes se los debe conforme a la ley (Art. 2348 del Código Civil Federal). También hay causas de revocación previstas en el propio Código. No es un acto blindado por definición, pero deshacerlo requiere juicio.
¿Donar en vida evita el juicio sucesorio?+
Evita el juicio solo respecto del bien donado, porque ese inmueble ya salió del patrimonio del donante. Si quedan otros bienes sin testamento, esos sí abren sucesión legítima. La herencia legítima se abre cuando no hay testamento, cuando el testador no dispuso de todos sus bienes y en otros supuestos del Art. 1599 del Código Civil Federal.
¿Hay que informar la donación al SAT?+
Las personas físicas residentes en México están obligadas a informar en la declaración del ejercicio sobre los préstamos, los donativos y los premios obtenidos en el mismo, siempre que en lo individual o en conjunto excedan de $600,000.00 (Art. 90 de la LISR). La exención no elimina la obligación de informar.