Contrato de compraventa de terreno en México
Contrato de compraventa de terreno: escritura pública sobre 365 UMA, registro, linderos (Art. 2290 CCF) y qué revisar si el predio es ejidal.
Respuesta rápida: El contrato de compraventa de terreno se rige por las mismas reglas de toda compraventa: existe cuando una parte se obliga a transferir la propiedad y la otra a pagar un precio cierto y en dinero (Art. 2248 del Código Civil Federal), debe hacerse en escritura pública cuando el valor de avalúo excede el equivalente a 365 veces el salario mínimo general diario, hoy leído como UMA (Art. 2320), es decir 42,818.15 pesos con la UMA de 117.31 pesos vigente en 2026, y no produce efectos contra tercero sino después de registrada (Art. 2322). Si el predio es ejidal, no se compra como propiedad privada mientras no se adopte el dominio pleno y el Registro Agrario Nacional expida el título (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria).
Contrato de compraventa de terreno: qué revisar antes de comprar
| Punto | Qué verificar | Por qué importa | Base legal o fuente |
|---|---|---|---|
| Naturaleza del predio | Privado, ejidal o comunal | Define si se puede vender y a quién | Arts. 80 a 84 Ley Agraria |
| Título de propiedad | Escritura inscrita a nombre del vendedor | Sin título inscrito no hay venta segura | Art. 2322 CCF |
| Gravámenes | Certificado de libertad de gravamen | Hipotecas y embargos siguen al predio | Art. 2119 CCF (evicción) |
| Medidas y linderos | Levantamiento topográfico contra el título | El vendedor entrega lo comprendido en los linderos | Art. 2290 CCF |
| Uso de suelo | Constancia municipal de zonificación | Define qué se puede construir | Normativa local |
| Adeudos | Predial y contribuciones locales | Se cobran al nuevo propietario | Normativa local |
| Forma del contrato | Escritura pública sobre 365 UMA | Validez de la operación | Arts. 2317 y 2320 CCF |
| Impuestos | ISR por enajenación y traslado de dominio local | El fedatario calcula y entera | Art. 93 LISR y normativa local |
El umbral que obliga a escriturar
El artículo 2317 del Código Civil Federal permite el documento privado con firmas ratificadas cuando el avalúo no excede el equivalente a 365 veces el salario mínimo general diario; el 2320 exige escritura pública cuando lo excede. Desde la reforma constitucional en materia de desindexación publicada en el Diario Oficial de la Federación el 27 de enero de 2016, esas menciones al salario mínimo como unidad de cuenta se entienden referidas a la Unidad de Medida y Actualización.
Con la UMA diaria vigente en 2026: 365 × 117.31 pesos = 42,818.15 pesos. Un terreno cuyo avalúo supere esa cifra se vende en escritura pública. Los códigos civiles estatales tienen su propia redacción y su propia unidad de referencia, así que el número puede cambiar de una entidad a otra.
Linderos, medidas y superficie
Este es el conflicto clásico del suelo. La regla del Código Civil Federal es que si en la venta de un inmueble se designaron los linderos, el vendedor está obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda, aunque haya exceso o disminución en las medidas expresadas en el contrato (Art. 2290).
En la práctica eso significa tres cosas:
- Contratar un levantamiento topográfico y compararlo con el título y con la cartografía catastral.
- Describir el predio con superficie, rumbos, distancias y colindancias, no solo con la superficie total.
- Documentar cualquier diferencia antes de firmar, con acuerdo expreso sobre el precio.
Terrenos ejidales: la revisión que se salta la mayoría
Comprar una parcela ejidal creyendo que se compra propiedad privada es el error más caro de esta materia. La Ley Agraria establece un camino específico:
- Enajenación de derechos parcelarios (Art. 80). Los ejidatarios pueden enajenar sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo de población. Se requiere conformidad por escrito de las partes ante dos testigos, ratificada ante fedatario público; notificación por escrito al cónyuge, concubina o concubinario e hijos del enajenante, quienes en ese orden gozan del derecho del tanto y deben ejercerlo dentro de treinta días naturales; y aviso por escrito al comisariado ejidal. Realizada la enajenación, el Registro Agrario Nacional la inscribe y expide los nuevos certificados parcelarios.
- Dominio pleno (Arts. 81 y 82). Cuando la mayor parte de las parcelas del ejido han sido delimitadas y asignadas, la asamblea puede resolver que los ejidatarios adopten el dominio pleno. El interesado solicita al Registro Agrario Nacional la baja de las tierras y este expide el título de propiedad, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. A partir de la cancelación de la inscripción en el Registro Agrario Nacional, las tierras dejan de ser ejidales y quedan sujetas al derecho común.
- Primera enajenación con dominio pleno (Art. 84). Los familiares del enajenante, quienes hayan trabajado las parcelas por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población ejidal gozan, en ese orden, del derecho del tanto, ejercitable dentro de treinta días naturales.
Si el vendedor solo tiene certificado parcelario, no hay escritura que inscribir todavía. Antes de pagar cualquier anticipo hay que definir la ruta.
Evicción y saneamiento
Todo el que enajena está obligado a responder de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato (Art. 2120), y hay evicción cuando el comprador es privado del todo o parte del bien por sentencia firme en razón de un derecho anterior a la adquisición (Art. 2119). En terrenos, los derechos anteriores suelen ser hipotecas, servidumbres, litigios de posesión o cadenas de títulos incompletas.
El saneamiento por vicios ocultos también aplica, aunque en suelo su alcance es menor porque el vendedor no responde de los defectos manifiestos o que están a la vista (Art. 2143). Las acciones por vicios ocultos se extinguen a los seis meses contados desde la entrega (Art. 2149).
Promesa, anticipos y forma de pago
Cuando falta un trámite por resolver, lo correcto es firmar promesa de compraventa. Solo genera obligaciones de hacer (Art. 2245), debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo (Art. 2246), y si el promitente se niega a firmar el definitivo, el juez firma en su rebeldía (Art. 2247). Un anticipo entregado sin promesa escrita y sin plazo es dinero difícil de recuperar.
Impuestos y costos
La exención de casa habitación del artículo 93 fracción XIX inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta no cubre la venta de un terreno sin vivienda: está redactada para la casa habitación del contribuyente. La ganancia se determina conforme al capítulo de enajenación de bienes y el fedatario calcula y entera el pago provisional. El impuesto local por adquisición o traslado de dominio, los derechos registrales, el avalúo y los honorarios notariales se rigen por tarifas estatales y municipales. El desglose práctico está en cuánto cuesta escriturar un terreno y en cómo escriturar una propiedad en México.
Cómo te ayudamos
Revisamos el título, la naturaleza del predio, los gravámenes y el proyecto de escritura antes de que entregues dinero, y si el terreno es ejidal definimos qué ruta legal existe y cuánto tiempo toma. Cuéntale tu caso a la abogada titular con la Lic. Angélica Rivera, abogada titular con 34 años de experiencia jurídica, o revisa el hub de escrituración.
Si en el mismo movimiento vas a comprar casa, revisa contrato de compraventa de casa; si el predio está rentado, revisa la guía completa del contrato de arrendamiento.
Actualizado: 2 de septiembre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal, Ley Agraria y Ley del Impuesto sobre la Renta. UMA diaria 2026: 117.31 pesos. Las reglas de uso de suelo e impuestos locales varían por entidad y municipio.
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¿El contrato de compraventa de terreno debe hacerse ante notario?+
Sí cuando el valor de avalúo del predio excede el equivalente a 365 veces el salario mínimo general diario, hoy leído como UMA, porque en ese caso la venta debe hacerse en escritura pública (Art. 2320 del Código Civil Federal). Por debajo de ese umbral puede otorgarse en documento privado firmado ante dos testigos con firmas ratificadas ante notario, juez competente o Registro Público de la Propiedad (Art. 2317). Con la UMA de 2026 ese umbral equivale a 42,818.15 pesos.
¿Qué pasa si el terreno mide menos de lo que dice el contrato?+
Si en la venta se designaron los linderos, el vendedor está obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda, aunque haya exceso o disminución en las medidas expresadas en el contrato (Art. 2290 del Código Civil Federal). Por eso el levantamiento topográfico y la coincidencia entre linderos, medidas y colindancias del título es la revisión más importante antes de firmar.
¿Puedo comprar un terreno ejidal?+
No como si fuera propiedad privada mientras conserve esa naturaleza. Los ejidatarios pueden enajenar sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo de población, con conformidad por escrito ante dos testigos ratificada ante fedatario público, notificación a cónyuge, concubina o concubinario e hijos, que gozan del derecho del tanto por treinta días naturales, y aviso al comisariado ejidal (Art. 80 de la Ley Agraria).
¿Cómo se convierte un terreno ejidal en propiedad privada?+
La asamblea debe resolver que los ejidatarios puedan adoptar el dominio pleno sobre las parcelas delimitadas y asignadas (Art. 81 de la Ley Agraria). Después el ejidatario solicita al Registro Agrario Nacional que la tierra sea dada de baja y ese registro expide el título de propiedad, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. A partir de la cancelación de la inscripción en el Registro Agrario Nacional las tierras dejan de ser ejidales y quedan sujetas al derecho común (Art. 82).
¿Hay derecho del tanto en la primera venta de una parcela con dominio pleno?+
Sí. En la primera enajenación de parcelas sobre las que se adoptó el dominio pleno, los familiares del enajenante, quienes hayan trabajado esas parcelas por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población ejidal gozan del derecho del tanto en ese orden, y deben ejercerlo dentro de un término de treinta días naturales (Art. 84 de la Ley Agraria).
¿Por qué es indispensable inscribir la compra del terreno?+
Porque la venta de bienes raíces no produce efectos contra tercero sino después de registrada (Art. 2322 del Código Civil Federal). Un contrato privado sin inscripción vale entre las partes, pero no impide que el vendedor lo venda otra vez, que sus acreedores embarguen el predio o que un tercero que sí inscribió resulte preferido.
¿Aplica la exención de ISR de casa habitación al vender un terreno?+
No. La exención del artículo 93 fracción XIX inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta se refiere a la enajenación de la casa habitación del contribuyente, no a un terreno sin construcción destinada a vivienda. La ganancia por la venta del terreno se determina y grava conforme a las reglas del capítulo de enajenación de bienes y el fedatario calcula el pago provisional.
¿Qué debo revisar del uso de suelo antes de comprar un terreno?+
La constancia o certificado de zonificación y uso de suelo que expide el municipio o la alcaldía, porque define qué se puede construir, con qué densidad y con qué restricciones. También conviene verificar si el predio está en zona de riesgo, si tiene afectaciones por vía pública o servidumbres, y si hay adeudos de predial. Estos documentos son locales y cada entidad los denomina de forma distinta.