Contrato de arrendamiento: guía completa 2026
Contrato de arrendamiento: definición (Art. 2398 CCF), forma escrita, duración mínima de un año en vivienda y las ocho estipulaciones del Art. 2448-F.
Respuesta rápida: El contrato de arrendamiento existe cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso un precio cierto, y no puede exceder de diez años en fincas destinadas a habitación ni de veinte años en fincas destinadas al comercio o a la industria (Art. 2398 del Código Civil Federal). Debe otorgarse por escrito y la falta de esa formalidad se imputa al arrendador (Art. 2406). En vivienda, la duración mínima es de un año forzoso para ambas partes salvo convenio en contrario (Art. 2448-C) y el documento debe contener las ocho estipulaciones mínimas del Art. 2448-F.
Qué debe contener el contrato de arrendamiento
El artículo 2448-F del Código Civil Federal es la lista corta de lo que no puede faltar cuando el inmueble se destina a habitación. Si tu contrato no tiene alguno de estos puntos, no es inválido de forma automática, pero sí es un contrato débil el día que hay conflicto.
| Estipulación mínima | Qué significa en la práctica | Base legal |
|---|---|---|
| Nombres del arrendador y del arrendatario | Nombre completo y identificación oficial de ambos | Art. 2448-F, fr. I |
| Ubicación del inmueble | Calle, número, interior, colonia, código postal | Art. 2448-F, fr. II |
| Descripción del inmueble y sus accesorios | Cuartos, instalaciones, muebles y el estado en que se entregan | Art. 2448-F, fr. III |
| Monto de la renta | Cantidad en moneda nacional | Art. 2448-F, fr. IV y 2448-D |
| La garantía, en su caso | Fiador, depósito o póliza; cuál es y cómo se libera | Art. 2448-F, fr. V |
| Destino habitacional del inmueble | Mención expresa de que es para vivienda | Art. 2448-F, fr. VI |
| Término del contrato | Fecha de inicio y de terminación | Art. 2448-F, fr. VII y 2448-C |
| Obligaciones adicionales de las partes | Todo lo que pacten además de lo que ya dice la ley | Art. 2448-F, fr. VIII |
Cada estado tiene su propio código civil y algunas reglas cambian de una entidad a otra. El Código Civil Federal es la referencia que usamos aquí porque marca el estándar del que parten casi todos los códigos locales; antes de firmar conviene revisar el código de tu entidad.
Para qué sirve el contrato de arrendamiento
Sirve para tres cosas concretas.
- Fijar el precio y la forma de pago. La renta debe estipularse en moneda nacional y se paga en los plazos convenidos; a falta de convenio, por meses vencidos (Arts. 2448-D y 2448-E).
- Delimitar responsabilidades. El contrato define quién repara qué, quién paga servicios y en qué estado se devuelve el inmueble.
- Ser prueba en juicio. Cuando hay demanda por arrendamiento, el escrito inicial debe acompañarse con el contrato si se celebró por escrito. Sin contrato el juicio sigue siendo posible, pero hay que probar el arrendamiento por otros medios.
Duración: el mínimo de un año y los topes de la ley
En vivienda hay un piso y un techo:
- Piso: un año forzoso para arrendador y arrendatario, salvo convenio en contrario (Art. 2448-C).
- Techo: diez años en fincas destinadas a habitación; veinte años en fincas destinadas al comercio o a la industria (Art. 2398).
Si no se pactó plazo, el arrendamiento es por tiempo indeterminado y cualquiera de las partes puede terminarlo con aviso por escrito de quince días de anticipación cuando el predio es urbano, y de un año si es rústico (Art. 2478). Ese aviso por escrito es el punto donde más gente se equivoca: un mensaje de texto suelto no acredita nada.
Forma escrita, registro y ratificación de firmas
La ley no pide escritura pública. Pide tres cosas distintas y conviene no confundirlas:
- Forma escrita: obligatoria, y su ausencia se imputa al arrendador (Art. 2406).
- Registro del contrato: en vivienda, el arrendador debe registrar el contrato ante la autoridad competente y entregar al inquilino una copia registrada; el inquilino tiene acción para exigirlo y también puede registrar su copia (Art. 2448-G).
- Ratificación de firmas ante notario: opcional. No la exige la ley, pero cierra la discusión sobre si la firma es auténtica.
Obligaciones de cada parte
El reparto legal es claro incluso si el contrato guarda silencio.
El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso (Art. 2412): a entregar el inmueble en estado de servir y en condiciones de higiene y seguridad; a conservarlo haciendo las reparaciones necesarias; a no estorbar el uso; a garantizar el uso o goce pacífico durante todo el contrato; y a responder por vicios ocultos anteriores al arrendamiento.
El arrendatario está obligado (Art. 2425): a pagar la renta en la forma y tiempo convenidos; a responder de los perjuicios que el inmueble sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares o la de sus subarrendatarios; y a servirse del bien solo para el uso convenido.
Los detalles de cada lado los desarrollamos en derechos del arrendador y en derechos del inquilino.
Subarriendo, venta del inmueble y muerte de una de las partes
- Subarriendo: prohibido sin consentimiento expreso del arrendador; quien subarrienda sin permiso responde solidariamente con el subarrendatario por daños y perjuicios (Art. 2480) y da causa de rescisión (Art. 2489, fr. III).
- Venta del inmueble arrendado: el arrendamiento subsiste en sus términos (Art. 2409) y el inquilino tiene derecho de preferencia para comprar, con quince días para responder a la oferta escrita del propietario (Art. 2448-J).
- Muerte de alguna de las partes: el contrato no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido (Art. 2408). En vivienda, el cónyuge, la concubina o el concubinario, los hijos y los ascendientes que habitaban realmente el inmueble se subrogan en el contrato (Art. 2448-H).
Cómo termina el arrendamiento
El artículo 2483 enumera las causas: cumplimiento del plazo, convenio expreso, nulidad, rescisión, confusión, pérdida o destrucción total del bien, expropiación y evicción. Si el plazo vence y el inquilino sigue ocupando el inmueble sin oposición, el contrato continúa por tiempo indeterminado y se termina con el aviso de quince días del Art. 2478 (Art. 2487).
La rescisión no opera sola: la declara un juez. El arrendador puede pedirla por falta de pago, por usar el inmueble para algo distinto de lo convenido, por subarriendo no autorizado, por daños graves imputables al inquilino y por variar la forma del bien sin consentimiento (Art. 2489). El proceso completo está en desalojo de inquilino: proceso legal.
Errores que vemos con más frecuencia
- Contrato sin descripción del inmueble ni inventario. Sin descripción expresa, la ley presume que el inquilino recibió el bien en buen estado (Art. 2443), y esa presunción corre contra quien no documentó.
- Renta pactada en dólares para vivienda. En este capítulo la renta debe estipularse en moneda nacional (Art. 2448-D).
- Garantía mal redactada. Si el contrato no dice cuál es la garantía, cómo se ejecuta y cuándo se devuelve, el pleito es seguro; lo detallamos en garantías en el arrendamiento.
- Cláusulas que renuncian a derechos irrenunciables. Los artículos 2448-A, 2448-B, 2448-G y 2448-H son de orden público e interés social: cualquier estipulación en contrario se tiene por no puesta (Art. 2448).
Cómo te ayudamos
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Si además estás por comprar o vender el inmueble, revisa cómo escriturar una propiedad en México y qué debe incluir el contrato de compraventa de casa. Y si el patrimonio ya es de familia, conviene leer cómo proteger tu herencia con testamento.
Actualizado: 2 de septiembre de 2026. Fuente normativa: Código Civil Federal (última reforma publicada en el DOF el 14 de noviembre de 2025). Las reglas locales pueden variar; confirma el código civil de tu entidad.
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¿Para qué sirve el contrato de arrendamiento?+
Sirve para documentar que una parte concede el uso o goce temporal de un bien y la otra paga un precio cierto por ese uso (Art. 2398 del Código Civil Federal). En la práctica es la prueba de quién ocupa el inmueble, por cuánto tiempo, cuánto paga y qué obligaciones asumió cada parte. Sin contrato escrito el arrendamiento sigue existiendo, pero probarlo se vuelve mucho más caro y lento.
¿El contrato de arrendamiento tiene que ser por escrito?+
Sí. El artículo 2406 del Código Civil Federal ordena que el contrato de arrendamiento se otorgue por escrito y añade que la falta de esa formalidad se imputará al arrendador. Para vivienda, el artículo 2448-F repite la regla y además lista las estipulaciones mínimas que debe contener el documento.
¿Cuánto puede durar un contrato de arrendamiento?+
El artículo 2398 del Código Civil Federal fija los topes: el arrendamiento no puede exceder de diez años para fincas destinadas a habitación y de veinte años para fincas destinadas al comercio o a la industria. En vivienda existe además un piso: la duración mínima es de un año forzoso para ambas partes, salvo convenio en contrario (Art. 2448-C).
¿El contrato de arrendamiento debe pasar ante notario?+
La ley no exige escritura pública para arrendar. El Código Civil Federal solo pide que conste por escrito (Art. 2406) y, en vivienda, que el arrendador lo registre ante la autoridad competente y entregue al inquilino una copia registrada (Art. 2448-G). Ratificar firmas ante notario es opcional y solo sirve para reforzar la prueba de que las firmas son auténticas.
¿Qué pasa si se vende el inmueble que está rentado?+
El arrendamiento subsiste en los términos del contrato (Art. 2409 del Código Civil Federal) y el inquilino pasa a pagar la renta al nuevo propietario desde que se le notifica el título de propiedad. Además, el inquilino tiene derecho de preferencia para comprar: el propietario debe avisarle por escrito y el inquilino cuenta con quince días para aceptar la oferta (Art. 2448-J).
¿Puedo subarrendar el inmueble que rento?+
No sin consentimiento expreso del arrendador. El artículo 2480 del Código Civil Federal prohíbe subarrendar en todo o en parte y ceder los derechos del contrato sin ese consentimiento, y quien lo hace responde solidariamente con el subarrendatario por los daños y perjuicios. Subarrendar sin permiso es además causa de rescisión (Art. 2489 fracción III).
¿Qué pasa si el contrato se vence y el inquilino sigue viviendo ahí?+
Si el inquilino continúa en el uso del bien sin oposición del arrendador, el contrato continúa por tiempo indeterminado y él sigue obligado a pagar la renta que corresponda (Art. 2487 del Código Civil Federal). Cualquiera de las partes puede darlo por terminado con aviso por escrito de quince días de anticipación si el predio es urbano (Art. 2478). Las garantías que dio un tercero cesan al terminar el plazo determinado, salvo convenio en contrario.
¿Puedo terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo?+
Si el contrato tiene plazo fijo, concluye el día prefijado (Art. 2484) y salir antes es un incumplimiento, salvo que exista cláusula de terminación anticipada o una causa legal de rescisión. El arrendatario puede exigir la rescisión si el arrendador no hace las reparaciones necesarias, si pierde el uso del bien o si aparecen vicios ocultos anteriores al arrendamiento (Art. 2490).