Derechos del arrendador en México 2026
Derechos del arrendador: cobrar la renta, rescindir por falta de pago (Art. 2489 CCF), pedir embargo por dos meses de rentas y recuperar el inmueble.
Respuesta rápida: Los derechos del arrendador son cobrar la renta en la forma y tiempo convenidos, exigir que el inmueble se use solo para el destino pactado y que se le respondan los perjuicios causados por culpa o negligencia del inquilino (Art. 2425 del Código Civil Federal); pedir la rescisión del contrato por falta de pago, uso indebido, subarriendo no autorizado, daños graves o alteración del inmueble (Art. 2489); y recuperar el inmueble al terminar el arrendamiento. Si demanda rentas atrasadas de dos o más meses, puede pedir que el inquilino acredite estar al corriente y, de no hacerlo, que se embarguen bienes suficientes (Art. 525 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares).
Tabla: derechos del arrendador y su base legal
| Derecho | Alcance | Base legal |
|---|---|---|
| Cobrar la renta | En la forma y tiempo convenidos; a falta de convenio, por meses vencidos en vivienda | Arts. 2425 fr. I y 2448-E |
| Cobrar hasta la entrega | El inquilino paga la renta que se venza hasta el día que entregue el inmueble | Art. 2429 |
| Exigir el uso convenido | El inmueble solo se usa para el destino pactado | Art. 2425 fr. III |
| Prohibir el subarriendo | No hay subarriendo ni cesión sin consentimiento del arrendador | Art. 2480 |
| Rescindir el contrato | Falta de pago, uso indebido, subarriendo, daños graves, alteración del inmueble | Art. 2489 |
| Embargo por rentas | Si se reclaman dos o más meses y el demandado no acredita el pago | Art. 525 CNPCF |
| Recibir el inmueble como se entregó | Salvo lo perecido o menoscabado por el tiempo o causa inevitable | Arts. 2442 y 2443 |
| Terminar contrato sin plazo | Aviso por escrito con quince días si el predio es urbano | Art. 2478 |
| Vender el inmueble | Con aviso previo al inquilino, que tiene derecho de preferencia | Arts. 2409 y 2448-J |
Cobro de la renta: el derecho central
La obligación principal del inquilino es satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos (Art. 2425 fr. I). En vivienda, si el contrato no dice otra cosa, la renta se paga por meses vencidos y el inquilino no está obligado a pagarla sino desde el día en que recibe el inmueble (Art. 2448-E).
Dos precisiones que evitan discusiones:
- El arrendatario paga la renta que se venza hasta el día que entregue el inmueble (Art. 2429). Dejar de pagar porque "ya se va" no libera de nada mientras no haya entrega.
- La renta se paga en el lugar convenido y, a falta de convenio, en el domicilio del arrendatario (Art. 2427). Por eso conviene pactar transferencia bancaria y dejar rastro del pago.
Rescisión: cuándo el arrendador puede dar por terminado el contrato
El artículo 2489 enumera las causas por las que el arrendador puede exigir la rescisión:
- Falta de pago de la renta.
- Usar el inmueble en contravención al destino convenido.
- Subarrendar en contravención al artículo 2480.
- Daños graves al inmueble imputables al arrendatario.
- Variar la forma del inmueble sin consentimiento expreso del arrendador (Art. 2441).
La rescisión no la declara el arrendador: la declara un juez. Mientras no haya sentencia, el contrato sigue vivo. El camino procesal, con plazos reales, está en desalojo de inquilino: proceso legal.
Lo que el arrendador no puede hacer
Aquí es donde más propietarios se meten en problemas serios.
- Cambiar cerraduras, sacar muebles o cortar servicios. El arrendador debe garantizar el uso o goce pacífico durante todo el contrato y no estorbar ese uso, salvo reparaciones urgentes e indispensables (Art. 2412, fracciones III y IV; Art. 2414). El artículo 395 del Código Penal Federal castiga con tres meses a cinco años de prisión a quien de propia autoridad, con violencia, furtivamente, con amenaza o engaño, ocupe un inmueble ajeno o haga uso de él, y también a quien con esos medios ocupe un inmueble de su propiedad cuando la ley no lo permite por hallarse en poder de otra persona. La pena aplica aun cuando el derecho a la posesión sea dudoso o esté en disputa.
- Negarse a hacer reparaciones necesarias. Conservar el inmueble en estado de servir es obligación del arrendador (Art. 2412 fr. II) y su incumplimiento permite al inquilino rescindir o acudir al juez (Arts. 2416 y 2490).
- Quedarse con el depósito sin rendir cuentas. Si hay saldo a favor del arrendatario, debe devolverse de inmediato o depositarse judicialmente cuando el arrendador tiene un derecho que ejercitar (Art. 2422).
Responsabilidad del inquilino por daños e incendio
El arrendatario responde de los perjuicios que el inmueble sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios (Art. 2425 fr. II), y debe hacer las reparaciones de los deterioros de poca importancia que causan las personas que habitan el edificio (Art. 2444).
En materia de incendio la regla es específica: el arrendatario es responsable, salvo caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción (Art. 2435); no responde del fuego comunicado desde otra parte si tomó precauciones (Art. 2436); y si son varios los inquilinos y no se sabe dónde comenzó, todos responden en proporción a la renta que pagan (Art. 2437).
Venta del inmueble arrendado
Vender no cancela el arrendamiento: subsiste en los términos del contrato y el inquilino paga al nuevo propietario desde que se le notifica el título (Art. 2409). Antes de vender, el propietario debe dar aviso por escrito al inquilino precisando precio, términos y condiciones, porque el inquilino tiene derecho de preferencia y quince días para ejercerlo; vender sin respetarlo permite al inquilino demandar daños y perjuicios por una cantidad que no puede ser menor al cincuenta por ciento de las rentas pagadas en los últimos doce meses (Art. 2448-J).
Si vas a vender, revisa antes qué debe incluir el contrato de compraventa de casa y cómo escriturar una propiedad en México.
Qué hacer cuando el inquilino deja de pagar
El orden importa más que la prisa. Esta es la secuencia que recomendamos:
- Documenta el adeudo. Estado de cuenta con fechas, montos y comprobantes de los pagos que sí se hicieron.
- Requiere por escrito. Un requerimiento con acuse, correo certificado o notificación ante notario deja constancia de la fecha en que se exigió el pago.
- Revisa la garantía. Si hay fiador u obligado solidario, notifícalo desde ese momento; las garantías de un tercero cesan al término del plazo determinado salvo convenio en contrario (Art. 2487).
- Ofrece una salida negociada. Un convenio de entrega con fecha cierta suele resolverse antes que una sentencia.
- Demanda si no hay acuerdo. Con dos o más mensualidades vencidas puedes pedir la medida del artículo 525 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares para que el inquilino acredite estar al corriente o se embarguen bienes suficientes.
Lo que no debe hacerse en ningún punto de esa secuencia es tomar el inmueble por mano propia.
Cómo blindar tu posición como arrendador
- Contrato por escrito con las ocho estipulaciones del artículo 2448-F. Sin él, la falta de forma se imputa al arrendador (Art. 2406).
- Inventario con fotografías fechadas al entregar y al recibir.
- Garantía descrita con monto y forma de ejecución, revisada en garantías en el arrendamiento.
- Pagos por transferencia y recibos numerados.
- Avisos siempre por escrito, en especial el de terminación del artículo 2478.
Cómo te ayudamos
Preparamos el contrato, la carta de aviso o la demanda según en qué punto estés, y te decimos con franqueza si conviene negociar la entrega o litigar. Empieza con el generador de contrato de arrendamiento y cuéntale tu caso a la Lic. Angélica Rivera, abogada titular con 34 años de experiencia jurídica, y te decimos qué procede.
El otro lado de la relación está en derechos del inquilino, y el marco general en la guía completa del contrato de arrendamiento.
Actualizado: 2 de septiembre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal, Código Penal Federal y Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares. Confirma las reglas del código civil de tu entidad.
Contrato base en PDF con las cláusulas esenciales; revisión legal recomendada.
Genera tu contrato de arrendamientoDerecho civil
Asesoría personalizada con honorarios fijos y método documentable.
Ver detalle del servicio →Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los derechos del arrendador?+
Cobrar la renta en la forma y tiempo convenidos, exigir que el inmueble se use solo para el destino pactado, que se le respondan los perjuicios causados por culpa o negligencia del inquilino (Art. 2425 del Código Civil Federal), pedir la rescisión del contrato en los casos del artículo 2489, recuperar el inmueble al terminar el arrendamiento y ejecutar la garantía pactada.
¿Cuántos meses sin pagar puede pedir el arrendador la rescisión?+
El artículo 2489 fracción I del Código Civil Federal permite al arrendador exigir la rescisión por falta de pago de la renta en los términos de la fracción I del artículo 2425, sin fijar un número de meses. Lo que sí depende de dos mensualidades es la medida de embargo: si se demandan rentas atrasadas de dos o más meses, el actor puede pedir que el demandado acredite estar al corriente y, de no hacerlo, se embarguen bienes suficientes (Art. 525 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares).
¿Puede el arrendador cambiar la cerradura o cortar el agua y la luz?+
No. El arrendador no puede intervenir en el uso legítimo del bien salvo por reparaciones urgentes e indispensables (Arts. 2412 fracción III y 2414 del Código Civil Federal). Recuperar el inmueble por mano propia o impedir su uso puede constituir el delito de despojo, que el artículo 395 del Código Penal Federal castiga con tres meses a cinco años de prisión, y la pena es aplicable aun cuando el derecho a la posesión sea dudoso o esté en disputa.
¿Puedo aumentar la renta cuando quiera?+
No de forma unilateral. La renta es la pactada en el contrato y solo cambia por acuerdo de las partes o por la fórmula de actualización que el propio contrato prevea. Al terminar el plazo, arrendador y arrendatario son libres de convenir una renta distinta para el nuevo periodo; si no hay acuerdo, el contrato termina en sus términos. En vivienda la renta debe estipularse en moneda nacional (Art. 2448-D).
¿Qué pasa si vendo el inmueble que tengo rentado?+
El arrendamiento subsiste en los términos del contrato y el inquilino paga la renta al nuevo propietario desde que se le notifica el título de propiedad, judicialmente, ante notario o ante dos testigos (Art. 2409). Antes de vender, el propietario debe dar aviso por escrito al inquilino con precio y condiciones, porque el inquilino tiene derecho de preferencia y quince días para ejercerlo (Art. 2448-J).
¿Puedo entrar al inmueble a revisarlo durante el arrendamiento?+
Solo con el consentimiento del inquilino o en los supuestos que el contrato prevea, porque el arrendador está obligado a garantizar el uso o goce pacífico del bien durante todo el contrato y a no estorbar ese uso, salvo reparaciones urgentes e indispensables (Art. 2412, fracciones III y IV). Lo recomendable es pactar visitas de inspección con aviso previo y periodicidad definida.
¿El inquilino responde por un incendio?+
El arrendatario es responsable del incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción (Art. 2435 del Código Civil Federal). No responde del incendio comunicado desde otra parte si tomó las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara (Art. 2436). Cuando hay varios inquilinos y no se sabe dónde comenzó, todos responden en proporción a la renta que pagan (Art. 2437).
¿Cómo termino un contrato de arrendamiento sin plazo?+
Con aviso por escrito a la otra parte, con quince días de anticipación si el predio es urbano y con un año si es rústico (Art. 2478 del Código Civil Federal). Una vez dado el aviso, el arrendatario de predio urbano está obligado a poner cédulas y a mostrar el interior de la casa a quienes pretendan verla (Art. 2479).