Derechos del inquilino (arrendatario) en México

Respuesta rápida: El inquilino tiene derecho a recibir el inmueble en estado de servir para el uso convenido y en condiciones de higiene y seguridad, a que el arrendador haga todas las reparaciones necesarias, a que no se estorbe su uso, a que se le garantice el goce pacífico durante todo el contrato y a que se le responda por vicios ocultos anteriores al arrendamiento (Art. 2412 del Código Civil Federal). En vivienda se suman la duración mínima de un año forzoso salvo convenio en contrario (Art. 2448-C), el derecho a una copia registrada del contrato (Art. 2448-G) y la preferencia para comprar el inmueble con quince días para responder a la oferta (Art. 2448-J).

Derechos del inquilino: qué exige la ley y en qué plazos

Entrega, higiene y seguridad del inmueble

El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso, a entregar el inmueble con todas sus pertenencias, en estado de servir para el uso convenido y en condiciones que ofrezcan higiene y seguridad (Art. 2412 fr. I). Además, no debe darse en arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad exigidas por la ley (Art. 2448-A), y el arrendador que no haga las obras que la autoridad ordene para que sea habitable, higiénica y segura responde de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esa causa (Art. 2448-B). Ambas disposiciones son irrenunciables (Art. 2448).

Reparaciones: quién paga qué

El reparto legal es sencillo aunque casi nunca se respete en la práctica:

• Arrendador: todas las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en estado de servir (Art. 2412 fr. II).
• Arrendatario: los deterioros de poca importancia que regularmente causan quienes habitan el edificio (Art. 2444), y avisar al arrendador la necesidad de reparaciones a la brevedad posible, bajo pena de pagar los daños que su omisión cause (Art. 2415).

Si el arrendador no cumple, el inquilino elige entre rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que lo obligue a cumplir mediante un procedimiento rápido (Art. 2416), y el juez decide además sobre los daños y perjuicios causados por la falta de oportunidad en las reparaciones (Art. 2417).

Cuando no puedes usar el inmueble

Tres reglas que conviene conocer antes de aceptar cualquier acuerdo:

1. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente el uso, no se causa renta mientras dure el impedimento y, si dura más de dos meses, se puede pedir la rescisión (Art. 2431).
2. Si el impedimento es parcial, procede la reducción de la renta a juicio de peritos, salvo que las partes opten por la rescisión (Art. 2432).
3. Estas dos reglas no son renunciables (Art. 2433), así que una cláusula que las anule no vale.

La misma lógica aplica cuando la pérdida del uso proviene de reparaciones: el inquilino puede no pagar, pedir reducción o rescindir si la pérdida dura más de dos meses (Art. 2445).

Vicios ocultos y defectos del inmueble

El arrendador responde de los vicios o defectos que impidan el uso del inmueble, aunque no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido durante el arrendamiento sin culpa del inquilino; este puede pedir la disminución de la renta o la rescisión, salvo que se pruebe que conocía los defectos antes de contratar (Art. 2421). En la misma línea, el arrendatario puede exigir la rescisión por la existencia de vicios ocultos anteriores al arrendamiento y desconocidos por él (Art. 2490 fr. III).

Derecho de preferencia para comprar

Si el propietario decide vender, el inquilino tiene derecho a ser preferido frente a cualquier tercero (Art. 2448-J):

• El propietario debe dar aviso por escrito, precisando precio, términos, condiciones y modalidades.
• El inquilino tiene quince días para avisar por escrito que ejerce su derecho, exhibiendo las cantidades exigibles al aceptar la oferta.
• Si el propietario cambia los términos, debe dar un nuevo aviso y corre un nuevo plazo de quince días; tratándose del precio, solo si el cambio excede el diez por ciento.
• Vender sin respetar este derecho permite demandar daños y perjuicios por una cantidad que no puede ser menor al cincuenta por ciento de las rentas pagadas en los últimos doce meses, y la acción prescribe sesenta días después de que el inquilino conoce la compraventa.

Si decides comprar, revisa antes qué debe incluir el contrato de compraventa de casa y cómo escriturar una propiedad en México.

Si no te devuelven el depósito

Es el reclamo más frecuente al terminar un arrendamiento. La regla legal es clara: si al terminar el contrato hay saldo a favor del arrendatario, el arrendador debe devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algún derecho que ejercitar contra él, y en ese caso debe depositar judicialmente el saldo (Art. 2422). Retener el depósito sin justificar el destino no es una alternativa que la ley contemple.

Para reclamarlo con posibilidades reales conviene tener cuatro cosas:

1. El contrato donde consta el monto del depósito y los conceptos que cubre.
2. El comprobante de que se entregó esa cantidad.
3. El inventario o las fotografías del inmueble al recibirlo y al entregarlo. Sin descripción expresa al inicio, la ley presume que se recibió en buen estado (Art. 2443).
4. Un acta o constancia de entrega de llaves con fecha, porque el arrendatario paga la renta que se venza hasta el día que entrega el inmueble (Art. 2429).

Con esos elementos, primero se requiere por escrito y, si no hay respuesta, se demanda la devolución.

Lo que el inquilino sí debe cumplir

Los derechos vienen con obligaciones. El arrendatario debe pagar la renta en la forma y tiempo convenidos, responder de los perjuicios causados por su culpa o negligencia y usar el inmueble solo para el destino pactado (Art. 2425). No puede variar la forma del inmueble sin consentimiento expreso y, si lo hace, debe restablecerlo al devolverlo (Art. 2441), ni subarrendar sin autorización (Art. 2480). Incumplir estos puntos abre la puerta a la rescisión, como explicamos en derechos del arrendador y en desalojo de inquilino: proceso legal.

Cómo te ayudamos

Revisamos tu contrato antes de firmar, redactamos el aviso o la reclamación cuando el arrendador no repara, y te acompañamos si el asunto llega al juzgado. Puedes preparar tu documento base con el generador de contrato de arrendamiento y agendar una revisión de tu caso con la Lic. Angélica Rivera, abogada titular con 34 años de experiencia jurídica.

Para el panorama completo, revisa la guía completa del contrato de arrendamiento y, si te van a pedir fiador, garantías en el arrendamiento.

Actualizado: 2 de septiembre de 2026. Fuente normativa: Código Civil Federal (última reforma publicada en el DOF el 14 de noviembre de 2025). Cada entidad tiene su propio código civil; confirma las reglas locales.