Desalojo de inquilino: proceso legal en México
Desalojo de inquilino: juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral (Arts. 520 a 529 CNPCF), 15 días para contestar y hasta 3 meses para desocupar.
Respuesta rápida: En México el desalojo de un inquilino solo procede por sentencia de un juez, nunca por mano propia, y se tramita por la vía del juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral regulado en los artículos 520 a 529 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares. El inquilino tiene quince días para contestar la demanda desde el emplazamiento (Art. 522) y, si confiesa o se allana estando al corriente en el pago, el juez le concede un plazo de tres meses para desocupar (Art. 1006). Recuperar el inmueble cambiando cerraduras o cortando servicios puede constituir el delito de despojo (Art. 395 del Código Penal Federal).
Desalojo de inquilino: etapas y plazos del juicio
| Etapa | Qué ocurre | Plazo legal | Base legal |
|---|---|---|---|
| Demanda | Se presenta con el contrato, si se celebró por escrito, y ofreciendo pruebas | Sin plazo fijo | Art. 521 CNPCF |
| Competencia | Juez del lugar donde está el inmueble | Al presentar | Art. 89 fr. III CNPCF |
| Emplazamiento y contestación | El inquilino contesta y puede reconvenir | 15 días | Art. 522 CNPCF |
| Contestación a la reconvención | El actor responde la reconvención | 15 días | Art. 522 CNPCF |
| Señalamiento de audiencia | Se fija fecha para la audiencia de juicio | Dentro de 15 días | Art. 522 CNPCF |
| Audiencia de juicio | Conciliación, alegatos, pruebas y sentencia | En la audiencia | Art. 524 CNPCF |
| Entrega de la sentencia escrita | Copia simple a las partes | Máximo 2 días | Art. 524 CNPCF |
| Apelación | Contra la sentencia definitiva | En efecto devolutivo | Art. 528 CNPCF |
| Plazo para desocupar | Si el inquilino se allana y está al corriente | 3 meses | Art. 1006 CNPCF |
Antes de demandar: la causa tiene que existir
El arrendador puede exigir la rescisión del contrato por falta de pago de la renta, por usar el inmueble en contravención al destino convenido, por subarriendo no autorizado, por daños graves imputables al arrendatario y por variar la forma del inmueble sin consentimiento expreso (Art. 2489 del Código Civil Federal).
Si el contrato es por tiempo indeterminado, la vía no es la rescisión sino la terminación con aviso por escrito de quince días de anticipación cuando el predio es urbano (Art. 2478). Y si el plazo venció pero el inquilino siguió ocupando el inmueble sin oposición, el contrato continuó por tiempo indeterminado (Art. 2487), de modo que también se requiere ese aviso.
Elegir mal la causa es el error que más juicios alarga. Las causas del lado del arrendador están desarrolladas en derechos del arrendador.
El juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral, paso a paso
1. Demanda. Se presenta ante el juez del lugar del inmueble (Art. 89 fr. III). El escrito inicial debe acompañarse con el contrato de arrendamiento en caso de haberse celebrado por escrito, y las partes deben ofrecer desde sus escritos todas las pruebas que pretendan rendir (Art. 521).
2. Emplazamiento y contestación. Admitida la demanda se ordena emplazar al demandado, que debe contestar y, en su caso, reconvenir dentro de los quince días siguientes al emplazamiento; si hay reconvención, se corre traslado al actor para que la conteste en quince días (Art. 522). Para este juicio siempre se tiene como domicilio legal de la parte ejecutada el inmueble motivo del arrendamiento (Art. 526).
3. Audiencia de juicio. Desahogada la vista de excepciones y contestaciones, o transcurridos los plazos, el juez señala de inmediato fecha y hora para la audiencia, que debe fijarse dentro de los quince días siguientes (Art. 522). La preparación de las pruebas queda a cargo de las partes, que deben presentar testigos y peritos; si no se desahogan a más tardar en la audiencia, se declaran desiertas por causa imputable al oferente (Art. 523).
4. Sentencia. En la audiencia se abre una etapa de conciliación y mediación; si no hay convenio, se expresan alegatos, se desahogan pruebas y el juez explica su sentencia en lenguaje sencillo y lee los puntos resolutivos, entregando copia simple de la versión escrita en un plazo no mayor a dos días (Art. 524).
5. Recursos. Contra la sentencia definitiva procede la apelación en efecto devolutivo (Art. 528), lo que significa que el recurso no suspende por sí mismo la ejecución. Los incidentes no suspenden el procedimiento (Art. 527).
Rentas atrasadas: la medida del artículo 525
Cuando se demanda el pago de rentas atrasadas de dos o más meses, la parte actora puede solicitar que, al momento del emplazamiento o al contestar la demanda, el demandado acredite con los recibos correspondientes o con escritos de consignación sellados que está al corriente; si no lo hace, se embargan bienes de su propiedad suficientes para cubrir las rentas adeudadas (Art. 525). Es la herramienta que convierte una demanda de papel en una presión real de cobro.
Las acciones contra quien otorgó fianza de carácter civil por controversias derivadas del arrendamiento se tramitan con las reglas de este mismo capítulo (Art. 520), así que el fiador puede ser llamado al mismo juicio. Cómo funciona cada garantía está en garantías en el arrendamiento.
El plazo de gracia para desocupar
El artículo 1006 concede un beneficio importante al inquilino: si en la contestación confiesa o se allana a la demanda, siempre que esté y se mantenga al corriente en el pago de las rentas, el juez le concede un plazo de tres meses, fijado prudentemente, para desocupar. Cuando la demanda se funda exclusivamente en el pago de rentas, el beneficio también es de tres meses siempre que exhiba las rentas adeudadas y se mantenga al corriente. Esos plazos pueden modificarse por acuerdo de ambas partes en la audiencia de cumplimiento.
Para el arrendador esto significa que la vía rápida casi nunca es la más rápida en el papel: negociar una entrega ordenada con fecha cierta suele terminar antes que la sentencia.
Desalojo sin contrato escrito
Es una de las dudas más frecuentes. La respuesta corta es que sí se puede demandar: el artículo 521 dice que el escrito inicial se acompaña con el contrato en caso de haberse celebrado por escrito, lo que reconoce que el arrendamiento puede existir sin documento. La dificultad es probatoria: recibos, transferencias, mensajes, testigos y pago de servicios acreditan la relación. Conviene recordar que el artículo 2406 del Código Civil Federal imputa al arrendador la falta de forma escrita, así que quien no documentó es quien carga con el problema.
Lo que nunca debe hacerse
Cambiar cerraduras, sacar muebles, cortar agua, luz o gas, o impedir la entrada. Además de exponer al propietario al delito de despojo del artículo 395 del Código Penal Federal, esas conductas destruyen su posición en el juicio y suelen dar lugar a reclamaciones de daños. El arrendador está obligado a garantizar el uso o goce pacífico del inmueble durante todo el contrato y a no estorbar ese uso salvo reparaciones urgentes (Art. 2412, fracciones III y IV, del Código Civil Federal).
Vigencia del Código Nacional
El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares entra en vigor de manera gradual: en el orden federal conforme a la declaratoria que realicen las Cámaras del Congreso de la Unión y, en cada entidad, conforme a la declaratoria de su congreso local a solicitud del poder judicial estatal, sin que pueda exceder del 1 de abril de 2027. Entre la declaratoria y la entrada en vigor deben mediar máximo 120 días naturales. Antes de presentar la demanda hay que confirmar qué ordenamiento procesal rige hoy en tu entidad.
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Antes de firmar el siguiente contrato, revisa la guía completa del contrato de arrendamiento y las cláusulas esenciales que evitan la mayoría de estos juicios. Si el conflicto es con el propietario, el otro lado está en derechos del inquilino.
Actualizado: 2 de septiembre de 2026. Fuentes normativas: Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (última reforma publicada en el DOF el 15 de enero de 2026), Código Civil Federal y Código Penal Federal.
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¿Cómo es el proceso legal para desalojar a un inquilino?+
Se demanda ante el juez del lugar donde está el inmueble (Art. 89 fr. III del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares) por la vía del juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral. Admitida la demanda se emplaza al inquilino, que tiene quince días para contestar y, en su caso, reconvenir (Art. 522); después se fija la audiencia de juicio, en la que se desahogan pruebas y se dicta sentencia (Art. 524). Contra la sentencia procede apelación en efecto devolutivo (Art. 528).
¿Cuánto tarda un juicio de desalojo?+
No hay un plazo único porque depende de la carga del juzgado, del emplazamiento y de si hay reconvención, incidentes o apelación. Los plazos que sí fija la ley son de quince días para contestar la demanda, quince días para contestar la reconvención y la audiencia de juicio dentro de los quince días siguientes (Art. 522), más el plazo de hasta tres meses para desocupar cuando el inquilino se allana estando al corriente (Art. 1006).
¿Se puede desalojar a un inquilino sin contrato?+
Sí, pero hay que probar el arrendamiento por otros medios. El escrito inicial de demanda debe acompañarse con el contrato de arrendamiento en caso de haberse celebrado por escrito (Art. 521 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares), lo que reconoce que puede no existir documento. Además, el artículo 2406 del Código Civil Federal imputa al arrendador la falta de forma escrita, de modo que la ausencia de contrato complica al propietario, no al inquilino.
¿Puedo cambiar la cerradura o sacar las cosas del inquilino?+
No. Recuperar el inmueble por mano propia puede constituir el delito de despojo: el artículo 395 del Código Penal Federal castiga con tres meses a cinco años de prisión a quien de propia autoridad y con violencia, furtivamente, con amenaza o engaño ocupe un inmueble ajeno o haga uso de él, e incluye a quien con esos medios ocupa un inmueble de su propiedad cuando la ley no lo permite por hallarse en poder de otra persona. La pena aplica aun cuando el derecho a la posesión sea dudoso.
¿Cuántos meses de renta debe deber el inquilino para demandarlo?+
La falta de pago de la renta es causa de rescisión sin que el artículo 2489 fracción I del Código Civil Federal exija un número de meses. Lo que sí depende de dos mensualidades es una medida concreta: si se demandan rentas atrasadas de dos o más meses, la parte actora puede pedir que el demandado acredite con recibos o consignaciones estar al corriente y, de no hacerlo, se embarguen bienes suficientes para cubrir el adeudo (Art. 525 CNPCF).
¿Qué pasa si el inquilino acepta la demanda y se pone al corriente?+
Si en la contestación confiesa o se allana, y está y se mantiene al corriente en el pago de las rentas, la autoridad jurisdiccional le concede un plazo de tres meses, fijado prudentemente, para desocupar el inmueble. Cuando la demanda se funda exclusivamente en el pago de rentas, el beneficio también es de tres meses siempre que exhiba las rentas adeudadas y se mantenga al corriente. Los plazos pueden modificarse por acuerdo de ambas partes en la audiencia de cumplimiento (Art. 1006 CNPCF).
¿Ante qué juez se demanda el desalojo?+
Ante el del lugar donde se ubica el inmueble. El artículo 89 fracción III del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares fija esa competencia para las acciones reales y añade que lo mismo se observa respecto de las cuestiones derivadas del contrato de arrendamiento de inmuebles. Además, para este juicio siempre se tiene como domicilio legal de la parte ejecutada el inmueble motivo del arrendamiento (Art. 526).
¿Ya está vigente el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en mi estado?+
Depende de la entidad. Su aplicación entra en vigor de forma gradual conforme a la declaratoria que emita cada congreso local a solicitud del poder judicial estatal, sin que pueda exceder del 1 de abril de 2027, y en el orden federal conforme a la declaratoria de las Cámaras del Congreso de la Unión. Mientras no haya declaratoria en tu entidad, el juicio se rige por la legislación procesal local aplicable.