Cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento
Las ocho estipulaciones mínimas del Art. 2448-F CCF, las cláusulas que sí conviene agregar y las que se tienen por no puestas por ser irrenunciables.
Respuesta rápida: Las cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento de vivienda son las ocho estipulaciones mínimas del artículo 2448-F del Código Civil Federal: nombres de las partes, ubicación del inmueble, descripción detallada del inmueble y sus instalaciones con el estado que guardan, monto de la renta, la garantía en su caso, mención expresa del destino habitacional, término del contrato y las obligaciones adicionales que las partes contraigan. El contrato debe constar por escrito y la falta de esa formalidad se imputa al arrendador (Art. 2406).
Cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento, una por una
| Cláusula | Qué debe decir | Base legal |
|---|---|---|
| Partes | Nombre completo, identificación y domicilio de arrendador y arrendatario | Art. 2448-F, fr. I |
| Objeto y ubicación | Dirección exacta y qué se arrienda (casa, departamento, cuarto, local) | Art. 2448-F, fr. II |
| Descripción y estado | Inventario de instalaciones, accesorios y estado en que se entregan | Arts. 2448-F fr. III, 2442 y 2443 |
| Destino | Mención expresa del uso habitacional o comercial | Arts. 2448-F fr. VI y 2425 fr. III |
| Renta | Monto en moneda nacional, fecha y forma de pago | Arts. 2448-F fr. IV, 2448-D y 2448-E |
| Plazo | Inicio y terminación; mínimo de un año en vivienda | Arts. 2448-F fr. VII y 2448-C |
| Garantía | Tipo, monto, conceptos cubiertos y forma de liberación | Arts. 2448-F fr. V y 2487 |
| Reparaciones | Qué corresponde al arrendador y qué al arrendatario | Arts. 2412 fr. II, 2415 y 2444 |
| Subarriendo | Si se autoriza y bajo qué condiciones | Art. 2480 |
| Pena convencional | Consecuencia del incumplimiento, sin exceder la obligación principal | Arts. 1840, 1843 y 1844 |
| Entrega y devolución | Fecha, forma y estado de devolución del inmueble | Arts. 2429 y 2442 |
Las ocho estipulaciones que la ley exige
El artículo 2448-F no es una recomendación: es el contenido mínimo que el legislador consideró indispensable para un contrato de vivienda. Vale la pena revisarlas una por una.
- Nombres del arrendador y arrendatario. Con identificación oficial. Si el arrendador no es el dueño, debe acreditar que tiene facultad para arrendar, ya por autorización del dueño, ya por disposición de la ley (Art. 2401).
- Ubicación del inmueble. Dirección completa, con número interior cuando exista.
- Descripción detallada del inmueble, instalaciones y accesorios, y el estado que guardan. Es la cláusula que más protege al inquilino y la que más se omite.
- Monto de la renta. En moneda nacional (Art. 2448-D).
- La garantía, en su caso. Fiador, depósito, póliza u obligado solidario.
- Mención expresa del destino habitacional. Define qué capítulo del código aplica y, con él, la duración mínima y las reglas irrenunciables.
- El término del contrato. Fecha de inicio y de terminación.
- Las obligaciones adicionales que las partes contraigan. Aquí caben servicios, mantenimiento, mascotas, mobiliario y todo lo que se pacte.
Cláusulas que no son obligatorias pero evitan juicios
Inventario fotográfico anexo. El artículo 2442 obliga a devolver el inmueble tal como se recibió si hubo descripción expresa, salvo el desgaste por el tiempo o por causa inevitable. Sin inventario, opera la presunción de buen estado del artículo 2443 y el inquilino queda en desventaja.
Aviso de reparaciones. El arrendatario está obligado a avisar al arrendador la necesidad de reparaciones a la brevedad posible, bajo pena de pagar los daños que su omisión cause (Art. 2415). Fijar en el contrato el canal y el plazo del aviso resuelve la mitad de las discusiones sobre humedades y fugas.
Pena convencional. Si se pacta pena, ya no pueden reclamarse además daños y perjuicios (Art. 1840) y la pena no puede exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal (Art. 1843).
Domicilio para notificaciones. Facilita el emplazamiento y evita nulidades procesales.
Cláusula de mejoras. El arrendador solo paga las mejoras cuando autorizó al inquilino a hacerlas y se obligó a pagarlas, cuando se trata de mejoras útiles y el contrato se rescinde por culpa del arrendador, o cuando siendo por tiempo indeterminado el arrendador lo da por concluido antes de que el inquilino se compense con el uso de las mejoras (Art. 2423).
Cláusulas que no sirven de nada
Hay estipulaciones que se firman todos los días y que el juez tendrá por no puestas o simplemente no aplicará.
- Renunciar a la reducción de renta por falta de uso. El artículo 2433 declara no renunciable lo dispuesto en los artículos 2431 y 2432.
- Renunciar a las reglas de orden público en vivienda. Los artículos 2448-A, 2448-B, 2448-G y 2448-H son irrenunciables y cualquier estipulación en contrario se tiene por no puesta (Art. 2448).
- Autorizar al arrendador a entrar o a cambiar cerraduras por su cuenta. El arrendador no puede intervenir en el uso legítimo del bien salvo reparaciones urgentes e indispensables (Arts. 2414 y 2412 fr. III), y recuperar el inmueble por mano propia puede constituir el delito de despojo (Art. 395 del Código Penal Federal).
- Cláusulas que renuncian al derecho de preferencia en la venta. Ese derecho tiene reglas y plazos propios en el artículo 2448-J.
Qué cambia en local comercial e industrial
El capítulo de fincas urbanas destinadas a la habitación no aplica cuando el inmueble se renta para comercio o industria, así que el contenido mínimo del artículo 2448-F deja de ser obligatorio y el contrato se vuelve más libre. Eso no significa que se pueda escribir cualquier cosa: siguen aplicando las disposiciones generales del arrendamiento, empezando por el tope de veinte años para fincas destinadas al comercio o a la industria (Art. 2398).
En estos contratos conviene reforzar cinco cláusulas:
- Giro autorizado. El arrendatario debe servirse del inmueble solo para el uso convenido (Art. 2425 fr. III), de modo que definir el giro protege a ambas partes.
- Adaptaciones y mejoras. El arrendatario no puede variar la forma del inmueble sin consentimiento expreso y, si lo hace, debe restablecerlo al devolverlo (Art. 2441). El pago de mejoras solo procede en los supuestos del artículo 2423.
- Industria peligrosa. Quien va a establecer una industria peligrosa en la finca arrendada tiene obligación de asegurarla contra el riesgo probable que origine el ejercicio de esa industria (Art. 2440).
- Permisos y licencias. Quién los tramita y qué pasa si la autoridad los niega.
- Cesión del contrato. En negocios que se venden, la cesión sin consentimiento del arrendador está prohibida igual que el subarriendo (Art. 2480).
Cómo se ordena todo en el documento
Un contrato bien armado sigue esta secuencia: declaraciones de las partes, objeto y descripción del inmueble, destino, plazo, renta y forma de pago, garantía, servicios y mantenimiento, reparaciones, prohibición o autorización de subarriendo, causas de rescisión, pena convencional, domicilios para notificaciones, jurisdicción y anexos con el inventario. Con esa estructura, cada obligación del código tiene su lugar en el papel.
Si quieres ver todo el marco legal antes de redactar, revisa la guía completa del contrato de arrendamiento. Y si el punto que te preocupa es la garantía, está desarrollado en garantías en el arrendamiento.
Cómo te ayudamos
Revisamos tu contrato cláusula por cláusula, corregimos las que no resisten un juicio y agregamos las que faltan según el destino del inmueble y tu entidad. Para empezar con una base sólida usa el generador de contrato de arrendamiento y cuéntale tu caso a la abogada titular para la revisión final con la Lic. Angélica Rivera.
Si el inmueble además está por escriturarse o venderse, te sirven cómo escriturar una propiedad en México y qué debe incluir el contrato de compraventa de casa.
Actualizado: 2 de septiembre de 2026. Fuente normativa: Código Civil Federal (última reforma publicada en el DOF el 14 de noviembre de 2025) y Código Penal Federal. Verifica el código civil de tu entidad antes de firmar.
Contrato base en PDF con las cláusulas esenciales; revisión legal recomendada.
Genera tu contrato de arrendamientoDerecho civil
Asesoría personalizada con honorarios fijos y método documentable.
Ver detalle del servicio →Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las cláusulas obligatorias de un contrato de arrendamiento?+
Para vivienda, el artículo 2448-F del Código Civil Federal exige ocho estipulaciones mínimas: nombres de las partes, ubicación del inmueble, descripción detallada del inmueble y sus instalaciones con el estado que guardan, monto de la renta, la garantía en su caso, mención expresa del destino habitacional, término del contrato y las obligaciones adicionales que las partes contraigan. Todo lo demás es opcional, aunque muchas cláusulas opcionales evitan pleitos.
¿Es válida una cláusula que obligue al inquilino a pagar todas las reparaciones?+
Solo en parte. El arrendatario debe hacer las reparaciones de los deterioros de poca importancia que causa el uso normal (Art. 2444), pero conservar el inmueble en estado de servir y hacer las reparaciones necesarias es obligación del arrendador (Art. 2412 fr. II). Una cláusula que traslade al inquilino toda la conservación estructural choca con esa obligación legal y con el derecho a pedir la rescisión del Art. 2490.
¿Se puede poner una cláusula penal por terminar antes el contrato?+
Sí. Los contratantes pueden estipular una prestación como pena para el caso de incumplimiento y, si la pactan, ya no pueden reclamar además daños y perjuicios (Art. 1840 del Código Civil Federal). El límite es claro: la cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal (Art. 1843) y si la obligación se cumple en parte, la pena se reduce en la misma proporción (Art. 1844).
¿Puedo pactar que el inquilino renuncie a pedir la reducción de renta?+
No. El Código Civil Federal declara expresamente no renunciable lo dispuesto sobre la falta de uso del inmueble por caso fortuito o fuerza mayor y la reducción parcial de la renta (Art. 2433). Además, en vivienda los artículos 2448-A, 2448-B, 2448-G y 2448-H son de orden público e interés social, y cualquier estipulación en contrario se tiene por no puesta (Art. 2448).
¿La cláusula que prohíbe subarrendar es necesaria?+
No es indispensable, porque la prohibición ya está en la ley: el arrendatario no puede subarrendar ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador y, si lo hace, responde solidariamente con el subarrendatario por daños y perjuicios (Art. 2480). Escribirla sirve para dejar constancia y para regular el caso contrario, es decir, en qué condiciones sí se autoriza.
¿Qué debe decir la cláusula de garantía?+
Debe identificar el tipo de garantía, quién la otorga, por qué monto responde, qué conceptos cubre y cómo y cuándo se libera. El artículo 2448-F fracción V solo exige mencionar la garantía; el detalle lo pone el contrato. Conviene recordar que las obligaciones que un tercero contrajo para garantizar el arrendamiento cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario (Art. 2487).
¿Sirve la cláusula de inventario y estado del inmueble?+
Sirve mucho. Si el arrendatario recibió el inmueble con descripción expresa de sus partes, debe devolverlo tal como lo recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (Art. 2442). Sin esa descripción, la ley presume que lo recibió en buen estado salvo prueba en contrario (Art. 2443), lo que perjudica al inquilino cuidadoso.
¿Puede el contrato fijar la renta en dólares?+
En arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación no. El artículo 2448-D del Código Civil Federal ordena que, para efectos de ese capítulo, la renta se estipule en moneda nacional. Para locales comerciales e industriales la regla es distinta y depende de lo pactado y del código civil aplicable.