Contrato de compraventa de casa: qué debe incluir
Contrato de compraventa de casa: escritura pública si el avalúo supera 365 UMA ($42,818.15 en 2026), registro ante terceros y vicios ocultos.
Respuesta rápida: Hay compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el otro a pagar por ella un precio cierto y en dinero (Art. 2248 del Código Civil Federal), y la venta es perfecta cuando las partes convienen sobre la cosa y el precio aunque no se hayan entregado ni pagado (Art. 2249). Tratándose de una casa, la venta debe hacerse en escritura pública cuando el valor de avalúo excede el equivalente a 365 veces el salario mínimo general diario, hoy leído como UMA (Art. 2320), es decir 42,818.15 pesos con la UMA de 117.31 pesos vigente en 2026. Y la venta de bienes raíces no produce efectos contra tercero sino después de registrada (Art. 2322).
Contrato de compraventa de casa: etapas, documentos y base legal
| Etapa | Documento | Qué asegura | Base legal |
|---|---|---|---|
| Acuerdo previo | Promesa de compraventa | Obliga a firmar el contrato definitivo | Arts. 2243 a 2247 CCF |
| Contrato | Compraventa | Transfiere la propiedad y fija el precio | Arts. 2248 y 2249 CCF |
| Forma | Documento privado con firmas ratificadas | Solo si el avalúo no excede 365 UMA | Art. 2317 CCF |
| Forma | Escritura pública | Si el avalúo excede 365 UMA | Art. 2320 CCF |
| Inscripción | Registro Público de la Propiedad | Efectos frente a terceros | Art. 2322 CCF |
| Entrega | Real, jurídica o virtual | Pone el inmueble a disposición del comprador | Art. 2284 CCF |
| Garantías | Evicción y vicios ocultos | Protegen al comprador después de la firma | Arts. 2119, 2142 y 2149 CCF |
| Impuestos | Cálculo del fedatario | ISR con la exención de casa habitación | Art. 93 fr. XIX inciso a) LISR |
El umbral de las 365 UMA, explicado
El artículo 2317 permite que las enajenaciones de inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda el equivalente a 365 veces el salario mínimo general diario se otorguen en documento privado firmado ante dos testigos, con firmas ratificadas ante notario, juez competente o Registro Público de la Propiedad. El artículo 2320 ordena escritura pública cuando ese valor se excede.
Desde la reforma constitucional en materia de desindexación del salario mínimo publicada en el Diario Oficial de la Federación el 27 de enero de 2016, las menciones al salario mínimo como unidad de cuenta se entienden referidas a la Unidad de Medida y Actualización. Con la UMA diaria de 2026:
365 × 117.31 pesos = 42,818.15 pesos.
En otras palabras: prácticamente cualquier casa en México supera el umbral y su compraventa exige escritura pública. Cada entidad tiene su propio código civil y su propia unidad de referencia, así que el número exacto puede variar; lo que no varía es la lógica.
La promesa de compraventa
Es el paso previo cuando el comprador todavía no tiene el crédito autorizado o el vendedor está regularizando documentos. La promesa solo genera obligaciones de hacer, es decir, celebrar el contrato prometido (Art. 2245), y para ser válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo (Art. 2246). Si el promitente se rehúsa a firmar los documentos necesarios, el juez firma en su rebeldía, salvo que la cosa haya pasado a un tercero de buena fe por título oneroso (Art. 2247).
Una promesa sin plazo es una promesa que no sirve.
Obligaciones del vendedor y del comprador
El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida, garantizar sus calidades y prestar la evicción (Art. 2283). Debe entregar el inmueble en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (Art. 2288) y, si se designaron linderos, todo lo que dentro de ellos se comprenda, aunque haya exceso o disminución en las medidas expresadas (Art. 2290). Los gastos de entrega son del vendedor y los de transporte del comprador, salvo convenio (Art. 2285).
El comprador está obligado a pagar el precio en los términos y plazos convenidos y, a falta de convenio, al contado; la demora lo obliga a pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad adeudada (Art. 2255).
Evicción y vicios ocultos: las dos garantías que sobreviven a la firma
Evicción. Hay evicción cuando el comprador es privado del todo o parte de la cosa por sentencia que cause ejecutoria, en razón de un derecho anterior a la adquisición (Art. 2119). Todo el que enajena está obligado a responder de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato (Art. 2120). Por eso el certificado de libertad de gravamen y la cadena de escrituras no son un trámite: son la prevención.
Vicios ocultos. El vendedor responde por los defectos ocultos que hagan el inmueble impropio para su uso o que disminuyan ese uso de modo que el comprador no habría comprado o habría pagado menos (Art. 2142). No responde de los defectos manifiestos o a la vista (Art. 2143). El comprador puede pedir la rescisión con gastos o la rebaja proporcional del precio a juicio de peritos (Art. 2144), y si se prueba que el vendedor conocía los vicios y no los manifestó, además procede la indemnización de daños y perjuicios (Art. 2145). El plazo es corto: estas acciones se extinguen a los seis meses contados desde la entrega (Art. 2149).
Impuestos y costos de la operación
El ISR por enajenación tiene una exención relevante para vivienda: quedan exentos los ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente cuando la contraprestación no excede de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formaliza ante fedatario público, siempre que en los tres años inmediatos anteriores no se haya enajenado otra casa habitación con la misma exención y así se manifieste bajo protesta de decir verdad (Art. 93 fracción XIX inciso a de la Ley del Impuesto sobre la Renta). El valor de la UDI lo publica el Banco de México, por lo que el equivalente en pesos cambia día con día.
Los demás costos, como el impuesto local por adquisición de inmuebles, los derechos de registro, el avalúo y los honorarios notariales, se calculan con tarifas estatales y municipales. El desglose de ese lado lo trabajamos en cómo escriturar una propiedad en México y, para suelo, en cuánto cuesta escriturar un terreno.
Revisión previa a la firma
- Escritura del vendedor inscrita y sin anotaciones preventivas.
- Certificado de libertad de gravamen reciente.
- Predial y agua sin adeudos.
- Identificación, estado civil y régimen matrimonial del vendedor.
- Si el inmueble está arrendado, respetar el derecho de preferencia del inquilino, con aviso escrito y quince días para responder (Art. 2448-J). El detalle está en derechos del inquilino.
- Reglamento y cuotas si el inmueble está en condominio.
Cómo te ayudamos
Revisamos el título, la promesa y el proyecto de escritura antes de que firmes, y si ya firmaste y aparecieron vicios ocultos o un tercero reclama el inmueble, evaluamos la acción y sus plazos. Cuéntale tu caso a la abogada titular con la Lic. Angélica Rivera, abogada titular con 34 años de experiencia jurídica, o revisa el hub de escrituración.
Si la casa es parte de un patrimonio familiar, conviene ordenarlo desde ahora: lo explicamos en cómo proteger tu herencia con testamento. Y si lo que vas a comprar es suelo, revisa contrato de compraventa de terreno.
Actualizado: 2 de septiembre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal y Ley del Impuesto sobre la Renta. UMA diaria 2026: 117.31 pesos. Cada entidad tiene su propio código civil y sus propias tarifas.
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¿Para qué sirve el contrato de compraventa?+
Sirve para documentar que una parte se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y la otra a pagar por ellos un precio cierto y en dinero (Art. 2248 del Código Civil Federal). Por regla general la venta es perfecta y obligatoria cuando las partes se han puesto de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque la cosa no se haya entregado ni el precio se haya pagado (Art. 2249).
¿La compraventa de una casa tiene que ir ante notario?+
Cuando el valor de avalúo del inmueble excede el equivalente a 365 veces el salario mínimo general diario, hoy leído como UMA, la venta debe hacerse en escritura pública (Art. 2320 del Código Civil Federal). Por debajo de ese umbral puede otorgarse en documento privado firmado ante dos testigos con firmas ratificadas ante notario, juez competente o Registro Público de la Propiedad (Art. 2317). Con la UMA de 2026 el umbral equivale a 42,818.15 pesos, de modo que en la práctica casi toda casa exige escritura.
¿Por qué hay que inscribir la compra en el Registro Público de la Propiedad?+
Porque la venta de bienes raíces no produce efectos contra tercero sino después de registrada (Art. 2322 del Código Civil Federal). Sin inscripción el comprador tiene un contrato válido entre las partes, pero queda expuesto frente a acreedores del vendedor, embargos y compradores posteriores que sí inscriban.
¿Qué es el contrato de promesa de compraventa?+
Es el contrato preliminar por el que una o ambas partes se obligan a celebrar el contrato definitivo. Solo da origen a obligaciones de hacer, es decir, a firmar el contrato prometido (Art. 2245), y para ser válido debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo (Art. 2246). Si el promitente se niega a firmar, el juez firma en su rebeldía (Art. 2247).
¿A qué está obligado el vendedor de una casa?+
A entregar al comprador la cosa vendida, a garantizar sus calidades y a prestar la evicción (Art. 2283 del Código Civil Federal). La entrega puede ser real, jurídica o virtual (Art. 2284). La evicción significa responder si el comprador es privado del inmueble por sentencia firme en razón de un derecho anterior a la adquisición (Art. 2119).
¿Qué pasa si la casa tiene defectos ocultos?+
El vendedor responde por los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso o que disminuyan ese uso de tal modo que, de haberlos conocido, el comprador no habría comprado o habría pagado menos (Art. 2142). El comprador puede pedir la rescisión con los gastos o una rebaja proporcional del precio a juicio de peritos (Art. 2144). Estas acciones se extinguen a los seis meses contados desde la entrega (Art. 2149).
¿Se paga ISR al vender una casa?+
Puede aplicar una exención. La Ley del Impuesto sobre la Renta exenta los ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente siempre que la contraprestación no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público (Art. 93 fracción XIX inciso a). La exención requiere que durante los tres años inmediatos anteriores no se haya enajenado otra casa habitación con esa misma exención, manifestándolo bajo protesta de decir verdad ante el fedatario.
¿Qué documentos hay que revisar antes de comprar una casa?+
Escritura del vendedor inscrita, certificado de libertad de gravamen actualizado, boleta predial y de agua sin adeudos, avalúo, identificación y estado civil del vendedor, y régimen de propiedad en condominio cuando aplique. Si el inmueble está rentado, hay que verificar el derecho de preferencia del inquilino previsto en el artículo 2448-J del Código Civil Federal, porque vender sin respetarlo genera responsabilidad por daños y perjuicios.