Escrituración por estado 2026: impuesto, notario y trámite
El impuesto que se paga al escriturar un inmueble es municipal en 31 entidades y local en la Ciudad de México, por mandato del Art. 115 de la Constitución, y su tasa va del 2% en Baja California al 3% en Coahuila entre los estados con tasa fija verificada, mientras que 10 entidades aplican tarifas por tramos. Elige tu estado en la tabla para ver la tasa o la tarifa completa, el ejemplo numérico y los pasos del trámite.
| Entidad | Nombre del impuesto local | Esquema y tasa | Impuesto sobre casa de $1,500,000 | Fundamento |
|---|---|---|---|---|
| Aguascalientes | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI) | tasa fija del 2.4% | $36,000.00 | Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 31 |
| Baja California | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California, Artículo 75 BIS B, fracción IV |
| Baja California Sur | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur, Artículo 38 |
| Campeche | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Campeche, Artículo 58 |
| Chiapas | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Chiapas, Artículo 29 |
| Chihuahua | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Código Municipal para el Estado de Chihuahua, Artículo 159 |
| Ciudad de México | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tarifa por tramos de 1.446% a 9.018% | $69,675.08 | Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 |
| Coahuila | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 3% | $45,000.00 | Ley de Ingresos del Municipio de Saltillo, Coahuila de Zaragoza, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 3, fracción I |
| Colima | Impuesto sobre transmisiones patrimoniales | tarifa por tramos de 0.25% a 2% | $25,025.00 | Ley de Hacienda para el Municipio de Colima, Artículo 28 |
| Durango | Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles | tarifa por tramos de 3% a 4% | $52,231.37 | Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 |
| Estado de México | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles | tarifa por tramos de 1.121% a 3.252% | $26,005.91 | Código Financiero del Estado de México y Municipios, Artículo 115 |
| Guanajuato | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | tarifa por tramos de 0.5% a 2.06% | $10,658.24 | Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, Artículo 7 |
| Guerrero | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Ley Número 462 de Ingresos para el Municipio de Chilpancingo de los Bravo, Guerrero, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 14 |
| Hidalgo | Impuesto sobre traslación de dominio y otras operaciones con bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo, Artículo 32 |
| Jalisco | Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales | tarifa por tramos de 2.5% a 3.5% | $40,007.54 | Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 28 |
| Michoacán | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Michoacán de Ocampo, Artículo 53 |
| Morelos | Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos, Artículo 94 Ter |
| Nayarit | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nayarit, Artículo 40 |
| Nuevo León | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 3% | $45,000.00 | Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, Artículo 28 bis |
| Oaxaca | Impuesto sobre Traslación de Dominio y otras operaciones de bienes inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Oaxaca, Artículo 27 |
| Puebla | Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles | tarifa por tramos de 0% a 3% | $27,000.00 | Ley de Ingresos del Municipio de Puebla, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 6 |
| Querétaro | Impuesto Sobre Traslado de Dominio | tarifa por tramos de 2.8352% a 6.85411% | $81,705.41 | Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 15.7 |
| Quintana Roo | Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Ley de Hacienda del Municipio de Othón P. Blanco del Estado de Quintana Roo, Artículo 27 |
| San Luis Potosí | Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales | tarifa por tramos de 3% a 4.44% | $45,600.01 | Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 |
| Sinaloa | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, Artículo 45 |
| Sonora | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sonora, Artículo 75 |
| Tabasco | Impuesto sobre Traslación de Dominio de Bienes Inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Tabasco, Artículo 108, tercer párrafo, y Artículo Quinto Transitorio |
| Tamaulipas | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Código Municipal para el Estado de Tamaulipas, Artículo 124 |
| Tlaxcala | Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios, Artículo 209 |
| Veracruz | Impuesto Sobre Traslación de Dominio de Bienes Inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | Código Hacendario para el Municipio de Xalapa, Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, Artículo 137 |
| Yucatán | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | tarifa por tramos de 2.5% a 5% | $44,500.00 | Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán, Artículo 60 |
| Zacatecas | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $30,000.00 | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas, Artículo 32 |
Escriturar es el paso que convierte una compraventa en un derecho oponible frente a terceros, y su costo se arma con tres bloques: el impuesto local de adquisición, los honorarios del notario y los derechos de inscripción en el registro público de la propiedad. El primero es el que más varía de un estado a otro, porque el Art. 115 constitucional lo deja en manos de los municipios: 20 entidades lo llaman ISAI, 9 lo llaman impuesto de traslado de dominio y el resto usa denominaciones propias como transmisiones patrimoniales.
Este índice reúne una página por entidad federativa con la tasa o la tarifa vigente leída del documento oficial que la fija: el código fiscal estatal, la ley de hacienda municipal o la ley de ingresos 2026 de la capital, según el caso. De las 32 entidades, 28 tienen tasa o tarifa verificada en fuente oficial y 4 remiten la tasa a una ley de ingresos municipal que no se localizó en texto accesible; en esas cuatro no se publica cifra y la página dice, sin rodeos, que hay que consultar el código fiscal del municipio.
Los esquemas de cobro son tres. 18 entidades aplican una tasa fija sobre la base gravable, que va del 2% en Baja California al 3% en Coahuila. 9 usan una tarifa progresiva con cuota fija más tasa sobre el excedente, igual que el ISR. Y 1 aplican la tasa del tramo a toda la base gravable, un esquema en el que cruzar el límite de un tramo encarece la operación completa. Saber cuál rige en tu estado cambia la forma de estimar el gasto.
En todos los casos la base gravable es la misma idea: el valor más alto entre el precio de operación, el valor catastral y el del avalúo pericial. Por eso declarar un precio bajo no reduce el impuesto, y por eso el avalúo merece revisarse antes de cerrar el trato. A esa cifra se suman honorarios notariales, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo de predial y agua, y derechos registrales. Si el inmueble viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral, conviene revisarlo antes de firmar: escríbele por WhatsApp a la Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, que atiende casos desde cualquier punto del país.
Qué se paga al escriturar: los conceptos, uno por uno
El impuesto de adquisición es el concepto de mayor peso y lo cubre el comprador. Le siguen los honorarios del notario más IVA, el avalúo con perito autorizado, el certificado de libertad de gravamen del registro público, las constancias de no adeudo de predial y agua, y los derechos de inscripción registral. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo.
Un presupuesto de cierre que solo menciona honorarios está incompleto. Al comparar notarías, pide siempre los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción en el registro público: sin ella, la escritura vale entre las partes pero no frente a terceros, que es justamente la protección por la que se paga todo lo demás.
Los tres esquemas de cobro del impuesto
Tasa fija: se multiplica la base gravable por un porcentaje único. Es el esquema más común y el más fácil de anticipar. Tarifa marginal: la tabla asigna a cada tramo una cuota fija y una tasa que se aplica solo sobre el excedente del límite inferior, de modo que subir de tramo encarece únicamente la porción superior del valor.
Tarifa por tramo: la tasa del tramo se aplica a toda la base, no solo al excedente. Ahí el salto entre tramos es abrupto y el avalúo cobra una importancia decisiva, porque puede mover la operación completa a un porcentaje mayor. Cada página estatal indica cuál de los tres esquemas rige y, cuando hay tabla, la reproduce íntegra con su fuente.
Por qué cuatro entidades no traen cifra
En Chiapas, Oaxaca, Sonora, Veracruz la ley marco define objeto, sujetos y base del impuesto, pero remite la tasa a la ley de ingresos anual de cada municipio. Esas leyes de ingresos 2026 no se localizaron en texto accesible en las fuentes oficiales durante la consulta, así que aquí no se publica un porcentaje.
La alternativa era estimar, y no se hizo. Cuando el dato no está en una fuente oficial verificable, la página lo dice y remite al código fiscal del municipio o a la tesorería, que es donde se obtiene el número correcto. En esas entidades el resto de la información, procedimiento, documentos y gastos de cierre, sigue siendo íntegramente válida.
Cómo usar este índice
Localiza tu entidad en la tabla para ver el nombre del impuesto local, el esquema de cobro y el importe estimado sobre una casa de $1,500,000. Entra a la página del estado para el detalle: la tarifa completa cuando existe, el ejemplo con $3,000,000, el régimen de arancel notarial y los pasos del trámite. Si el inmueble tiene una historia complicada, cuéntasela por WhatsApp a la Lic. Angélica Rivera antes de firmar: ella la revisa y te responde qué procede.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en México en 2026?+
Depende de la entidad y del valor. El impuesto de adquisición sobre una casa de $1,500,000 va, entre las entidades con tasa fija verificada, del 2% en Baja California al 3% en Coahuila; 10 entidades usan tarifas por tramos. A eso se suman honorarios notariales, avalúo, certificados y derechos de registro.
¿Qué es el ISAI y quién lo paga?+
Es el impuesto sobre adquisición de inmuebles, llamado también traslado de dominio o transmisiones patrimoniales según el estado. Lo paga el comprador y lo entera el notario junto con la escritura. Es un impuesto municipal en 31 entidades por mandato del Art. 115 constitucional, y local en la Ciudad de México.
¿Sobre qué valor se calcula el impuesto de adquisición?+
Sobre el valor más alto entre el precio de operación, el valor catastral y el del avalúo pericial. Por eso declarar un precio inferior al catastral no reduce el impuesto, y el avalúo suele ser el elemento que determina la base gravable y el tramo de tarifa aplicable.
¿Qué documentos se necesitan para escriturar?+
De las partes, identificación oficial vigente, CURP, RFC, acta de nacimiento y acta de matrimonio con su régimen patrimonial cuando aplique. Del inmueble, la escritura anterior, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y las constancias de no adeudo de predial y agua.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura en el registro público?+
La operación es válida entre comprador y vendedor, pero no surte efectos frente a terceros. Un acreedor o un segundo adquirente que inscriba antes gana la posición registral. La inscripción es el paso que da seguridad jurídica y nunca debe omitirse del presupuesto.
¿Se puede escriturar un terreno que no tiene escrituras?+
No de forma directa. Primero hay que generar el antecedente registral por la vía que corresponda: prescripción adquisitiva ante juez, un programa municipal de regularización o, en terrenos ejidales, el procedimiento agrario para obtener el dominio pleno. Después la escrituración sigue el camino ordinario.
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Fuentes
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-09-02)
- CNFP, índice de aranceles notariales por estado (fuente secundaria) (consultado el 2026-09-02)
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 115 (hacienda municipal) (consultado el 2026-09-02)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre escrituración de un inmueble y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.