Escriturar en Aguascalientes: impuesto, notario y costos en 2026
Al escriturar en Aguascalientes se causa ISAI del 2.4% sobre el valor de adquisición, tasa que fija el Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026. En números: $36,000.00 por una casa de $1,500,000 y $72,000.00 por una de $3,000,000. Falta sumar honorarios del notario, avalúo, certificados y derechos registrales; en Aguascalientes el régimen notarial es un arancel moderno, lo que determina si puedes contrastar el cobro con un tabulador oficial.
| Valor del inmueble | Cómo se calcula | Impuesto |
|---|---|---|
| $1,500,000 | $1,500,000 × 2.4% = $36,000.00 | $36,000.00 |
| $3,000,000 | $3,000,000 × 2.4% = $72,000.00 | $72,000.00 |
Cuando se compra una casa en Aguascalientes, el impuesto de adquisición se calcula con una tasa única del 2.4%. Es la parte más fácil de anticipar del presupuesto de escrituración, porque no depende del tramo de valor ni de tablas que cambien con el monto.
Con esa tasa, una casa de $1,500,000 genera $36,000.00 de impuesto y una de $3,000,000, $72,000.00. La base gravable es el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo, así que un precio de compra bajo no siempre reduce el impuesto.
Una escrituración completa incluye impuesto local, honorarios notariales, avalúo, certificados registrales y de no adeudo, y derechos de inscripción. El régimen de honorarios de Aguascalientes es un arancel moderno, según el documento oficial de 2010; con esa referencia sabes si hay tabulador que revisar o si toca comparar cotizaciones.
Cómo se calcula el ISAI en Aguascalientes
El cálculo tiene dos pasos. Primero se determina la base gravable, que es el valor más alto entre el de la operación, el catastral y el del avalúo pericial. Después se aplica el 2.4% que fija el Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026. Por eso una compra por debajo del valor catastral no reduce el impuesto: la autoridad toma siempre el mayor.
Los ejemplos suponen una compraventa ordinaria. Si la adquisición viene de una herencia, una donación entre familiares directos, un programa de regularización o un crédito de vivienda social, pueden aplicar reducciones o exenciones que no están consideradas aquí y que se tramitan ante la tesorería municipal.
Honorarios notariales y gastos de cierre en Aguascalientes
Además del impuesto, pagas al notario. Aguascalientes opera con un arancel moderno, según el documento oficial de 2010. Con el arancel a la vista puedes contrastar el cobro contra el texto publicado.
El desglose que debes exigir incluye impuesto local, honorarios más IVA, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo y derechos de registro. Comparar solo honorarios entre notarías lleva a conclusiones falsas, porque los conceptos que se dejan fuera reaparecen el día del cierre.
Pasos para escriturar en Aguascalientes
Escriturar en Aguascalientes sigue una secuencia fija y conviene conocerla porque cada paso tiene su propio tiempo. El cuello de botella suele estar en los certificados y constancias, no en la firma; una vez reunidos, la escritura se firma en una sesión y lo que resta es la inscripción registral.
Ten presente el ámbito de aplicación. Municipio de Aguascalientes (capital). Al ser municipal, conviene confirmar la tasa del ayuntamiento donde esté el inmueble y no dar por hecha la de la capital.
- Avalúo del inmueble con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el de operación, la base gravable del ISAI.
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Aguascalientes: confirma que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Aguascalientes o del que corresponda al inmueble.
- Firma de la escritura ante notario de Aguascalientes, con identificaciones, actas y comprobantes de ambas partes.
- Pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI) conforme al Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026: 2.4% según el esquema del estado.
- Inscripción de la escritura en el registro público de la propiedad: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada de Google Meet o por llamada telefónica, así que no necesitas estar en Aguascalientes. La Lic. Angélica Rivera, abogada titular con 34 años de experiencia jurídica general, revisa el contrato, el avalúo y el estado registral del inmueble antes de que firmes.
Todo empieza con un mensaje de WhatsApp a la Lic. Angélica Rivera, en el que le cuentas en qué punto va la operación y le compartes lo que ya tienes del expediente. Así se detecta el problema antes de la firma, que es cuando todavía se puede corregir sin perder el anticipo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Aguascalientes?+
Sobre una casa de $1,500,000 en Aguascalientes el impuesto local es $36,000.00, y sobre una de $3,000,000, $72,000.00. El total de la escrituración en Aguascalientes incluye además honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales.
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en Aguascalientes?+
En Aguascalientes el impuesto se calcula igual que en una casa, sobre el valor más alto entre operación, catastral y avalúo, con una tasa del 2.4%. Lo que suele encarecer un terreno no es el impuesto, sino la regularización previa cuando no tiene antecedente registral limpio.
¿Quién paga el ISAI al comprar una casa en Aguascalientes?+
El impuesto lo cubre quien adquiere el inmueble. En Aguascalientes se calcula conforme al Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, y el notario lo retiene y entera. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto distinto y federal.
¿Qué documentos se necesitan para escriturar?+
Identificaciones, CURP y RFC de comprador y vendedor, actas de nacimiento y de matrimonio cuando aplique, más el expediente del inmueble: título anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Aguascalientes el notario suele encargarse de gestionar los certificados, pero el costo lo asume el comprador.
¿Cuánto tarda en escriturarse una casa?+
La firma es de un día, pero el proceso completo depende de los certificados. En Aguascalientes hay que reunir avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público y constancias de no adeudo de predial y agua antes de firmar, y después queda la inscripción registral, que es la que da seguridad frente a terceros.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa heredada en Aguascalientes?+
El costo no es el de una compraventa. Primero hay que resolver la sucesión, ante notario si hubo testamento o ante juez si no lo hubo, y solo entonces se escritura la adjudicación a los herederos. Las adquisiciones por herencia suelen tener tratamiento especial en la ley local de Aguascalientes, así que conviene consultarlo con la tesorería antes de calcular.
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Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 31 (consultado el 2026-09-02)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-09-02)
- Arancel de notarios de Aguascalientes (documento de 2010) (consultado el 2026-09-02)
- CNFP, índice de aranceles notariales por estado (fuente secundaria) (consultado el 2026-09-02)
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 115 (hacienda municipal) (consultado el 2026-09-02)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre escrituración de un inmueble en Aguascalientes y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.