Calculadora de ISAI por compraventa de inmueble
El impuesto de adquisición de inmuebles lo fija cada estado en su ley local, y la forma del contrato la fijan los Arts. 2317 y 2320 del Código Civil Federal. Elige tu estado, captura precio, avalúo y valor catastral y obtén el impuesto estimado con la ley y el artículo que lo sostienen.
Tasa efectiva 5.068% sobre $2,500,000.00 (precio pactado) · de 1.446% a 9.018% según el Artículo 113 de la Código Fiscal de la Ciudad de México
cuota fija de $68,983.09 más 5.702% sobre el excedente de $1,012,135.84 = $126,695.08
Tramo 6 de 11: de $1,487,864.16 a $2,975,728.34; cuota fija $68,983.09 más 5.702% sobre el excedente del límite inferior.
- Nombre legal
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles
- Nivel
- Estatal (impuesto local)
- Ley y artículo
- Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113
- Ámbito
- Toda la Ciudad de México (impuesto local, no hay municipios)
- Fuente
- https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/images/leyes/2025/2026/210126/CODIGO_FISCAL_DE_LA_CDMX_26.1.pdf · verificado en documento oficial
El valor ($2,500,000.00) excede 365 veces el salario mínimo general diario ($114,989.60 en 2026), así que la compraventa debe otorgarse en escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para surtir efectos frente a terceros.
Arts. 2317 y 2320 del Código Civil Federal
- Honorarios del notario: Se fijan con el arancel notarial de la entidad (o se cotizan donde no hay tabulador). Pide la cotización desglosada antes de firmar.
- Derechos del Registro Público de la Propiedad: Inscripción de la escritura. El monto está en la ley de ingresos o de derechos del estado del ejercicio.
- Avalúo: Lo elabora un perito o institución autorizada; su valor suele ser la base del impuesto cuando supera el precio.
- Certificados y constancias: Libertad de gravamen, no adeudo de predial y de agua, alineamiento y número oficial según el municipio.
- ISR del vendedor: La enajenación causa ISR a cargo de quien vende; la casa habitación puede estar exenta con requisitos (Art. 93 fr. XIX de la Ley del ISR). Lo retiene y entera el notario.
Importante
Los resultados son estimados y pueden variar según cada caso. Si el tuyo tiene matices, la abogada titular puede revisarlo a fondo.
Estimación informativa con la tasa o tarifa vigente en la capital de cada entidad, leída del código fiscal, la ley de hacienda municipal o la ley de ingresos 2026 (data/isai_estado.json). Otros municipios del mismo estado pueden cobrar una tasa distinta, y las leyes cambian cada ejercicio. Los honorarios notariales, derechos registrales y avalúo no se incluyen. Confirma la liquidación con el notario antes de firmar.
Escritura, gravámenes, predial y promesa: todo lo que se revisa antes de pagar.
Impuesto, aranceles y pasos para escriturar en tu entidad.
Contrato, forma, riesgos y obligaciones de comprador y vendedor.
Precio cerrado por adelantado. Revisamos promesa, contrato y antecedentes del inmueble.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el ISAI y quién lo paga?+
Es el impuesto sobre adquisición de inmuebles, que según la entidad se llama ISAI, traslado de dominio o impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Lo establece la ley de hacienda municipal, el código fiscal o la ley de ingresos de cada estado o municipio, y lo paga quien adquiere el inmueble. En una compraventa ante notario, el notario lo calcula, lo retiene y lo entera a la tesorería.
¿Sobre qué valor se calcula el impuesto?+
La mayoría de las leyes locales gravan el valor más alto entre el precio pactado, el avalúo y el valor catastral. Por eso la calculadora pide los tres y usa el mayor. Algunas entidades usan solo el avalúo o solo el precio: en ese caso la herramienta lo avisa y remite al artículo de la ley local.
¿Para cuántos estados hay tasa verificada?+
Para 28 de las 32 entidades, con la tasa o tarifa vigente en su capital leída de la ley local; 10 de ellas usan tarifa progresiva por rangos. Si tu estado no tiene tasa verificada, la herramienta no muestra cifra y te remite al código fiscal o a la ley de ingresos del municipio. Otros municipios del mismo estado pueden cobrar una tasa distinta a la de la capital.
¿Cuándo necesito escritura pública para comprar una casa?+
Los Arts. 2317 y 2320 del Código Civil Federal exigen escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general diario; por debajo, la venta puede constar en documento privado ante dos testigos con firmas ratificadas ante notario, juez o Registro Público. Tras la desindexación del salario mínimo varios notarios aplican la UMA para este umbral, así que confírmalo con tu notaría.
¿El ISAI es todo lo que pago al escriturar?+
No. Además del impuesto pagas honorarios del notario, derechos del Registro Público de la Propiedad, avalúo, certificados de libertad de gravámenes y de no adeudo de predial y agua. Esos conceptos dependen del arancel notarial y de la ley de ingresos de tu entidad, por eso la calculadora los lista sin cifra.
¿Cuándo se paga el impuesto de adquisición?+
Se causa con la adquisición y se paga dentro del plazo que fija la ley local, normalmente contado desde la firma de la escritura; el notario lo entera como parte de la escrituración. Pagar fuera de plazo genera recargos y actualización conforme al código fiscal de la entidad.