Compraventa de inmuebles 2026: ISAI por valor y estado, forma del contrato y costos

La compraventa es el contrato por el que una parte se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar por ella un precio cierto y en dinero (Art. 2248 del Código Civil Federal). Se perfecciona cuando las partes convienen cosa y precio (Art. 2249), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige una forma: hasta 365 veces el salario mínimo general de valor de avalúo, $114,989.60 en 2026 (365 por $315.04), basta un escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público (Art. 2317); por encima de ese umbral, escritura pública ante notario (Art. 2320). Todas las páginas de este índice tratan valores superiores al umbral, así que en todas la respuesta es escritura pública.

El costo de cerrar una compraventa tiene un componente que la ley fija con precisión y varios que no. El fijo es el impuesto local de adquisición de inmuebles, que cada estado llama a su manera (ISAI, traslado de dominio, transmisiones patrimoniales) y que es municipal en 31 entidades y local en la Ciudad de México por mandato del Art. 115 constitucional. 18 estados lo cobran con tasa fija, 9 con tarifa progresiva de cuota fija más tasa sobre el excedente y 1 con tasa por tramo sobre toda la base. En Chiapas, Oaxaca, Sonora, Veracruz la ley marco remite la tasa a la ley de ingresos municipal, que no se localizó en texto accesible, y por eso no se publica cifra: la tabla dice "consulta el código fiscal".

Este índice cruza seis valores de operación ($800,000, $1,500,000, $2,500,000, $4,000,000, $6,000,000, $10,000,000) con los 32 estados. Por cada valor hay una página comparativa con los 28 estados que tienen cifra verificada ordenados de menor a mayor impuesto, y por cada combinación de valor y estado hay una página con el cálculo exacto: tasa o tramo aplicable, cuota fija, impuesto, porcentaje efectivo y la tarifa completa cuando existe. Para dar una idea de la dispersión, una casa de $800,000 paga de $4,428.24 en Guanajuato a $42,142.39 en Querétaro; una de $10,000,000, de $163,453.55 en Guanajuato a $610,688.45 en Querétaro.

Los componentes sin cifra son los que dependen de la notaría y del estado: honorarios notariales (regidos por el arancel local), derechos de inscripción en el registro público de la propiedad (ley de ingresos estatal), avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua. Esta familia de páginas no los estima; indica dónde se cotizan y qué debe incluir el presupuesto de cierre. La regla práctica es pedirlo desglosado y por escrito, con la base gravable indicada, y comparar notarías con los mismos conceptos.

El contrato privado tiene su lugar, pero no el que muchos creen. Sirve como promesa de venta para fijar precio, anticipo, fecha de escrituración, reparto de gastos y pena por incumplimiento (que no puede exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF). No transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe en el registro público; eso lo hace la escritura (Art. 3007 CCF). Antes de firmar cualquiera de los dos, conviene revisar el certificado de libertad de gravamen, la posesión del inmueble y su origen registral, sobre todo si pudo ser ejidal. Si el caso tiene historia, escríbele por WhatsApp a Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, que revisa expedientes de cualquier estado en línea y con precio cerrado por adelantado.