Compraventa de una casa de $800,000 en Querétaro: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $800,000 en Querétaro paga $42,142.39 de impuesto de adquisición según la tabla del Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026: $28,679.95 de cuota fija más 5.5991% del excedente de $240,439.33. Equivale a un 5.27% efectivo del precio. Por su valor, 7.0 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Querétaro opera con un arancel moderno), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $800,000 en Santiago de Querétaro | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $800,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Traslado de Dominio | Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 15.7 |
| Tramo de la tarifa | tramo 4 de 8: de $559,560.67 a $1,379,992.89 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $28,679.95 | Municipio de Querétaro (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 5.5991% | excedente de $240,439.33 |
| Impuesto a pagar | $42,142.39 | cuota fija de $28,679.95 más 5.5991% sobre el excedente de $240,439.33 = $42,142.39 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 5.27% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una casa de $800,000 está en el segmento de vivienda económica y media baja de la mayoría de las ciudades del país, y en Santiago de Querétaro eso tiene una consecuencia fiscal concreta: el impuesto de adquisición, $42,142.39, suele ser el gasto de cierre más grande después del enganche. También conviene preguntar en la tesorería si el inmueble califica para alguna reducción por vivienda de interés social, que esta página no modela.
La tarifa de Santiago de Querétaro funciona como el ISR: cuota fija por tramo más un porcentaje sobre lo que excede su límite inferior. Para $800,000 el tramo aplicable es el 4 de 8, con cuota de $28,679.95 y tasa marginal del 5.5991%; el resultado es $42,142.39, un 5.27% efectivo.
Forma del contrato: escritura pública. El Art. 2320 CCF la exige cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026, y $800,000 equivale a 7.0 veces esa cifra. El escrito privado del Art. 2317 queda reservado a inmuebles de muy bajo valor, no a esta operación en Santiago de Querétaro.
Cómo se calcula el impuesto de traslado de dominio sobre $800,000 en Santiago de Querétaro
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $800,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, que para este valor es el 4; y se suma la cuota fija de $28,679.95 con el 5.5991% del excedente sobre $559,560.67. Resultado: $42,142.39.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el impuesto de traslado de dominio; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $800,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $92,000.00 | $1,628.55 | 2.8352% | no |
| $92,000.01 | $226,891.12 | $4,237.02 | 5.031% | no |
| $226,891.13 | $559,560.66 | $11,023.49 | 5.3075% | no |
| $559,560.67 | $1,379,992.89 | $28,679.95 | 5.5991% | sí, este tramo |
| $1,379,992.90 | $3,403,349.28 | $74,616.95 | 5.9067% | no |
| $3,403,349.29 | $8,393,366.68 | $194,131.76 | 6.2313% | no |
| $8,393,366.69 | $20,699,786.70 | $505,074.80 | 6.5736% | no |
| $20,699,786.71 | $999,999,999,999.99 | $1,314,058.79 | 6.85411% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $800,000 en Querétaro
El impuesto de $42,142.39 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Querétaro, que opera con un arancel moderno: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $800,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Querétaro: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Traslado de Dominio: $42,142.39 sobre $800,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $800,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $800,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Querétaro, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $800,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 7.0 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $800 mil en Querétaro
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $800,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Querétaro coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Un detalle de ámbito: municipio de Querétaro (capital). Para una casa fuera de Santiago de Querétaro, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $800,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Querétaro: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Santiago de Querétaro o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Traslado de Dominio: $42,142.39 sobre $800,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Querétaro: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $800 mil en Querétaro: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $800,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Querétaro debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $800,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Querétaro, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $800,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Santiago de Querétaro o en otro municipio de Querétaro. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $800,000.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Querétaro, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $800,000 en Querétaro?+
$42,142.39, conforme al Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, un 5.27% efectivo sobre $800,000. En Querétaro el impuesto se llama Impuesto Sobre Traslado de Dominio y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $800,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $800,000 es 7.0 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Querétaro.
¿Puedo comprar una casa de $800,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Querétaro; de lo contrario, los $800,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el impuesto de traslado de dominio en una compraventa en Querétaro?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Municipio de Querétaro (capital). Sobre $800,000 son $42,142.39. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Querétaro?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Santiago de Querétaro la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $42,142.39.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $800,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $800,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Querétaro la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $800,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Querétaro, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $800,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 15.7 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $800,000 en Querétaro y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.