Compraventa de una casa de $2,500,000 en Querétaro: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $2,500,000 en Santiago de Querétaro causa $140,772.41 de impuesto de traslado de dominio: el valor cae en el tramo 5 de la tarifa del Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, con cuota fija de $74,616.95 más 5.9067% sobre el excedente. Es un 5.63% efectivo sobre el valor de la operación. Como $2,500,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $2,500,000 en Santiago de Querétaro | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $2,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Traslado de Dominio | Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 15.7 |
| Tramo de la tarifa | tramo 5 de 8: de $1,379,992.90 a $3,403,349.28 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $74,616.95 | Municipio de Querétaro (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 5.9067% | excedente de $1,120,007.10 |
| Impuesto a pagar | $140,772.41 | cuota fija de $74,616.95 más 5.9067% sobre el excedente de $1,120,007.10 = $140,772.41 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 5.63% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
$2,500,000 compra, en Santiago de Querétaro, una casa de tamaño medio o un departamento bien ubicado, y el impuesto de adquisición de $140,772.41 ya representa una suma que conviene tener apartada antes de firmar. En este nivel de precio la diferencia entre estados empieza a ser visible: la misma casa puede pagar el doble de impuesto a unos kilómetros de distancia.
Querétaro usa una tarifa progresiva de 8 tramos (Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026). $2,500,000 cae en el tramo 5, que va de $1,379,992.90 a $3,403,349.28: se paga la cuota fija de $74,616.95 más 5.9067% del excedente de $1,120,007.10, total $140,772.41.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $2,500,000 está 22 veces por encima.
Cómo se calcula el impuesto de traslado de dominio sobre $2,500,000 en Santiago de Querétaro
La cuenta completa es cuota fija de $74,616.95 más 5.9067% sobre el excedente de $1,120,007.10 = $140,772.41. Como la tarifa es marginal, un avalúo ligeramente mayor que $2,500,000 solo encarece la porción que rebasa el límite del tramo, no toda la operación. La tabla íntegra está abajo, con el tramo aplicable señalado.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de Santiago de Querétaro, no ante el notario, y que esta página no modela.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $2,500,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $92,000.00 | $1,628.55 | 2.8352% | no |
| $92,000.01 | $226,891.12 | $4,237.02 | 5.031% | no |
| $226,891.13 | $559,560.66 | $11,023.49 | 5.3075% | no |
| $559,560.67 | $1,379,992.89 | $28,679.95 | 5.5991% | no |
| $1,379,992.90 | $3,403,349.28 | $74,616.95 | 5.9067% | sí, este tramo |
| $3,403,349.29 | $8,393,366.68 | $194,131.76 | 6.2313% | no |
| $8,393,366.69 | $20,699,786.70 | $505,074.80 | 6.5736% | no |
| $20,699,786.71 | $999,999,999,999.99 | $1,314,058.79 | 6.85411% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $2,500,000 en Querétaro
El impuesto de $140,772.41 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Querétaro, que opera con un arancel moderno: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Querétaro: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Traslado de Dominio: $140,772.41 sobre $2,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $2,500,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $2,500,000 en Santiago de Querétaro solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $2,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 22 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $2.5 millones en Querétaro
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de Querétaro la hace oponible frente a terceros. Para $2,500,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Un detalle de ámbito: municipio de Querétaro (capital). Para una casa fuera de Santiago de Querétaro, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $2,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Querétaro: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Santiago de Querétaro o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Traslado de Dominio: $140,772.41 sobre $2,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Querétaro: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $2.5 millones en Querétaro: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Querétaro, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $2,500,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $2,500,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Querétaro, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $2,500,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $2,500,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Querétaro antes de firmar.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Querétaro, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $2,500,000 en Querétaro?+
$140,772.41, conforme al Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, un 5.63% efectivo sobre $2,500,000. En Querétaro el impuesto se llama Impuesto Sobre Traslado de Dominio y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $2,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $2,500,000 en Santiago de Querétaro la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Cómo sé si la casa de $2,500,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Querétaro, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $2,500,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $2,500,000 en Querétaro?+
Se cotizan con cada notaría. En Querétaro el régimen de honorarios es un arancel moderno, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el impuesto de traslado de dominio de $140,772.41 sobre $2,500,000 no cambia entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $2,500,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Querétaro eso significa que $140,772.41 es el piso: con un avalúo superior a $2,500,000, el impuesto de traslado de dominio sube en proporción.
¿Puedo comprar una casa de $2,500,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Querétaro; de lo contrario, los $2,500,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el impuesto de traslado de dominio en una compraventa en Querétaro?+
Lo paga quien adquiere. En Santiago de Querétaro el impuesto de traslado de dominio sobre una casa de $2,500,000 es de $140,772.41 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 15.7 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $2,500,000 en Querétaro y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.