Compraventa de una casa de $4,000,000 en Querétaro: ISAI, forma del contrato y costos 2026
El impuesto de traslado de dominio por una casa de $4,000,000 en Santiago de Querétaro es de $231,310.86, aplicando la tarifa progresiva del Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026: cuota fija de $194,131.76 y 6.2313% sobre lo que excede de $3,403,349.29. Es un 5.78% efectivo sobre el valor de la operación. Como $4,000,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Querétaro opera con un arancel moderno), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $4,000,000 en Santiago de Querétaro | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $4,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Traslado de Dominio | Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 15.7 |
| Tramo de la tarifa | tramo 6 de 8: de $3,403,349.29 a $8,393,366.68 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $194,131.76 | Municipio de Querétaro (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 6.2313% | excedente de $596,650.71 |
| Impuesto a pagar | $231,310.86 | cuota fija de $194,131.76 más 6.2313% sobre el excedente de $596,650.71 = $231,310.86 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 5.78% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una operación de $4,000,000 en Santiago de Querétaro se mueve en el segmento residencial medio alto, donde las dos partes suelen tener asesor propio y el contrato privado previo es la norma. El impuesto local, $231,310.86, es solo uno de los renglones: a esta escala los honorarios notariales y los derechos registrales también pesan, y se cotizan por separado.
Querétaro usa una tarifa progresiva de 8 tramos (Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026). $4,000,000 cae en el tramo 6, que va de $3,403,349.29 a $8,393,366.68: se paga la cuota fija de $194,131.76 más 6.2313% del excedente de $596,650.71, total $231,310.86.
Con $4,000,000 no cabe el contrato privado como título definitivo. El umbral del Art. 2320 CCF es de 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y este inmueble lo supera 35 veces. El contrato privado sirve como paso previo para fijar precio y condiciones, pero la transmisión se otorga en escritura pública y se inscribe en el registro público de Querétaro.
Cómo se calcula el impuesto de traslado de dominio sobre $4,000,000 en Santiago de Querétaro
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $4,000,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, que para este valor es el 6; y se suma la cuota fija de $194,131.76 con el 6.2313% del excedente sobre $3,403,349.29. Resultado: $231,310.86.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el impuesto de traslado de dominio; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $4,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $92,000.00 | $1,628.55 | 2.8352% | no |
| $92,000.01 | $226,891.12 | $4,237.02 | 5.031% | no |
| $226,891.13 | $559,560.66 | $11,023.49 | 5.3075% | no |
| $559,560.67 | $1,379,992.89 | $28,679.95 | 5.5991% | no |
| $1,379,992.90 | $3,403,349.28 | $74,616.95 | 5.9067% | no |
| $3,403,349.29 | $8,393,366.68 | $194,131.76 | 6.2313% | sí, este tramo |
| $8,393,366.69 | $20,699,786.70 | $505,074.80 | 6.5736% | no |
| $20,699,786.71 | $999,999,999,999.99 | $1,314,058.79 | 6.85411% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $4,000,000 en Querétaro
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Querétaro los honorarios se rigen por un arancel moderno, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $4,000,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Querétaro: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Traslado de Dominio: $231,310.86 sobre $4,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $4,000,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
Para $4,000,000 en Santiago de Querétaro la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 35 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $4,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 35 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $4 millones en Querétaro
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $4,000,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Querétaro coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Un detalle de ámbito: municipio de Querétaro (capital). Para una casa fuera de Santiago de Querétaro, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $4,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Querétaro: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Santiago de Querétaro o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Traslado de Dominio: $231,310.86 sobre $4,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Querétaro: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $4 millones en Querétaro: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $4,000,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Querétaro debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $4,000,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Santiago de Querétaro y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $4,000,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $4,000,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Querétaro antes de firmar.
Gestionamos la revisión completa del expediente y la redacción o corrección del contrato privado, con precio cerrado por adelantado y sin sorpresas al final. Escríbele por WhatsApp a Angélica con lo que ya tengas de la operación en Santiago de Querétaro: ella revisa y te dice qué procede.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $4,000,000 en Querétaro?+
$231,310.86, conforme al Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, un 5.78% efectivo sobre $4,000,000. En Querétaro el impuesto se llama Impuesto Sobre Traslado de Dominio y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $4,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $4,000,000 es 35 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Querétaro.
¿Quién paga el impuesto de traslado de dominio en una compraventa en Querétaro?+
Lo paga quien adquiere. En Santiago de Querétaro el impuesto de traslado de dominio sobre una casa de $4,000,000 es de $231,310.86 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Querétaro?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Querétaro y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el impuesto de traslado de dominio de $231,310.86 sobre $4,000,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $4,000,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Querétaro, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $4,000,000 y $231,310.86 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $4,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Querétaro. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $4,000,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $4,000,000 en Querétaro?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Querétaro se rigen por un arancel moderno y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $231,310.86.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 15.7 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $4,000,000 en Querétaro y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.