ISAI por una casa de $4,000,000: comparativo de los 32 estados en 2026
Por una casa de $4,000,000, el impuesto de adquisición va de $45,275.06 en Guanajuato (Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026) a $231,310.86 en Querétaro (Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026) entre los 28 estados con tasa o tarifa verificada. Entre ambos extremos hay $186,035.79 de diferencia por un inmueble idéntico. Chiapas, Oaxaca, Sonora, Veracruz no aparecen con cifra porque su ley marco remite la tasa a la ley de ingresos de cada municipio; ahí toca consultar el código fiscal de tu municipio. Lo que no cambia es la forma del contrato: con $4,000,000, 35 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, la compraventa se otorga en escritura pública en todo el país.
| Estado | Nombre del impuesto local | Esquema y tasa | Impuesto sobre $4,000,000 | Porcentaje efectivo | Fundamento |
|---|---|---|---|---|---|
| Guanajuato | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | tarifa progresiva de 0.5% a 2.06% | $45,275.06 | 1.13% | Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, Artículo 7 |
| Colima | Impuesto sobre transmisiones patrimoniales | tarifa progresiva de 0.25% a 2% | $75,025.00 | 1.88% | Ley de Hacienda para el Municipio de Colima, Artículo 28 |
| Baja California | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California, Artículo 75 BIS B, fracción IV |
| Baja California Sur | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur, Artículo 38 |
| Campeche | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Campeche, Artículo 58 |
| Chihuahua | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Código Municipal para el Estado de Chihuahua, Artículo 159 |
| Guerrero | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Ley Número 462 de Ingresos para el Municipio de Chilpancingo de los Bravo, Guerrero, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 14 |
| Hidalgo | Impuesto sobre traslación de dominio y otras operaciones con bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo, Artículo 32 |
| Michoacán | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Michoacán de Ocampo, Artículo 53 |
| Morelos | Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos, Artículo 94 Ter |
| Nayarit | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nayarit, Artículo 40 |
| Quintana Roo | Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Ley de Hacienda del Municipio de Othón P. Blanco del Estado de Quintana Roo, Artículo 27 |
| Sinaloa | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, Artículo 45 |
| Tabasco | Impuesto sobre Traslación de Dominio de Bienes Inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Tabasco, Artículo 108, tercer párrafo, y Artículo Quinto Transitorio |
| Tamaulipas | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Código Municipal para el Estado de Tamaulipas, Artículo 124 |
| Tlaxcala | Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios, Artículo 209 |
| Zacatecas | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $80,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas, Artículo 32 |
| Estado de México | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles | tarifa progresiva de 1.121% a 3.252% | $81,523.06 | 2.04% | Código Financiero del Estado de México y Municipios, Artículo 115 |
| Aguascalientes | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI) | tasa fija del 2.4% | $96,000.00 | 2.4% | Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 31 |
| Jalisco | Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales | tarifa progresiva de 2.5% a 3.5% | $117,503.30 | 2.94% | Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 28 |
| Coahuila | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 3% | $120,000.00 | 3% | Ley de Ingresos del Municipio de Saltillo, Coahuila de Zaragoza, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 3, fracción I |
| Nuevo León | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 3% | $120,000.00 | 3% | Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, Artículo 28 bis |
| Puebla | Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles | tasa por tramo de 0% a 3% | $120,000.00 | 3% | Ley de Ingresos del Municipio de Puebla, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 6 |
| San Luis Potosí | Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales | tarifa progresiva de 3% a 4.44% | $126,600.03 | 3.17% | Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 |
| Yucatán | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | tarifa progresiva de 2.5% a 5% | $142,000.00 | 3.55% | Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán, Artículo 60 |
| Durango | Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles | tarifa progresiva de 3% a 4% | $151,679.13 | 3.79% | Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 |
| Ciudad de México | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tarifa progresiva de 1.446% a 9.018% | $217,172.32 | 5.43% | Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 |
| Querétaro | Impuesto Sobre Traslado de Dominio | tarifa progresiva de 2.8352% a 6.85411% | $231,310.86 | 5.78% | Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 15.7 |
| Chiapas | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | sin cifra verificada | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Chiapas, Artículo 29 |
| Oaxaca | Impuesto sobre Traslación de Dominio y otras operaciones de bienes inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | sin cifra verificada | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Oaxaca, Artículo 27 |
| Sonora | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | sin cifra verificada | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sonora, Artículo 75 |
| Veracruz | Impuesto Sobre Traslación de Dominio de Bienes Inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | sin cifra verificada | Código Hacendario para el Municipio de Xalapa, Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, Artículo 137 |
La misma casa de $4,000,000 paga $45,275.06 de impuesto en Guanajuato y $231,310.86 en Querétaro. Esa brecha de $186,035.79 no depende del inmueble ni del comprador, sino de la ley local: 18 estados usan tasa fija, 9 tarifa progresiva y 1 tasa por tramo sobre toda la base.
Lo que ves en la tabla es aritmética sobre la ley, no una estimación: la tasa o la tarifa de cada capital aplicada a $4,000,000. Donde el dato no está publicado en fuente oficial (Chiapas, Oaxaca, Sonora, Veracruz), la fila lo dice y remite al código fiscal del municipio, porque preferimos una celda vacía a un número inventado.
Tanto en Guanajuato, donde el impuesto es $45,275.06, como en Querétaro, donde llega a $231,310.86, la compraventa de $4,000,000 debe constar en escritura pública: el Art. 2320 CCF fija el umbral en 365 salarios mínimos ($114,989.60 en 2026) y este valor lo multiplica por 35. Lo que varía es el impuesto; la forma y la necesidad de inscribir son las mismas.
Dónde paga menos y dónde paga más una casa de $4,000,000
Querétaro cobra $186,035.79 más que Guanajuato por la misma casa de $4,000,000. Entre ambos, 15 estados aplican el 2% fijo ($80,000.00) y el resto se distribuye con tasas fijas distintas o tarifas por tramos cuyo porcentaje efectivo depende del valor exacto.
Mira la columna de porcentaje efectivo antes que la de tasa: sobre $4,000,000 resume lo que de verdad se paga, de 1.13% en Guanajuato a 5.78% en Querétaro. Una tasa marginal alta en un estado progresivo puede terminar en un efectivo moderado, y una tasa fija modesta puede resultar más cara que una tarifa.
Los tres esquemas de cobro y por qué cambian el resultado
Tasa fija (18 estados): el valor se multiplica por un porcentaje único. Tarifa progresiva o marginal (9 estados): cuota fija del tramo más una tasa sobre el excedente del límite inferior, como el ISR. Tasa por tramo (1 estado): la tasa del tramo se aplica a todo el valor, así que cruzar un límite encarece la operación completa.
La base no es el precio sin más. Es el mayor entre lo que pagas por la casa ($4,000,000), su valor catastral y su avalúo, en los 32 estados. Un avalúo alto sube el impuesto en todos los esquemas y, en los de tramos, puede mover la operación a un tramo con tasa mayor. Por eso cada página estatal señala el tramo exacto que corresponde a $4,000,000 y reproduce la tabla completa.
Qué más se paga, además del impuesto, por una casa de $4 millones
El impuesto es el único concepto que sale directamente de la ley; por eso es el único con cifra en esta tabla. Honorarios notariales (regidos por el arancel de cada estado), derechos de inscripción en el registro público (ley de ingresos estatal), avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo se cotizan con la notaría y no se estiman aquí.
La secuencia no cambia de un estado a otro. Se abre con un contrato privado que fija $4,000,000, anticipo y fecha de firma; siguen el certificado de libertad de gravamen y el avalúo; después las constancias de no adeudo; luego la escritura pública con el pago del impuesto local; y al final la inscripción registral, que es la que protege frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Impuesto local de adquisición: $45,275.06 a $231,310.86 según el estado (única cifra de la ley).
- Honorarios notariales más IVA: arancel de cada estado; se cotizan con la notaría.
- Derechos de inscripción en el registro público: ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo.
- Forma del contrato: escritura pública (Art. 2320 CCF), porque $4,000,000 excede $114,989.60.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
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Cada estado tiene su propia página con el impuesto sobre $4,000,000 desglosado, el tramo aplicable, los documentos y los riesgos de gravámenes, posesión y origen ejidal. Si el expediente ya trae una historia complicada, mándaselo por WhatsApp a Angélica antes de entregar un peso.
Preguntas frecuentes
¿En qué estado se paga menos ISAI por una casa de $4,000,000?+
En Guanajuato: $45,275.06, conforme al Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, un 1.13% efectivo. Le siguen Colima ($75,025.00), Baja California ($80,000.00). Son cifras de la capital de cada estado y no incluyen honorarios, avalúo ni registro.
¿En qué estado se paga más impuesto por una casa de $4,000,000?+
Querétaro encabeza la tabla con $231,310.86 sobre $4,000,000, un 5.78% efectivo conforme al Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026; le siguen Ciudad de México ($217,172.32), Durango ($151,679.13). Frente a Guanajuato, la misma casa paga $186,035.79 más.
¿Por qué Chiapas, Oaxaca, Sonora, Veracruz no tienen cifra para $4,000,000?+
No es que no haya impuesto en Chiapas, Oaxaca, Sonora, Veracruz: es que su tasa se publica municipio por municipio en la ley de ingresos anual y el documento 2026 no se localizó en texto accesible. Para $4,000,000 la tabla prefiere decirlo y remitir al código fiscal de tu municipio o al cálculo del notario antes que inventar una cifra.
¿Una casa de $4,000,000 necesita escritura pública en todos los estados?+
En todos. El umbral del Art. 2320 CCF son 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y $4,000,000 lo supera 35 veces. El contrato privado ratificado del Art. 2317 queda para inmuebles de muy bajo valor; para este, la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público del estado donde está la casa.
¿El 2% es la tasa normal de ISAI en México para $4,000,000?+
El 2% es lo más común (15 de 28 estados con cifra, $80,000.00 sobre $4,000,000), pero no existe una tasa nacional de ISAI: cada municipio la fija por mandato del Art. 115 constitucional. Para $4,000,000 el efectivo real oscila entre 1.13% (Guanajuato) y 5.78% (Querétaro).
¿Sobre qué valor se calcula el impuesto si pago $4,000,000?+
Sobre $4,000,000 solo si ese es el mayor de tres valores: precio de operación, valor catastral y avalúo. La autoridad toma el más alto. Un avalúo por encima del precio sube el impuesto en los 32 estados y, donde hay tarifa por tramos, puede cambiar el tramo. Pide el avalúo antes de negociar el cierre.
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Fuentes
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $4,000,000 y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.