Compraventa de una casa de $4,000,000 en Yucatán: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $4,000,000 en Yucatán paga $142,000.00 de impuesto de adquisición según la tabla del Artículo 60 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán: $97,000.00 de cuota fija más 4.5% del excedente de $999,999.99. La carga efectiva es del 3.55%. Y la forma no es opcional: una casa de $4,000,000 excede 35 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Yucatán opera con un arancel congelado), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $4,000,000 en Mérida | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $4,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán, Artículo 60 |
| Tramo de la tarifa | tramo 3 de 4: de $3,000,000.01 a $42,000,000.00 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $97,000.00 | Municipio de Mérida (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 4.5% | excedente de $999,999.99 |
| Impuesto a pagar | $142,000.00 | cuota fija de $97,000.00 más 4.5% sobre el excedente de $999,999.99 = $142,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3.55% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una operación de $4,000,000 en Mérida se mueve en el segmento residencial medio alto, donde las dos partes suelen tener asesor propio y el contrato privado previo es la norma. El impuesto local, $142,000.00, es solo uno de los renglones: a esta escala los honorarios notariales y los derechos registrales también pesan, y se cotizan por separado.
Al ser progresivo el ISAI de Yucatán, el porcentaje efectivo (3.55%) es menor que la tasa marginal del tramo (4.5%). Sobre $4,000,000 la cuenta del Artículo 60 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán da $142,000.00, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
Con $4,000,000 no cabe el contrato privado como título definitivo. El umbral del Art. 2320 CCF es de 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y este inmueble lo supera 35 veces. El contrato privado sirve como paso previo para fijar precio y condiciones, pero la transmisión se otorga en escritura pública y se inscribe en el registro público de Yucatán.
Cómo se calcula el ISAI sobre $4,000,000 en Mérida
La cuenta completa es cuota fija de $97,000.00 más 4.5% sobre el excedente de $999,999.99 = $142,000.00. Como la tarifa es marginal, un avalúo ligeramente mayor que $4,000,000 solo encarece la porción que rebasa el límite del tramo, no toda la operación. La tabla íntegra está abajo, con el tramo aplicable señalado.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $4,000,000 encaja en alguno de esos supuestos en Yucatán, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $4,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $800,000.00 | $0.00 | 2.5% | no |
| $800,000.01 | $3,000,000.00 | $20,000.00 | 3.5% | no |
| $3,000,000.01 | $42,000,000.00 | $97,000.00 | 4.5% | sí, este tramo |
| $42,000,000.01 | en adelante | $1,852,000.00 | 5% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $4,000,000 en Yucatán
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Yucatán los honorarios se rigen por un arancel congelado, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $4,000,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Yucatán: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles: $142,000.00 sobre $4,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $4,000,000
Forma y validez son cosas distintas. La venta de $4,000,000 queda perfecta cuando comprador y vendedor acuerdan cosa y precio (Art. 2249 CCF), y desde ese momento obliga a ambos. Lo que la forma determina es si el título puede inscribirse: el escrito privado del Art. 2317 solo sirve hasta $114,989.60; arriba de eso, el Art. 2320 exige escritura pública.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $4,000,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Yucatán, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $4,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 35 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $4 millones en Yucatán
La secuencia en Yucatán es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $4,000,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Municipio de Mérida (capital). Si el inmueble está fuera de Mérida, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $4,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Yucatán: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Mérida o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles: $142,000.00 sobre $4,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Yucatán: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $4 millones en Yucatán: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Yucatán muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $4,000,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $4,000,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Yucatán, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $4,000,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $4,000,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Yucatán.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Yucatán, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $4,000,000 en Yucatán?+
$142,000.00, conforme al Artículo 60 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán, un 3.55% efectivo sobre $4,000,000. En Yucatán el impuesto se llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $4,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $4,000,000 es 35 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Yucatán.
¿Puedo comprar una casa de $4,000,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Yucatán. Si te ofrecen una casa de $4,000,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Yucatán?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Municipio de Mérida (capital). Sobre $4,000,000 son $142,000.00. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Yucatán?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Mérida la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $142,000.00.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $4,000,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Yucatán, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $4,000,000 y $142,000.00 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $4,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Yucatán, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $4,000,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán, Artículo 60 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $4,000,000 en Yucatán y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.