Compraventa de una casa de $4,000,000 en Zacatecas: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $4,000,000 en Zacatecas causa $80,000.00 de ISAI, resultado de aplicar la tasa del 2% que fija el Artículo 32 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas. Es un 2% efectivo sobre el valor de la operación. Como $4,000,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Zacatecas opera con un arancel congelado), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $4,000,000 en Zacatecas | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $4,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas, Artículo 32 |
| Tasa aplicable | 2% | Todos los municipios del estado (incluye Zacatecas capital) |
| Impuesto a pagar | $80,000.00 | $4,000,000 × 2% = $80,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una operación de $4,000,000 en Zacatecas se mueve en el segmento residencial medio alto, donde las dos partes suelen tener asesor propio y el contrato privado previo es la norma. El impuesto local, $80,000.00, es solo uno de los renglones: a esta escala los honorarios notariales y los derechos registrales también pesan, y se cotizan por separado.
Zacatecas aplica tasa única. El Artículo 32 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas fija el 2% y la operación es una multiplicación: $4,000,000 por 2% igual a $80,000.00. La única variable real es la base, que es el valor más alto entre precio, catastro y avalúo.
Forma del contrato: escritura pública. El Art. 2320 CCF la exige cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026, y $4,000,000 equivale a 35 veces esa cifra. El escrito privado del Art. 2317 queda reservado a inmuebles de muy bajo valor, no a esta operación en Zacatecas.
Cómo se calcula el ISAI sobre $4,000,000 en Zacatecas
Dos pasos. Primero la base gravable: el valor más alto entre el precio de $4,000,000, el valor catastral y el avalúo pericial. Segundo, la tasa del 2% del Artículo 32 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas. Si el avalúo sale por encima del precio, el impuesto sube en la misma proporción; si sale por debajo, no baja, porque la autoridad toma el mayor.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el ISAI; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
Qué más se paga al comprar una casa de $4,000,000 en Zacatecas
El impuesto de $80,000.00 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Zacatecas, que opera con un arancel congelado: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $4,000,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Zacatecas: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles: $80,000.00 sobre $4,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $4,000,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $4,000,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Zacatecas, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $4,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 35 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $4 millones en Zacatecas
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $4,000,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Zacatecas coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Un detalle de ámbito: todos los municipios del estado (incluye Zacatecas capital). Para una casa fuera de Zacatecas, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $4,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Zacatecas: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Zacatecas o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre adquisición de inmuebles: $80,000.00 sobre $4,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Zacatecas: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $4 millones en Zacatecas: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Zacatecas, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $4,000,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $4,000,000 que no la atendió a tiempo.
Régimen ejidal. Un terreno ejidal sin dominio pleno no puede venderse a personas ajenas al núcleo agrario: la Ley Agraria solo permite enajenar derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido (Art. 80), y la propiedad privada plena se obtiene mediante el procedimiento de dominio pleno ante el Registro Agrario Nacional (Arts. 81 y 82). Si la casa de $4,000,000 en Zacatecas está en tierra ejidal sin ese trámite, no hay escritura posible ni impuesto que pagar: hay un problema.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $4,000,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Zacatecas antes de firmar.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $4,000,000 en Zacatecas?+
Son $80,000.00 de ISAI sobre $4,000,000 en Zacatecas, según el Artículo 32 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $4,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $4,000,000 en Zacatecas la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Puedo comprar una casa de $4,000,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Zacatecas; de lo contrario, los $4,000,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Zacatecas?+
Lo paga quien adquiere. En Zacatecas el ISAI sobre una casa de $4,000,000 es de $80,000.00 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Zacatecas?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Zacatecas la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $80,000.00.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $4,000,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Zacatecas, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $4,000,000 y $80,000.00 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $4,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Zacatecas. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $4,000,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas, Artículo 32 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $4,000,000 en Zacatecas y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.