Escriturar en Zacatecas: impuesto, notario y costos en 2026
La tasa del ISAI aplicable en Zacatecas es 2% del valor del inmueble y está en el Artículo 32 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas. Sobre una casa de $1,500,000 son $30,000.00 de impuesto, y sobre una de $3,000,000, $60,000.00. Falta sumar honorarios del notario, avalúo, certificados y derechos registrales; en Zacatecas el régimen notarial es un arancel congelado, lo que determina si puedes contrastar el cobro con un tabulador oficial.
| Valor del inmueble | Cómo se calcula | Impuesto |
|---|---|---|
| $1,500,000 | $1,500,000 × 2% = $30,000.00 | $30,000.00 |
| $3,000,000 | $3,000,000 × 2% = $60,000.00 | $60,000.00 |
En Zacatecas el impuesto que grava la compra de un inmueble es el ISAI, con tasa fija del 2%. Junto con los honorarios notariales y los derechos de registro, forma el bloque de gastos que el comprador debe tener listo el día de la firma.
Con esa tasa, una casa de $1,500,000 genera $30,000.00 de impuesto y una de $3,000,000, $60,000.00. La base gravable es el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo, así que un precio de compra bajo no siempre reduce el impuesto.
Junto al impuesto viajan otros conceptos: avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo, honorarios notariales y derechos de inscripción registral. En Zacatecas los honorarios se rigen por un arancel congelado (documento de 1989), dato que determina si puedes contrastar el cobro con un texto oficial.
Cómo se calcula el ISAI en Zacatecas
El cálculo tiene dos pasos. Primero se determina la base gravable, que es el valor más alto entre el de la operación, el catastral y el del avalúo pericial. Después se aplica el 2% que fija el Artículo 32 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas. Por eso una compra por debajo del valor catastral no reduce el impuesto: la autoridad toma siempre el mayor.
Ni las tasas cero, ni las reducciones por vivienda de interés social, ni los tratamientos especiales de herencias y donaciones entran en estos números. Son casos que se acreditan documentalmente ante la autoridad fiscal municipal y pueden cambiar el importe de manera sustancial; pregúntalos antes de firmar.
Honorarios notariales y gastos de cierre en Zacatecas
Los honorarios notariales son el otro bloque grande del costo. En Zacatecas el régimen es un arancel congelado y el documento oficial localizado data de 1989. Con el documento oficial a la vista puedes pedir que te señalen la partida aplicada. Al tratarse de un arancel congelado, las cantidades del texto son nominales de su año.
Pide siempre el presupuesto de cierre completo, no solo los honorarios: impuesto de adquisición, honorarios, IVA sobre honorarios, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo de predial y agua, y derechos de inscripción en el registro público. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto, y la inscripción es justo lo que hace oponible tu título.
Pasos para escriturar en Zacatecas
Para zacatecanos la ruta es la misma en todo el estado: avalúo, certificados, constancias de no adeudo, firma e inscripción. La firma es el momento visible, pero el paso decisivo es la inscripción registral, porque sin ella el título no es oponible frente a terceros.
Todos los municipios del estado (incluye Zacatecas capital). Si el inmueble está fuera de Zacatecas, verifica el importe con la tesorería del municipio donde se ubica: la ley de ingresos de cada ayuntamiento puede fijar una tasa distinta.
- Avalúo del inmueble con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el de operación, la base gravable del ISAI.
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Zacatecas: confirma que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Zacatecas o del que corresponda al inmueble.
- Firma de la escritura ante notario de Zacatecas, con identificaciones, actas y comprobantes de ambas partes.
- Pago del Impuesto sobre adquisición de inmuebles conforme al Artículo 32 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas: 2% según el esquema del estado.
- Inscripción de la escritura en el registro público de la propiedad: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La asesoría es en línea y cubre todo el país, así que da igual si el inmueble está en Zacatecas o en cualquier otro punto de Zacatecas. La Lic. Angélica Rivera revisa la documentación, detecta gravámenes y adeudos, y te dice qué exigir antes de entregar el dinero.
Gestionamos la revisión completa: contrato, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo y el cálculo del impuesto con la tasa vigente en tu municipio. Para empezar, escríbele por WhatsApp a la Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica: ella revisa lo que traes y te dice qué procede.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Zacatecas?+
Sobre una casa de $1,500,000 en Zacatecas el impuesto local es $30,000.00, y sobre una de $3,000,000, $60,000.00. El total de la escrituración en Zacatecas incluye además honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales.
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en Zacatecas?+
Un terreno paga en Zacatecas el mismo ISAI que una casa: 2% sobre la base gravable. El costo extra aparece cuando el terreno es ejidal o carece de escritura previa, porque antes hay que regularizarlo.
¿Qué documentos se necesitan para escriturar?+
Identificaciones, CURP y RFC de comprador y vendedor, actas de nacimiento y de matrimonio cuando aplique, más el expediente del inmueble: título anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Zacatecas el notario suele encargarse de gestionar los certificados, pero el costo lo asume el comprador.
¿Cuánto tarda en escriturarse una casa?+
La firma es de un día, pero el proceso completo depende de los certificados. En Zacatecas hay que reunir avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público y constancias de no adeudo de predial y agua antes de firmar, y después queda la inscripción registral, que es la que da seguridad frente a terceros.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa heredada en Zacatecas?+
Depende de si hay testamento. En Zacatecas, con testamento, la sucesión puede tramitarse ante notario y la adjudicación se escritura después; sin él, hay que agotar el juicio sucesorio intestamentario antes de poder escriturar. En ambos casos, la adjudicación por herencia tiene tratamiento fiscal propio, distinto de la compraventa que se describe en esta página.
¿Se puede escriturar un terreno sin escrituras previas?+
No directamente: primero hay que regularizarlo en Zacatecas. Según el caso, la vía es la prescripción adquisitiva ante juez, un programa de regularización o la conversión del régimen si el terreno es ejidal. Solo cuando existe un antecedente registral limpio se puede escriturar y pagar el ISAI de una operación ordinaria.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas, Artículo 32 (consultado el 2026-09-02)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-09-02)
- Arancel de notarios de Zacatecas (documento de 1989) (consultado el 2026-09-02)
- CNFP, índice de aranceles notariales por estado (fuente secundaria) (consultado el 2026-09-02)
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 115 (hacienda municipal) (consultado el 2026-09-02)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre escrituración de un inmueble en Zacatecas y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.