Compraventa de una casa de $2,500,000 en Yucatán: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $2,500,000 en Yucatán paga $79,500.00 de impuesto de adquisición según la tabla del Artículo 60 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán: $20,000.00 de cuota fija más 3.5% del excedente de $1,699,999.99. Es un 3.18% efectivo sobre el valor de la operación. Como $2,500,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Yucatán, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $2,500,000 en Mérida | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $2,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán, Artículo 60 |
| Tramo de la tarifa | tramo 2 de 4: de $800,000.01 a $3,000,000.00 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $20,000.00 | Municipio de Mérida (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 3.5% | excedente de $1,699,999.99 |
| Impuesto a pagar | $79,500.00 | cuota fija de $20,000.00 más 3.5% sobre el excedente de $1,699,999.99 = $79,500.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3.18% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
$2,500,000 compra, en Mérida, una casa de tamaño medio o un departamento bien ubicado, y el impuesto de adquisición de $79,500.00 ya representa una suma que conviene tener apartada antes de firmar. En este nivel de precio la diferencia entre estados empieza a ser visible: la misma casa puede pagar el doble de impuesto a unos kilómetros de distancia.
Al ser progresivo el ISAI de Yucatán, el porcentaje efectivo (3.18%) es menor que la tasa marginal del tramo (3.5%). Sobre $2,500,000 la cuenta del Artículo 60 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán da $79,500.00, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
Forma del contrato: escritura pública. El Art. 2320 CCF la exige cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026, y $2,500,000 equivale a 22 veces esa cifra. El escrito privado del Art. 2317 queda reservado a inmuebles de muy bajo valor, no a esta operación en Mérida.
Cómo se calcula el ISAI sobre $2,500,000 en Mérida
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $2,500,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 60 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán, que para este valor es el 2; y se suma la cuota fija de $20,000.00 con el 3.5% del excedente sobre $800,000.01. Resultado: $79,500.00.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $2,500,000 encaja en alguno de esos supuestos en Yucatán, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $2,500,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $800,000.00 | $0.00 | 2.5% | no |
| $800,000.01 | $3,000,000.00 | $20,000.00 | 3.5% | sí, este tramo |
| $3,000,000.01 | $42,000,000.00 | $97,000.00 | 4.5% | no |
| $42,000,000.01 | en adelante | $1,852,000.00 | 5% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $2,500,000 en Yucatán
El impuesto de $79,500.00 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Yucatán, que opera con un arancel congelado: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $2,500,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Yucatán: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles: $79,500.00 sobre $2,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $2,500,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $2,500,000 en Mérida solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $2,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 22 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $2.5 millones en Yucatán
La secuencia en Yucatán es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $2,500,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Municipio de Mérida (capital). Si el inmueble está fuera de Mérida, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $2,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Yucatán: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Mérida o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles: $79,500.00 sobre $2,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Yucatán: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $2.5 millones en Yucatán: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Yucatán muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $2,500,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $2,500,000 que no la atendió a tiempo.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Mérida y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $2,500,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Mérida o en otro municipio de Yucatán. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $2,500,000.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Yucatán, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $2,500,000 en Yucatán?+
Son $79,500.00 de ISAI sobre $2,500,000 en Mérida, según el Artículo 60 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $2,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $2,500,000 en Mérida la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $2,500,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $2,500,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Yucatán la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $2,500,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Yucatán. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $2,500,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $2,500,000 en Yucatán?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Yucatán se rigen por un arancel congelado y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $79,500.00.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $2,500,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Yucatán eso significa que $79,500.00 es el piso: con un avalúo superior a $2,500,000, el ISAI sube en proporción.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán, Artículo 60 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $2,500,000 en Yucatán y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.