Compraventa de una casa de $1,500,000 en Yucatán: ISAI, forma del contrato y costos 2026
El ISAI por una casa de $1,500,000 en Mérida es de $44,500.00, aplicando la tarifa progresiva del Artículo 60 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán: cuota fija de $20,000.00 y 3.5% sobre lo que excede de $800,000.01. Equivale a un 2.97% efectivo del precio. Por su valor, 13 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $1,500,000 en Mérida | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $1,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán, Artículo 60 |
| Tramo de la tarifa | tramo 2 de 4: de $800,000.01 a $3,000,000.00 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $20,000.00 | Municipio de Mérida (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 3.5% | excedente de $699,999.99 |
| Impuesto a pagar | $44,500.00 | cuota fija de $20,000.00 más 3.5% sobre el excedente de $699,999.99 = $44,500.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2.97% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $1,500,000, el comprador en Mérida entra en el rango de vivienda media, donde el crédito hipotecario es habitual y el banco exige avalúo propio. Ese avalúo no solo fija el crédito: también puede fijar la base del ISAI, porque la autoridad toma el valor más alto entre operación, catastral y avalúo. Con la tasa vigente, el impuesto es de $44,500.00.
Al ser progresivo el ISAI de Yucatán, el porcentaje efectivo (2.97%) es menor que la tasa marginal del tramo (3.5%). Sobre $1,500,000 la cuenta del Artículo 60 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán da $44,500.00, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $1,500,000 está 13 veces por encima.
Cómo se calcula el ISAI sobre $1,500,000 en Mérida
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $1,500,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 60 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán, que para este valor es el 2; y se suma la cuota fija de $20,000.00 con el 3.5% del excedente sobre $800,000.01. Resultado: $44,500.00.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el ISAI; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $1,500,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $800,000.00 | $0.00 | 2.5% | no |
| $800,000.01 | $3,000,000.00 | $20,000.00 | 3.5% | sí, este tramo |
| $3,000,000.01 | $42,000,000.00 | $97,000.00 | 4.5% | no |
| $42,000,000.01 | en adelante | $1,852,000.00 | 5% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $1,500,000 en Yucatán
El impuesto de $44,500.00 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Yucatán, que opera con un arancel congelado: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $1,500,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Yucatán: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles: $44,500.00 sobre $1,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $1,500,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
Para $1,500,000 en Mérida la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 13 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $1,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 13 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $1.5 millones en Yucatán
La secuencia en Yucatán es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $1,500,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Un detalle de ámbito: municipio de Mérida (capital). Para una casa fuera de Mérida, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $1,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Yucatán: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Mérida o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles: $44,500.00 sobre $1,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Yucatán: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $1.5 millones en Yucatán: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Yucatán muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $1,500,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $1,500,000 que no la atendió a tiempo.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Mérida y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $1,500,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $1,500,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Yucatán antes de firmar.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $1,500,000 en Yucatán?+
Son $44,500.00 de ISAI sobre $1,500,000 en Mérida, según el Artículo 60 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $1,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $1,500,000 en Mérida la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $1,500,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Yucatán, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $1,500,000 y $44,500.00 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $1,500,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Yucatán. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $1,500,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $1,500,000 en Yucatán?+
Se cotizan con cada notaría. En Yucatán el régimen de honorarios es un arancel congelado, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el ISAI de $44,500.00 sobre $1,500,000 no cambia entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $1,500,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Yucatán eso significa que $44,500.00 es el piso: con un avalúo superior a $1,500,000, el ISAI sube en proporción.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán, Artículo 60 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $1,500,000 en Yucatán y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.