Compraventa de una casa de $1,500,000 en Tlaxcala: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $1,500,000 en Tlaxcala paga $30,000.00 de impuesto de adquisición, que es el 2% del valor según el Artículo 209 del Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios. Es un 2% efectivo sobre el valor de la operación. Como $1,500,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Tlaxcala, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $1,500,000 en Tlaxcala de Xicohténcatl | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $1,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles | Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios, Artículo 209 |
| Tasa aplicable | 2% | Los sesenta municipios del estado (incluye Tlaxcala capital) |
| Impuesto a pagar | $30,000.00 | $1,500,000 × 2% = $30,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $1,500,000, el comprador en Tlaxcala de Xicohténcatl entra en el rango de vivienda media, donde el crédito hipotecario es habitual y el banco exige avalúo propio. Ese avalúo no solo fija el crédito: también puede fijar la base del Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles, porque la autoridad toma el valor más alto entre operación, catastral y avalúo. Con la tasa vigente, el impuesto es de $30,000.00.
En Tlaxcala de Xicohténcatl no hay tabla que leer: el Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles es el 2% del valor, conforme al Artículo 209 del Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios. Sobre $1,500,000 son $30,000.00. Lo que sí puede mover el resultado es el avalúo, si resulta mayor que el precio pactado.
Con $1,500,000 no cabe el contrato privado como título definitivo. El umbral del Art. 2320 CCF es de 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y este inmueble lo supera 13 veces. El contrato privado sirve como paso previo para fijar precio y condiciones, pero la transmisión se otorga en escritura pública y se inscribe en el registro público de Tlaxcala.
Cómo se calcula el Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles sobre $1,500,000 en Tlaxcala de Xicohténcatl
El notario entera el impuesto con la escritura, pero el cálculo lo puedes verificar: $1,500,000 por 2% igual a $30,000.00, conforme al Artículo 209 del Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios. Pide que en el presupuesto de cierre aparezca la base gravable usada, no solo el importe.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
Qué más se paga al comprar una casa de $1,500,000 en Tlaxcala
Además del Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles, el comprador de una casa de $1,500,000 paga honorarios al notario (en Tlaxcala rigen bajo un arancel sin publicación accesible), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $1,500,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Tlaxcala: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles: $30,000.00 sobre $1,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $1,500,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $1,500,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Tlaxcala, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $1,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 13 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $1.5 millones en Tlaxcala
La secuencia en Tlaxcala es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $1,500,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Un detalle de ámbito: los sesenta municipios del estado (incluye Tlaxcala capital). Para una casa fuera de Tlaxcala de Xicohténcatl, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $1,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Tlaxcala: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Tlaxcala de Xicohténcatl o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles: $30,000.00 sobre $1,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Tlaxcala: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $1.5 millones en Tlaxcala: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $1,500,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Tlaxcala debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $1,500,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Tlaxcala de Xicohténcatl y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $1,500,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $1,500,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Tlaxcala.
Gestionamos la revisión completa del expediente y la redacción o corrección del contrato privado, con precio cerrado por adelantado y sin sorpresas al final. Escríbele por WhatsApp a Angélica con lo que ya tengas de la operación en Tlaxcala de Xicohténcatl: ella revisa y te dice qué procede.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $1,500,000 en Tlaxcala?+
$30,000.00, conforme al Artículo 209 del Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios, un 2% efectivo sobre $1,500,000. En Tlaxcala el impuesto se llama Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $1,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $1,500,000 en Tlaxcala de Xicohténcatl la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $1,500,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Tlaxcala, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $1,500,000 y $30,000.00 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $1,500,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Tlaxcala, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $1,500,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $1,500,000 en Tlaxcala?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Tlaxcala se rigen por un arancel sin publicación accesible y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $30,000.00.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $1,500,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Tlaxcala eso significa que $30,000.00 es el piso: con un avalúo superior a $1,500,000, el Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles sube en proporción.
Sigue leyendo
Fuentes
- Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios, Artículo 209 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $1,500,000 en Tlaxcala y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.