Compraventa de una casa de $800,000 en Tlaxcala: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $800,000 en Tlaxcala de Xicohténcatl causa $16,000.00 de Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles, resultado de aplicar la tasa del 2% que fija el Artículo 209 del Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios. Equivale a un 2% efectivo del precio. Por su valor, 7.0 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Tlaxcala opera con un arancel sin publicación accesible), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $800,000 en Tlaxcala de Xicohténcatl | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $800,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles | Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios, Artículo 209 |
| Tasa aplicable | 2% | Los sesenta municipios del estado (incluye Tlaxcala capital) |
| Impuesto a pagar | $16,000.00 | $800,000 × 2% = $16,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una casa de $800,000 está en el segmento de vivienda económica y media baja de la mayoría de las ciudades del país, y en Tlaxcala de Xicohténcatl eso tiene una consecuencia fiscal concreta: el impuesto de adquisición, $16,000.00, suele ser el gasto de cierre más grande después del enganche. También conviene preguntar en la tesorería si el inmueble califica para alguna reducción por vivienda de interés social, que esta página no modela.
El cálculo en Tlaxcala es el más simple de los tres esquemas que existen en México: una tasa fija del 2% sobre la base gravable, sin tramos ni cuotas. $800,000 por 2% da $16,000.00, y ese número no cambia aunque la casa valga un peso más o un peso menos.
Con $800,000 no cabe el contrato privado como título definitivo. El umbral del Art. 2320 CCF es de 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y este inmueble lo supera 7.0 veces. El contrato privado sirve como paso previo para fijar precio y condiciones, pero la transmisión se otorga en escritura pública y se inscribe en el registro público de Tlaxcala.
Cómo se calcula el Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles sobre $800,000 en Tlaxcala de Xicohténcatl
La fórmula es $800,000 × 2% = $16,000.00. La única discusión posible es la base: aunque pagues $800,000, si el avalúo o el catastro arrojan un valor mayor, el Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles se calcula sobre ese valor mayor. Por eso conviene conocer el avalúo antes de cerrar el precio.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
Qué más se paga al comprar una casa de $800,000 en Tlaxcala
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Tlaxcala los honorarios se rigen por un arancel sin publicación accesible, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $800,000 en Tlaxcala de Xicohténcatl, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Tlaxcala: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles: $16,000.00 sobre $800,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $800,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $800,000 en Tlaxcala de Xicohténcatl solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $800,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 7.0 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $800 mil en Tlaxcala
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $800,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Tlaxcala coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Los sesenta municipios del estado (incluye Tlaxcala capital). Si el inmueble está fuera de Tlaxcala de Xicohténcatl, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $800,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Tlaxcala: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Tlaxcala de Xicohténcatl o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles: $16,000.00 sobre $800,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Tlaxcala: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $800 mil en Tlaxcala: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $800,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Tlaxcala debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $800,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Tlaxcala de Xicohténcatl y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $800,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $800,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Tlaxcala.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Tlaxcala, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $800,000 en Tlaxcala?+
Son $16,000.00 de Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles sobre $800,000 en Tlaxcala de Xicohténcatl, según el Artículo 209 del Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $800,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $800,000 en Tlaxcala de Xicohténcatl la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Puedo comprar una casa de $800,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Tlaxcala; de lo contrario, los $800,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles en una compraventa en Tlaxcala?+
Lo paga quien adquiere. En Tlaxcala de Xicohténcatl el Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles sobre una casa de $800,000 es de $16,000.00 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Tlaxcala?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Tlaxcala y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles de $16,000.00 sobre $800,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $800,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Tlaxcala, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $800,000 y $16,000.00 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
Sigue leyendo
Fuentes
- Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios, Artículo 209 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $800,000 en Tlaxcala y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.