Compraventa de una casa de $4,000,000 en Tamaulipas: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre un inmueble de $4,000,000, en Ciudad Victoria se pagan $80,000.00 de ISAI, con la tasa fija del 2% del Artículo 124 del Código Municipal para el Estado de Tamaulipas. La carga efectiva es del 2%. Y la forma no es opcional: una casa de $4,000,000 excede 35 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Tamaulipas, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $4,000,000 en Ciudad Victoria | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $4,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | Código Municipal para el Estado de Tamaulipas, Artículo 124 |
| Tasa aplicable | 2% | Todos los municipios del estado (incluye Victoria) |
| Impuesto a pagar | $80,000.00 | $4,000,000 × 2% = $80,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una operación de $4,000,000 en Ciudad Victoria se mueve en el segmento residencial medio alto, donde las dos partes suelen tener asesor propio y el contrato privado previo es la norma. El impuesto local, $80,000.00, es solo uno de los renglones: a esta escala los honorarios notariales y los derechos registrales también pesan, y se cotizan por separado.
El cálculo en Tamaulipas es el más simple de los tres esquemas que existen en México: una tasa fija del 2% sobre la base gravable, sin tramos ni cuotas. $4,000,000 por 2% da $80,000.00, y ese número no cambia aunque la casa valga un peso más o un peso menos.
Con $4,000,000 no cabe el contrato privado como título definitivo. El umbral del Art. 2320 CCF es de 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y este inmueble lo supera 35 veces. El contrato privado sirve como paso previo para fijar precio y condiciones, pero la transmisión se otorga en escritura pública y se inscribe en el registro público de Tamaulipas.
Cómo se calcula el ISAI sobre $4,000,000 en Ciudad Victoria
La fórmula es $4,000,000 × 2% = $80,000.00. La única discusión posible es la base: aunque pagues $4,000,000, si el avalúo o el catastro arrojan un valor mayor, el ISAI se calcula sobre ese valor mayor. Por eso conviene conocer el avalúo antes de cerrar el precio.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el ISAI; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
Qué más se paga al comprar una casa de $4,000,000 en Tamaulipas
Además del ISAI, el comprador de una casa de $4,000,000 paga honorarios al notario (en Tamaulipas rigen bajo un arancel sin tabulador publicado), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $4,000,000 en Ciudad Victoria, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Tamaulipas: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $80,000.00 sobre $4,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $4,000,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $4,000,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Tamaulipas, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $4,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 35 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $4 millones en Tamaulipas
La secuencia en Tamaulipas es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $4,000,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Todos los municipios del estado (incluye Victoria). Si el inmueble está fuera de Ciudad Victoria, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $4,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Tamaulipas: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Ciudad Victoria o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $80,000.00 sobre $4,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Tamaulipas: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $4 millones en Tamaulipas: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Tamaulipas muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $4,000,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $4,000,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
Régimen ejidal. Un terreno ejidal sin dominio pleno no puede venderse a personas ajenas al núcleo agrario: la Ley Agraria solo permite enajenar derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido (Art. 80), y la propiedad privada plena se obtiene mediante el procedimiento de dominio pleno ante el Registro Agrario Nacional (Arts. 81 y 82). Si la casa de $4,000,000 en Tamaulipas está en tierra ejidal sin ese trámite, no hay escritura posible ni impuesto que pagar: hay un problema.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Ciudad Victoria o en otro municipio de Tamaulipas. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $4,000,000.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Tamaulipas. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $4,000,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $4,000,000 en Tamaulipas?+
Son $80,000.00 de ISAI sobre $4,000,000 en Ciudad Victoria, según el Artículo 124 del Código Municipal para el Estado de Tamaulipas. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $4,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $4,000,000 es 35 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Tamaulipas.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $4,000,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Tamaulipas eso significa que $80,000.00 es el piso: con un avalúo superior a $4,000,000, el ISAI sube en proporción.
¿Puedo comprar una casa de $4,000,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Tamaulipas. Si te ofrecen una casa de $4,000,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Tamaulipas?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Todos los municipios del estado (incluye Victoria). Sobre $4,000,000 son $80,000.00. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Tamaulipas?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Ciudad Victoria la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $80,000.00.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $4,000,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $4,000,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Tamaulipas la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
Sigue leyendo
Fuentes
- Código Municipal para el Estado de Tamaulipas, Artículo 124 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $4,000,000 en Tamaulipas y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.