Compraventa de una casa de $6,000,000 en Tamaulipas: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $6,000,000 en Tamaulipas paga $120,000.00 de impuesto de adquisición, que es el 2% del valor según el Artículo 124 del Código Municipal para el Estado de Tamaulipas. Equivale a un 2% efectivo del precio. Por su valor, 52 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Tamaulipas opera con un arancel sin tabulador publicado), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $6,000,000 en Ciudad Victoria | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $6,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | Código Municipal para el Estado de Tamaulipas, Artículo 124 |
| Tasa aplicable | 2% | Todos los municipios del estado (incluye Victoria) |
| Impuesto a pagar | $120,000.00 | $6,000,000 × 2% = $120,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
A $6,000,000, la compraventa en Ciudad Victoria entra en el segmento residencial alto y el impuesto de adquisición alcanza $120,000.00. En este rango es frecuente que el vendedor sea una persona moral o una sucesión, y que el inmueble arrastre historia registral: hipotecas canceladas sin inscribir, copropietarios o servidumbres. La revisión previa deja de ser opcional.
En Ciudad Victoria no hay tabla que leer: el ISAI es el 2% del valor, conforme al Artículo 124 del Código Municipal para el Estado de Tamaulipas. Sobre $6,000,000 son $120,000.00. Lo que sí puede mover el resultado es el avalúo, si resulta mayor que el precio pactado.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $6,000,000 está 52 veces por encima.
Cómo se calcula el ISAI sobre $6,000,000 en Ciudad Victoria
El notario entera el impuesto con la escritura, pero el cálculo lo puedes verificar: $6,000,000 por 2% igual a $120,000.00, conforme al Artículo 124 del Código Municipal para el Estado de Tamaulipas. Pide que en el presupuesto de cierre aparezca la base gravable usada, no solo el importe.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de Ciudad Victoria, no ante el notario, y que esta página no modela.
Qué más se paga al comprar una casa de $6,000,000 en Tamaulipas
Además del ISAI, el comprador de una casa de $6,000,000 paga honorarios al notario (en Tamaulipas rigen bajo un arancel sin tabulador publicado), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $6,000,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Tamaulipas: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $120,000.00 sobre $6,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $6,000,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
Para $6,000,000 en Ciudad Victoria la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 52 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $6,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 52 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $6 millones en Tamaulipas
La secuencia en Tamaulipas es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $6,000,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Todos los municipios del estado (incluye Victoria). Si el inmueble está fuera de Ciudad Victoria, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $6,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Tamaulipas: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Ciudad Victoria o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $120,000.00 sobre $6,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Tamaulipas: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $6 millones en Tamaulipas: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Tamaulipas, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $6,000,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $6,000,000 que no la atendió a tiempo.
Régimen ejidal. Un terreno ejidal sin dominio pleno no puede venderse a personas ajenas al núcleo agrario: la Ley Agraria solo permite enajenar derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido (Art. 80), y la propiedad privada plena se obtiene mediante el procedimiento de dominio pleno ante el Registro Agrario Nacional (Arts. 81 y 82). Si la casa de $6,000,000 en Tamaulipas está en tierra ejidal sin ese trámite, no hay escritura posible ni impuesto que pagar: hay un problema.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Ciudad Victoria o en otro municipio de Tamaulipas. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $6,000,000.
Gestionamos la revisión completa del expediente y la redacción o corrección del contrato privado, con precio cerrado por adelantado y sin sorpresas al final. Escríbele por WhatsApp a Angélica con lo que ya tengas de la operación en Ciudad Victoria: ella revisa y te dice qué procede.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $6,000,000 en Tamaulipas?+
Son $120,000.00 de ISAI sobre $6,000,000 en Ciudad Victoria, según el Artículo 124 del Código Municipal para el Estado de Tamaulipas. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $6,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $6,000,000 en Ciudad Victoria la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $6,000,000 en Tamaulipas?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Tamaulipas se rigen por un arancel sin tabulador publicado y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $120,000.00.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $6,000,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Tamaulipas eso significa que $120,000.00 es el piso: con un avalúo superior a $6,000,000, el ISAI sube en proporción.
¿Puedo comprar una casa de $6,000,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Tamaulipas; de lo contrario, los $6,000,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Tamaulipas?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Todos los municipios del estado (incluye Victoria). Sobre $6,000,000 son $120,000.00. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Tamaulipas?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Tamaulipas y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el ISAI de $120,000.00 sobre $6,000,000.
Sigue leyendo
Fuentes
- Código Municipal para el Estado de Tamaulipas, Artículo 124 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $6,000,000 en Tamaulipas y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.