ISAI por una casa de $6,000,000: comparativo de los 32 estados en 2026
El impuesto local por comprar una casa de $6,000,000 cuesta $81,053.55 en Guanajuato, conforme al Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, y llega a $355,936.86 en Querétaro según el Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026; son los extremos de los 28 estados con cifra verificada. Son $274,883.30 de brecha por la misma operación, solo por el estado. Para Chiapas, Oaxaca, Sonora, Veracruz la tabla no publica número: la tasa depende de la ley de ingresos municipal del ejercicio y se consulta en el código fiscal de tu municipio. Cualquiera que sea el estado, $6,000,000 exige escritura pública porque supera 52 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF.
| Estado | Nombre del impuesto local | Esquema y tasa | Impuesto sobre $6,000,000 | Porcentaje efectivo | Fundamento |
|---|---|---|---|---|---|
| Guanajuato | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | tarifa progresiva de 0.5% a 2.06% | $81,053.55 | 1.35% | Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, Artículo 7 |
| Colima | Impuesto sobre transmisiones patrimoniales | tarifa progresiva de 0.25% a 2% | $115,025.00 | 1.92% | Ley de Hacienda para el Municipio de Colima, Artículo 28 |
| Baja California | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California, Artículo 75 BIS B, fracción IV |
| Baja California Sur | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur, Artículo 38 |
| Campeche | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Campeche, Artículo 58 |
| Chihuahua | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Código Municipal para el Estado de Chihuahua, Artículo 159 |
| Guerrero | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Ley Número 462 de Ingresos para el Municipio de Chilpancingo de los Bravo, Guerrero, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 14 |
| Hidalgo | Impuesto sobre traslación de dominio y otras operaciones con bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo, Artículo 32 |
| Michoacán | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Michoacán de Ocampo, Artículo 53 |
| Morelos | Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos, Artículo 94 Ter |
| Nayarit | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nayarit, Artículo 40 |
| Quintana Roo | Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Ley de Hacienda del Municipio de Othón P. Blanco del Estado de Quintana Roo, Artículo 27 |
| Sinaloa | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, Artículo 45 |
| Tabasco | Impuesto sobre Traslación de Dominio de Bienes Inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Tabasco, Artículo 108, tercer párrafo, y Artículo Quinto Transitorio |
| Tamaulipas | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Código Municipal para el Estado de Tamaulipas, Artículo 124 |
| Tlaxcala | Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios, Artículo 209 |
| Zacatecas | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $120,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas, Artículo 32 |
| Estado de México | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles | tarifa progresiva de 1.121% a 3.252% | $131,862.88 | 2.2% | Código Financiero del Estado de México y Municipios, Artículo 115 |
| Aguascalientes | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI) | tasa fija del 2.4% | $144,000.00 | 2.4% | Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 31 |
| Coahuila | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 3% | $180,000.00 | 3% | Ley de Ingresos del Municipio de Saltillo, Coahuila de Zaragoza, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 3, fracción I |
| Nuevo León | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 3% | $180,000.00 | 3% | Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, Artículo 28 bis |
| Puebla | Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles | tasa por tramo de 0% a 3% | $180,000.00 | 3% | Ley de Ingresos del Municipio de Puebla, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 6 |
| Jalisco | Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales | tarifa progresiva de 2.5% a 3.5% | $182,559.04 | 3.04% | Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 28 |
| San Luis Potosí | Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales | tarifa progresiva de 3% a 4.44% | $195,000.04 | 3.25% | Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 |
| Durango | Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles | tarifa progresiva de 3% a 4% | $231,679.13 | 3.86% | Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 |
| Yucatán | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | tarifa progresiva de 2.5% a 5% | $232,000.00 | 3.87% | Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán, Artículo 60 |
| Ciudad de México | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tarifa progresiva de 1.446% a 9.018% | $341,514.39 | 5.69% | Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 |
| Querétaro | Impuesto Sobre Traslado de Dominio | tarifa progresiva de 2.8352% a 6.85411% | $355,936.86 | 5.93% | Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 15.7 |
| Chiapas | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | sin cifra verificada | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Chiapas, Artículo 29 |
| Oaxaca | Impuesto sobre Traslación de Dominio y otras operaciones de bienes inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | sin cifra verificada | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Oaxaca, Artículo 27 |
| Sonora | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | sin cifra verificada | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sonora, Artículo 75 |
| Veracruz | Impuesto Sobre Traslación de Dominio de Bienes Inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | sin cifra verificada | Código Hacendario para el Municipio de Xalapa, Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, Artículo 137 |
Para una casa de $6 millones, el ranking de impuesto local tiene en la base a Guanajuato ($81,053.55), Colima ($115,025.00), Baja California ($120,000.00) y en la cima a Querétaro ($355,936.86), Ciudad de México ($341,514.39), Yucatán ($232,000.00). Entre ambos extremos hay $274,883.30 de diferencia por la misma operación, suficiente para que el estado sea una variable real al elegir dónde comprar o dónde invertir.
Cada fila reproduce el cálculo de la ley vigente de la capital del estado sobre $6,000,000: tasa fija multiplicada por el valor, o tarifa aplicada tramo por tramo. En 4 estados no hay cifra porque la tasa la fija cada municipio en su ley de ingresos anual y el documento 2026 no se localizó en texto accesible; ahí la tabla dice "consulta el código fiscal" en vez de estimar.
Hay algo que no cambia de estado a estado: la forma del contrato. El Art. 2320 del Código Civil Federal exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026, y $6,000,000 supera ese umbral 52 veces. El contrato privado del Art. 2317 solo sirve por debajo. Así que, compres en Guanajuato o en Querétaro, el camino pasa por el notario y por el registro público.
Dónde paga menos y dónde paga más una casa de $6,000,000
En la base del ranking están Guanajuato ($81,053.55), Colima ($115,025.00), Baja California ($120,000.00); en la cima, Querétaro ($355,936.86), Ciudad de México ($341,514.39), Yucatán ($232,000.00). El bloque más numeroso es el de los 15 estados con tasa fija del 2%, que sobre $6,000,000 son $120,000.00: si tu estado cobra más que eso, ya sabes que está por encima de la norma del país.
Mira la columna de porcentaje efectivo antes que la de tasa: sobre $6,000,000 resume lo que de verdad se paga, de 1.35% en Guanajuato a 5.93% en Querétaro. Una tasa marginal alta en un estado progresivo puede terminar en un efectivo moderado, y una tasa fija modesta puede resultar más cara que una tarifa.
Los tres esquemas de cobro y por qué cambian el resultado
Con $6,000,000 la elección del esquema se nota. En los 18 estados de tasa fija el cálculo es inmediato. En los 9 de tarifa progresiva hay que ubicar el tramo y sumar cuota fija y excedente. En Puebla la tasa del tramo se aplica a toda la base, así que un avalúo apenas superior puede subir el impuesto de golpe.
En todos los casos la base gravable es el valor más alto entre el precio de operación, el valor catastral y el de avalúo. Declarar un precio menor a $6,000,000 no reduce el impuesto si el avalúo o el catastro arrojan más; y el avalúo, en los esquemas por tramos, puede cambiar el tramo aplicable. Las páginas de cada estado reproducen la tarifa completa cuando existe y señalan el tramo que corresponde a $6,000,000.
Qué más se paga, además del impuesto, por una casa de $6 millones
Faltan por sumar los honorarios del notario, los derechos del registro público, el avalúo y los certificados. Ninguno tiene cifra en esta página porque dependen del arancel de cada estado, de la ley de ingresos vigente y de la notaría. Para una casa de $6,000,000, pide el presupuesto de cierre desglosado antes de elegir notaría y verifica que incluya la inscripción registral.
Seis pasos para $6,000,000 en cualquiera de los 32 estados: contrato privado con precio y reparto de gastos, certificado de libertad de gravamen, avalúo, constancias de no adeudo, escritura pública con pago del impuesto e inscripción en el registro público. El último es el que muchos presupuestos omiten y el único que hace oponible el título (Art. 3007 CCF).
- Impuesto local de adquisición: $81,053.55 a $355,936.86 según el estado (única cifra de la ley).
- Honorarios notariales más IVA: arancel de cada estado; se cotizan con la notaría.
- Derechos de inscripción en el registro público: ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo.
- Forma del contrato: escritura pública (Art. 2320 CCF), porque $6,000,000 excede $114,989.60.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo de una compra de $6,000,000 antes de que entregues el anticipo, en cualquiera de los 32 estados. Precio cerrado por adelantado.
El siguiente paso es tu estado: ahí está el cálculo exacto de $6,000,000, la tabla de la ley y la lista de documentos. Y si algo no cuadra (una sucesión sin adjudicar, un copropietario que no firma, un ocupante sin contrato), escríbele por WhatsApp a Angélica para revisarlo antes de la firma.
Preguntas frecuentes
¿En qué estado se paga menos ISAI por una casa de $6,000,000?+
Guanajuato es el más bajo con $81,053.55 sobre $6,000,000 (Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026), seguido de Colima ($115,025.00), Baja California ($120,000.00). El cálculo usa la tasa o tarifa de la capital y deja fuera honorarios, avalúo y derechos registrales.
¿En qué estado se paga más impuesto por una casa de $6,000,000?+
El impuesto más alto por $6,000,000 se paga en Querétaro: $355,936.86 (Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026). Completan el podio Ciudad de México ($341,514.39), Yucatán ($232,000.00). Entre el estado más alto y el más bajo, Guanajuato, hay $274,883.30 de diferencia.
¿Por qué Chiapas, Oaxaca, Sonora, Veracruz no tienen cifra para $6,000,000?+
Porque en esos 4 estados la ley de hacienda municipal define el impuesto pero remite la tasa a la ley de ingresos anual de cada municipio, y la de 2026 de la capital no se localizó en texto accesible en fuente oficial. En vez de estimar el impuesto sobre $6,000,000, la tabla dice que consultes el código fiscal de tu municipio o pidas el cálculo al notario.
¿Una casa de $6,000,000 necesita escritura pública en todos los estados?+
Sin excepción. Una casa de $6,000,000 multiplica por 52 el límite de $114,989.60 que el Art. 2320 CCF fija para exigir escritura pública (365 veces el salario mínimo general). El escrito privado del Art. 2317 no es título suficiente a este valor en ningún estado, aunque sí sirve como promesa de venta previa.
¿El 2% es la tasa normal de ISAI en México para $6,000,000?+
Es la referencia de facto, no una norma. 15 estados cobran exactamente 2% fijo, $120,000.00 sobre $6,000,000, pero el Art. 115 constitucional deja el impuesto a cada municipio y el abanico real va del 1.35% efectivo en Guanajuato al 5.93% en Querétaro.
¿Sobre qué valor se calcula el impuesto si pago $6,000,000?+
Sobre el valor más alto entre el precio de $6,000,000, el valor catastral y el avalúo pericial. Si el avalúo sale mayor, el impuesto sube en todos los estados; en los de tarifa por tramos puede además cambiar el tramo aplicable. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio y antes de dar por buena la cifra de la tabla.
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Fuentes
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $6,000,000 y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.