Compraventa de una casa de $6,000,000 en Durango: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre $6,000,000, Victoria de Durango cobra $231,679.13 de impuesto de traslado de dominio conforme al Artículo 20 de la Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, cuya tarifa tiene 8 tramos y sitúa este valor en el tramo 8. La carga efectiva es del 3.86%. Y la forma no es opcional: una casa de $6,000,000 excede 52 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $6,000,000 en Victoria de Durango | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $6,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles | Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 |
| Tramo de la tarifa | tramo 8 de 8: de $1,886,565.17 en adelante | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $67,141.74 | Municipio de Durango (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 4% | excedente de $4,113,434.83 |
| Impuesto a pagar | $231,679.13 | cuota fija de $67,141.74 más 4% sobre el excedente de $4,113,434.83 = $231,679.13 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3.86% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
A $6,000,000, la compraventa en Victoria de Durango entra en el segmento residencial alto y el impuesto de adquisición alcanza $231,679.13. En este rango es frecuente que el vendedor sea una persona moral o una sucesión, y que el inmueble arrastre historia registral: hipotecas canceladas sin inscribir, copropietarios o servidumbres. La revisión previa deja de ser opcional.
Durango usa una tarifa progresiva de 8 tramos (Artículo 20 de la Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026). $6,000,000 cae en el tramo 8, que va de $1,886,565.17 en adelante: se paga la cuota fija de $67,141.74 más 4% del excedente de $4,113,434.83, total $231,679.13.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $6,000,000 está 52 veces por encima.
Cómo se calcula el impuesto de traslado de dominio sobre $6,000,000 en Victoria de Durango
La cuenta completa es cuota fija de $67,141.74 más 4% sobre el excedente de $4,113,434.83 = $231,679.13. Como la tarifa es marginal, un avalúo ligeramente mayor que $6,000,000 solo encarece la porción que rebasa el límite del tramo, no toda la operación. La tabla íntegra está abajo, con el tramo aplicable señalado.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $6,000,000 encaja en alguno de esos supuestos en Durango, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $6,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $210,033.44 | $0.00 | 3% | no |
| $210,033.45 | $406,094.42 | $6,301.00 | 3.142857% | no |
| $406,094.43 | $523,080.74 | $12,462.92 | 3.285714% | no |
| $523,080.75 | $675,191.75 | $16,306.76 | 3.428571% | no |
| $675,191.76 | $904,364.12 | $21,521.99 | 3.571429% | no |
| $904,364.13 | $1,219,276.88 | $29,706.72 | 3.714286% | no |
| $1,219,276.89 | $1,886,565.16 | $41,403.48 | 3.857143% | no |
| $1,886,565.17 | en adelante | $67,141.74 | 4% | sí, este tramo |
Qué más se paga al comprar una casa de $6,000,000 en Durango
El impuesto de $231,679.13 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Durango, que opera con un arancel congelado: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Durango: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles: $231,679.13 sobre $6,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $6,000,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $6,000,000 en Victoria de Durango solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $6,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 52 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $6 millones en Durango
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de Durango la hace oponible frente a terceros. Para $6,000,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Un detalle de ámbito: municipio de Durango (capital). Para una casa fuera de Victoria de Durango, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $6,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Durango: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Victoria de Durango o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles: $231,679.13 sobre $6,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Durango: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $6 millones en Durango: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $6,000,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Durango debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $6,000,000 que no la atendió a tiempo.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Durango, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $6,000,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $6,000,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Durango.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Durango. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $6,000,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $6,000,000 en Durango?+
$231,679.13, conforme al Artículo 20 de la Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, un 3.86% efectivo sobre $6,000,000. En Durango el impuesto se llama Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $6,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $6,000,000 en Victoria de Durango la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Quién paga el impuesto de traslado de dominio en una compraventa en Durango?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Municipio de Durango (capital). Sobre $6,000,000 son $231,679.13. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Durango?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Victoria de Durango la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $231,679.13.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $6,000,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Durango, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $6,000,000 y $231,679.13 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $6,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Durango. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $6,000,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $6,000,000 en Durango?+
Se cotizan con cada notaría. En Durango el régimen de honorarios es un arancel congelado, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el impuesto de traslado de dominio de $231,679.13 sobre $6,000,000 no cambia entre notarías.
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Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $6,000,000 en Durango y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.