Compraventa de una casa de $4,000,000 en Durango: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre $4,000,000, Victoria de Durango cobra $151,679.13 de impuesto de traslado de dominio conforme al Artículo 20 de la Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, cuya tarifa tiene 8 tramos y sitúa este valor en el tramo 8. Es un 3.79% efectivo sobre el valor de la operación. Como $4,000,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $4,000,000 en Victoria de Durango | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $4,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles | Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 |
| Tramo de la tarifa | tramo 8 de 8: de $1,886,565.17 en adelante | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $67,141.74 | Municipio de Durango (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 4% | excedente de $2,113,434.83 |
| Impuesto a pagar | $151,679.13 | cuota fija de $67,141.74 más 4% sobre el excedente de $2,113,434.83 = $151,679.13 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3.79% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una operación de $4,000,000 en Victoria de Durango se mueve en el segmento residencial medio alto, donde las dos partes suelen tener asesor propio y el contrato privado previo es la norma. El impuesto local, $151,679.13, es solo uno de los renglones: a esta escala los honorarios notariales y los derechos registrales también pesan, y se cotizan por separado.
Al ser progresivo el impuesto de traslado de dominio de Durango, el porcentaje efectivo (3.79%) es menor que la tasa marginal del tramo (4%). Sobre $4,000,000 la cuenta del Artículo 20 de la Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026 da $151,679.13, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
Forma del contrato: escritura pública. El Art. 2320 CCF la exige cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026, y $4,000,000 equivale a 35 veces esa cifra. El escrito privado del Art. 2317 queda reservado a inmuebles de muy bajo valor, no a esta operación en Victoria de Durango.
Cómo se calcula el impuesto de traslado de dominio sobre $4,000,000 en Victoria de Durango
La cuenta completa es cuota fija de $67,141.74 más 4% sobre el excedente de $2,113,434.83 = $151,679.13. Como la tarifa es marginal, un avalúo ligeramente mayor que $4,000,000 solo encarece la porción que rebasa el límite del tramo, no toda la operación. La tabla íntegra está abajo, con el tramo aplicable señalado.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $4,000,000 encaja en alguno de esos supuestos en Durango, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $4,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $210,033.44 | $0.00 | 3% | no |
| $210,033.45 | $406,094.42 | $6,301.00 | 3.142857% | no |
| $406,094.43 | $523,080.74 | $12,462.92 | 3.285714% | no |
| $523,080.75 | $675,191.75 | $16,306.76 | 3.428571% | no |
| $675,191.76 | $904,364.12 | $21,521.99 | 3.571429% | no |
| $904,364.13 | $1,219,276.88 | $29,706.72 | 3.714286% | no |
| $1,219,276.89 | $1,886,565.16 | $41,403.48 | 3.857143% | no |
| $1,886,565.17 | en adelante | $67,141.74 | 4% | sí, este tramo |
Qué más se paga al comprar una casa de $4,000,000 en Durango
El impuesto de $151,679.13 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Durango, que opera con un arancel congelado: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Durango: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles: $151,679.13 sobre $4,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $4,000,000
Forma y validez son cosas distintas. La venta de $4,000,000 queda perfecta cuando comprador y vendedor acuerdan cosa y precio (Art. 2249 CCF), y desde ese momento obliga a ambos. Lo que la forma determina es si el título puede inscribirse: el escrito privado del Art. 2317 solo sirve hasta $114,989.60; arriba de eso, el Art. 2320 exige escritura pública.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $4,000,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Durango, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $4,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 35 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $4 millones en Durango
La secuencia en Durango es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $4,000,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Municipio de Durango (capital). Si el inmueble está fuera de Victoria de Durango, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $4,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Durango: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Victoria de Durango o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles: $151,679.13 sobre $4,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Durango: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $4 millones en Durango: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Durango, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $4,000,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $4,000,000 que no la atendió a tiempo.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Victoria de Durango y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $4,000,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Victoria de Durango o en otro municipio de Durango. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $4,000,000.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Durango, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $4,000,000 en Durango?+
$151,679.13, conforme al Artículo 20 de la Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, un 3.79% efectivo sobre $4,000,000. En Durango el impuesto se llama Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $4,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $4,000,000 es 35 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Durango.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $4,000,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Victoria de Durango: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $4,000,000, para saber si los $151,679.13 calculados aquí se sostienen.
¿Puedo comprar una casa de $4,000,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Durango; de lo contrario, los $4,000,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el impuesto de traslado de dominio en una compraventa en Durango?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Municipio de Durango (capital). Sobre $4,000,000 son $151,679.13. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Durango?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Durango y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el impuesto de traslado de dominio de $151,679.13 sobre $4,000,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $4,000,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $4,000,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Durango la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
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Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $4,000,000 en Durango y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.