Compraventa de una casa de $10,000,000 en Durango: ISAI, forma del contrato y costos 2026
El impuesto de traslado de dominio por una casa de $10,000,000 en Victoria de Durango es de $391,679.13, aplicando la tarifa progresiva del Artículo 20 de la Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026: cuota fija de $67,141.74 y 4% sobre lo que excede de $1,886,565.17. Es un 3.92% efectivo sobre el valor de la operación. Como $10,000,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $10,000,000 en Victoria de Durango | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $10,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles | Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 |
| Tramo de la tarifa | tramo 8 de 8: de $1,886,565.17 en adelante | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $67,141.74 | Municipio de Durango (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 4% | excedente de $8,113,434.83 |
| Impuesto a pagar | $391,679.13 | cuota fija de $67,141.74 más 4% sobre el excedente de $8,113,434.83 = $391,679.13 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3.92% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $10,000,000 hablamos de una operación patrimonial relevante en Victoria de Durango, con $391,679.13 de impuesto local. A este nivel la estructura de la compra importa tanto como el precio: si compra una persona física o una sociedad, si hay crédito, si el inmueble se divide o se fusiona. Cada decisión cambia la base gravable y el tratamiento fiscal del vendedor.
La tarifa de Victoria de Durango funciona como el ISR: cuota fija por tramo más un porcentaje sobre lo que excede su límite inferior. Para $10,000,000 el tramo aplicable es el 8 de 8, con cuota de $67,141.74 y tasa marginal del 4%; el resultado es $391,679.13, un 3.92% efectivo.
Forma del contrato: escritura pública. El Art. 2320 CCF la exige cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026, y $10,000,000 equivale a 87 veces esa cifra. El escrito privado del Art. 2317 queda reservado a inmuebles de muy bajo valor, no a esta operación en Victoria de Durango.
Cómo se calcula el impuesto de traslado de dominio sobre $10,000,000 en Victoria de Durango
La cuenta completa es cuota fija de $67,141.74 más 4% sobre el excedente de $8,113,434.83 = $391,679.13. Como la tarifa es marginal, un avalúo ligeramente mayor que $10,000,000 solo encarece la porción que rebasa el límite del tramo, no toda la operación. La tabla íntegra está abajo, con el tramo aplicable señalado.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de Victoria de Durango, no ante el notario, y que esta página no modela.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $10,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $210,033.44 | $0.00 | 3% | no |
| $210,033.45 | $406,094.42 | $6,301.00 | 3.142857% | no |
| $406,094.43 | $523,080.74 | $12,462.92 | 3.285714% | no |
| $523,080.75 | $675,191.75 | $16,306.76 | 3.428571% | no |
| $675,191.76 | $904,364.12 | $21,521.99 | 3.571429% | no |
| $904,364.13 | $1,219,276.88 | $29,706.72 | 3.714286% | no |
| $1,219,276.89 | $1,886,565.16 | $41,403.48 | 3.857143% | no |
| $1,886,565.17 | en adelante | $67,141.74 | 4% | sí, este tramo |
Qué más se paga al comprar una casa de $10,000,000 en Durango
Además del impuesto de traslado de dominio, el comprador de una casa de $10,000,000 paga honorarios al notario (en Durango rigen bajo un arancel congelado), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Durango: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles: $391,679.13 sobre $10,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $10,000,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $10,000,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Durango, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $10,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 87 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $10 millones en Durango
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $10,000,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Durango coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Un detalle de ámbito: municipio de Durango (capital). Para una casa fuera de Victoria de Durango, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $10,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Durango: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Victoria de Durango o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles: $391,679.13 sobre $10,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Durango: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $10 millones en Durango: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Durango, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $10,000,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $10,000,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
Régimen ejidal. Un terreno ejidal sin dominio pleno no puede venderse a personas ajenas al núcleo agrario: la Ley Agraria solo permite enajenar derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido (Art. 80), y la propiedad privada plena se obtiene mediante el procedimiento de dominio pleno ante el Registro Agrario Nacional (Arts. 81 y 82). Si la casa de $10,000,000 en Durango está en tierra ejidal sin ese trámite, no hay escritura posible ni impuesto que pagar: hay un problema.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Victoria de Durango o en otro municipio de Durango. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $10,000,000.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Durango, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $10,000,000 en Durango?+
Son $391,679.13 de impuesto de traslado de dominio sobre $10,000,000 en Victoria de Durango, según el Artículo 20 de la Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $10,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $10,000,000 en Victoria de Durango la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $10,000,000 en Durango?+
Se cotizan con cada notaría. En Durango el régimen de honorarios es un arancel congelado, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el impuesto de traslado de dominio de $391,679.13 sobre $10,000,000 no cambia entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $10,000,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Victoria de Durango: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $10,000,000, para saber si los $391,679.13 calculados aquí se sostienen.
¿Puedo comprar una casa de $10,000,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Durango. Si te ofrecen una casa de $10,000,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el impuesto de traslado de dominio en una compraventa en Durango?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Municipio de Durango (capital). Sobre $10,000,000 son $391,679.13. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
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Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $10,000,000 en Durango y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.