Compraventa de una casa de $10,000,000 en Estado de México: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $10,000,000 en Estado de México paga $238,489.83 de impuesto de adquisición según la tabla del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios: $185,463.00 de cuota fija más 2.547% del excedente de $2,081,933.00. Es un 2.38% efectivo sobre el valor de la operación. Como $10,000,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Estado de México opera con un arancel moderno), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $10,000,000 en Toluca de Lerdo | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $10,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles | Código Financiero del Estado de México y Municipios, Artículo 115 |
| Tramo de la tarifa | tramo 9 de 12: de $7,918,067.00 a $13,584,739.00 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $185,463.00 | Todos los municipios del estado (incluye Toluca) |
| Tasa sobre el excedente | 2.547% | excedente de $2,081,933.00 |
| Impuesto a pagar | $238,489.83 | cuota fija de $185,463.00 más 2.547% sobre el excedente de $2,081,933.00 = $238,489.83 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2.38% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $10,000,000 hablamos de una operación patrimonial relevante en Toluca de Lerdo, con $238,489.83 de impuesto local. A este nivel la estructura de la compra importa tanto como el precio: si compra una persona física o una sociedad, si hay crédito, si el inmueble se divide o se fusiona. Cada decisión cambia la base gravable y el tratamiento fiscal del vendedor.
Al ser progresivo el ISAI de Estado de México, el porcentaje efectivo (2.38%) es menor que la tasa marginal del tramo (2.547%). Sobre $10,000,000 la cuenta del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios da $238,489.83, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
Forma del contrato: escritura pública. El Art. 2320 CCF la exige cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026, y $10,000,000 equivale a 87 veces esa cifra. El escrito privado del Art. 2317 queda reservado a inmuebles de muy bajo valor, no a esta operación en Toluca de Lerdo.
Cómo se calcula el ISAI sobre $10,000,000 en Toluca de Lerdo
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $10,000,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios, que para este valor es el 9; y se suma la cuota fija de $185,463.00 con el 2.547% del excedente sobre $7,918,067.00. Resultado: $238,489.83.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de Toluca de Lerdo, no ante el notario, y que esta página no modela.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $10,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $1.00 | $180,970.00 | $214.00 | 1.121% | no |
| $180,971.00 | $310,474.00 | $2,353.00 | 1.418% | no |
| $310,475.00 | $532,669.00 | $4,404.00 | 1.542% | no |
| $532,670.00 | $913,882.00 | $8,214.00 | 1.677% | no |
| $913,883.00 | $1,567,915.00 | $15,321.00 | 1.823% | no |
| $1,567,916.00 | $2,690,015.00 | $28,578.00 | 1.982% | no |
| $2,690,016.00 | $4,615,162.00 | $53,306.00 | 2.154% | no |
| $4,615,163.00 | $7,918,066.00 | $99,430.00 | 2.342% | no |
| $7,918,067.00 | $13,584,739.00 | $185,463.00 | 2.547% | sí, este tramo |
| $13,584,740.00 | $23,306,845.00 | $345,936.00 | 2.769% | no |
| $23,306,846.00 | $39,999,999.00 | $645,260.00 | 3% | no |
| $40,000,000.00 | en adelante | $1,200,000.00 | 3.252% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $10,000,000 en Estado de México
El impuesto de $238,489.83 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Estado de México, que opera con un arancel moderno: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $10,000,000 en Toluca de Lerdo, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Estado de México: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles: $238,489.83 sobre $10,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $10,000,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $10,000,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Estado de México, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $10,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 87 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $10 millones en Estado de México
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $10,000,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Estado de México coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Un detalle de ámbito: todos los municipios del estado (incluye Toluca). Para una casa fuera de Toluca de Lerdo, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $10,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Estado de México: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Toluca de Lerdo o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles: $238,489.83 sobre $10,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Estado de México: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $10 millones en Estado de México: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Estado de México muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $10,000,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $10,000,000 que no la atendió a tiempo.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Toluca de Lerdo y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $10,000,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $10,000,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Estado de México.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Estado de México. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $10,000,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $10,000,000 en Estado de México?+
Son $238,489.83 de ISAI sobre $10,000,000 en Toluca de Lerdo, según el Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $10,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $10,000,000 es 87 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Estado de México.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $10,000,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $10,000,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Estado de México la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $10,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Estado de México. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $10,000,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $10,000,000 en Estado de México?+
Se cotizan con cada notaría. En Estado de México el régimen de honorarios es un arancel moderno, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el ISAI de $238,489.83 sobre $10,000,000 no cambia entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $10,000,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Estado de México eso significa que $238,489.83 es el piso: con un avalúo superior a $10,000,000, el ISAI sube en proporción.
Sigue leyendo
Fuentes
- Código Financiero del Estado de México y Municipios, Artículo 115 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $10,000,000 en Estado de México y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.