Escriturar en Estado de México: impuesto, notario y costos en 2026
En Estado de México el ISAI sigue una tarifa de 12 rangos (cuota fija más porcentaje sobre el excedente) prevista en el Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios, con tasas de 1.121% a 3.252%. Aplicando la tabla: $26,005.91 para un inmueble de $1,500,000 y $59,983.06 para uno de $3,000,000. A ese impuesto se suman los honorarios del notario, que en Estado de México operan bajo un arancel moderno, más avalúo, certificados y derechos de inscripción en el registro público.
| Valor del inmueble | Cómo se calcula | Impuesto |
|---|---|---|
| $1,500,000 | cuota fija de $15,321.00 más 1.823% sobre el excedente de $586,117.00 = $26,005.91 | $26,005.91 |
| $3,000,000 | cuota fija de $53,306.00 más 2.154% sobre el excedente de $309,984.00 = $59,983.06 | $59,983.06 |
El presupuesto de escrituración en Estado de México depende del valor del inmueble más de lo que parece: la tarifa del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios tiene 12 rangos y una casa que cae en el tramo siguiente paga una tasa marginal mayor, dentro de un abanico de 1.121% a 3.252%.
Aplicando la tarifa a dos casos típicos, una casa de $1,500,000 paga $26,005.91 y una de $3,000,000, $59,983.06. La base es el valor más alto entre operación, catastral y avalúo, de modo que el avalúo puede mover el tramo aplicable.
Junto al impuesto viajan otros conceptos: avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo, honorarios notariales y derechos de inscripción registral. En Estado de México los honorarios se rigen por un arancel moderno (documento de 2025), dato que determina si puedes contrastar el cobro con un texto oficial.
Cómo se calcula el ISAI en Toluca de Lerdo
El cálculo tiene tres pasos. Se determina la base gravable, que es el valor más alto entre operación, catastral y avalúo; se ubica el tramo de la tarifa al que pertenece; y se suma la cuota fija de ese tramo con el porcentaje aplicado al excedente del límite inferior. Es la mecánica del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios.
Ni las tasas cero, ni las reducciones por vivienda de interés social, ni los tratamientos especiales de herencias y donaciones entran en estos números. Son casos que se acreditan documentalmente ante la autoridad fiscal municipal y pueden cambiar el importe de manera sustancial; pregúntalos antes de firmar.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente |
|---|---|---|---|
| $1.00 | $180,970.00 | $214.00 | 1.121% |
| $180,971.00 | $310,474.00 | $2,353.00 | 1.418% |
| $310,475.00 | $532,669.00 | $4,404.00 | 1.542% |
| $532,670.00 | $913,882.00 | $8,214.00 | 1.677% |
| $913,883.00 | $1,567,915.00 | $15,321.00 | 1.823% |
| $1,567,916.00 | $2,690,015.00 | $28,578.00 | 1.982% |
| $2,690,016.00 | $4,615,162.00 | $53,306.00 | 2.154% |
| $4,615,163.00 | $7,918,066.00 | $99,430.00 | 2.342% |
| $7,918,067.00 | $13,584,739.00 | $185,463.00 | 2.547% |
| $13,584,740.00 | $23,306,845.00 | $345,936.00 | 2.769% |
| $23,306,846.00 | $39,999,999.00 | $645,260.00 | 3% |
| $40,000,000.00 | en adelante | $1,200,000.00 | 3.252% |
Honorarios notariales y gastos de cierre en Estado de México
El notario cobra honorarios aparte del impuesto, y la referencia en Estado de México es un arancel moderno (publicación de 2025). El documento oficial permite ubicar la partida que te aplican.
Antes de decidir notaría, pon los presupuestos lado a lado con los mismos conceptos: impuesto, honorarios con IVA, avalúo, certificados, constancias de no adeudo y derechos registrales. Sin la inscripción en el registro público, la escritura no surte efectos frente a terceros, así que ese renglón nunca se omite.
Pasos para escriturar en Estado de México
Para mexiquenses la ruta es la misma en todo el estado: avalúo, certificados, constancias de no adeudo, firma e inscripción. La firma es el momento visible, pero el paso decisivo es la inscripción registral, porque sin ella el título no es oponible frente a terceros.
Todos los municipios del estado (incluye Toluca). Si el inmueble está fuera de Toluca de Lerdo, verifica el importe con la tesorería del municipio donde se ubica: la ley de ingresos de cada ayuntamiento puede fijar una tasa distinta.
- Avalúo del inmueble con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el de operación, la base gravable del ISAI.
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Estado de México: confirma que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Toluca de Lerdo o del que corresponda al inmueble.
- Firma de la escritura ante notario de Estado de México, con identificaciones, actas y comprobantes de ambas partes.
- Pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles conforme al Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios: de 1.121% a 3.252% según el esquema del estado.
- Inscripción de la escritura en el registro público de la propiedad: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada de Google Meet o por llamada telefónica, así que no necesitas estar en Toluca de Lerdo. La Lic. Angélica Rivera, abogada titular con 34 años de experiencia jurídica general, revisa el contrato, el avalúo y el estado registral del inmueble antes de que firmes.
Gestionamos la revisión completa: contrato, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo y el cálculo del impuesto con la tasa vigente en tu municipio. Para empezar, escríbele por WhatsApp a la Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica: ella revisa lo que traes y te dice qué procede.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Estado de México?+
El impuesto de adquisición es $26,005.91 de ISAI sobre $1,500,000 y $59,983.06 de ISAI sobre $3,000,000, conforme al Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios. A eso hay que sumar honorarios notariales, avalúo, certificados y derechos de inscripción, que dependen de la notaría y del registro público.
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en Estado de México?+
Un terreno paga en Estado de México el mismo ISAI que una casa: la tarifa del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios, de 1.121% a 3.252%. El costo extra aparece cuando el terreno es ejidal o carece de escritura previa, porque antes hay que regularizarlo.
¿Qué documentos se necesitan para escriturar?+
Identificaciones, CURP y RFC de comprador y vendedor, actas de nacimiento y de matrimonio cuando aplique, más el expediente del inmueble: título anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Toluca de Lerdo el notario suele encargarse de gestionar los certificados, pero el costo lo asume el comprador.
¿Cuánto tarda en escriturarse una casa?+
Lo que tarda no es la firma, sino los documentos previos y la inscripción posterior. En Toluca de Lerdo el orden es avalúo, certificados, constancias de no adeudo, firma e inscripción en el registro público de la propiedad; hasta que la inscripción concluye, el título no es oponible frente a terceros.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa heredada en Estado de México?+
Depende de si hay testamento. En Estado de México, con testamento, la sucesión puede tramitarse ante notario y la adjudicación se escritura después; sin él, hay que agotar el juicio sucesorio intestamentario antes de poder escriturar. En ambos casos, la adjudicación por herencia tiene tratamiento fiscal propio, distinto de la compraventa que se describe en esta página.
¿Se puede escriturar un terreno sin escrituras previas?+
Hay que crear primero el antecedente. En Estado de México eso puede lograrse por usucapión ante juez, por un programa municipal de regularización o, en terrenos ejidales, mediante el procedimiento agrario de dominio pleno. Después de eso, la escrituración sigue el camino normal.
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Fuentes
- Código Financiero del Estado de México y Municipios, Artículo 115 (consultado el 2026-09-02)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-09-02)
- Arancel de notarios de Estado de México (documento de 2025) (consultado el 2026-09-02)
- CNFP, índice de aranceles notariales por estado (fuente secundaria) (consultado el 2026-09-02)
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 115 (hacienda municipal) (consultado el 2026-09-02)
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La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre escrituración de un inmueble en Estado de México y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.