Escriturar en Guanajuato: impuesto, notario y costos en 2026
Escriturar en Guanajuato no paga una tasa única: el Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026 establece una tarifa de 5 rangos con cuota fija más tasa sobre el excedente, de 0.5% a 2.06%. Aplicando la tabla: $10,658.24 para un inmueble de $1,500,000 y $29,621.79 para uno de $3,000,000. El impuesto es solo una parte del costo: también pagas honorarios notariales (Guanajuato tiene un arancel sin tabulador publicado), avalúo, certificados de libertad de gravamen y la inscripción en el registro público de la propiedad.
| Valor del inmueble | Cómo se calcula | Impuesto |
|---|---|---|
| $1,500,000 | cuota fija de $3,450.97 más 0.89% sobre el excedente de $809,806.10 = $10,658.24 | $10,658.24 |
| $3,000,000 | cuota fija de $11,197.84 más 1.28% sobre el excedente de $1,439,371.10 = $29,621.79 | $29,621.79 |
El impuesto de adquisición guanajuatense es progresivo. La tabla del Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026 tiene 5 tramos y funciona igual que el ISR: cuota fija del tramo más un porcentaje sobre lo que excede su límite inferior, con tasas de 0.5% a 2.06%.
Con la tabla en la mano: $10,658.24 sobre $1,500,000 y $29,621.79 sobre $3,000,000. Conviene revisar el avalúo antes de firmar, porque la base gravable es el valor más alto entre el de operación, el catastral y el pericial.
El impuesto es apenas una parte. Al cierre se suman los honorarios del notario, el avalúo del inmueble, el certificado de libertad de gravamen, las constancias de no adeudo de predial y agua, y los derechos de inscripción en el registro público de la propiedad. En Guanajuato el régimen notarial es un arancel sin tabulador publicado.
Cómo se calcula el ISAI en Guanajuato
Ubica primero el tramo. La tarifa del Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026 tiene 5 rangos, y para cada uno hay una cuota fija y una tasa que se aplica solo a lo que excede su límite inferior. Sumadas ambas partes, sale el impuesto. La base es el valor más alto entre operación, catastral y avalúo.
Los ejemplos suponen una compraventa ordinaria. Si la adquisición viene de una herencia, una donación entre familiares directos, un programa de regularización o un crédito de vivienda social, pueden aplicar reducciones o exenciones que no están consideradas aquí y que se tramitan ante la tesorería municipal.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente |
|---|---|---|---|
| $0.01 | $690,193.89 | $0.00 | 0.5% |
| $690,193.90 | $1,560,628.89 | $3,450.97 | 0.89% |
| $1,560,628.90 | $3,268,391.31 | $11,197.84 | 1.28% |
| $3,268,391.32 | $5,390,128.89 | $33,057.20 | 1.67% |
| $5,390,128.90 | en adelante | $68,490.21 | 2.06% |
Honorarios notariales y gastos de cierre en Guanajuato
Los honorarios notariales son el otro bloque grande del costo. En Guanajuato el régimen es un arancel sin tabulador publicado. Sin tabulador verificable, la vía es pedir cotización por escrito a dos o tres notarías antes de elegir.
Pide siempre el presupuesto de cierre completo, no solo los honorarios: impuesto de adquisición, honorarios, IVA sobre honorarios, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo de predial y agua, y derechos de inscripción en el registro público. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto, y la inscripción es justo lo que hace oponible tu título.
Pasos para escriturar en Guanajuato
El trámite en Guanajuato no se resuelve en un día, pero tampoco es opaco. Los certificados y las constancias de no adeudo marcan el ritmo; después vienen la firma ante notario y la inscripción en el registro público, que es la que finalmente protege al comprador.
Municipio de Guanajuato (capital). Si el inmueble está fuera de Guanajuato, verifica el importe con la tesorería del municipio donde se ubica: la ley de ingresos de cada ayuntamiento puede fijar una tasa distinta.
- Avalúo del inmueble con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el de operación, la base gravable del ISAI.
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Guanajuato: confirma que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Guanajuato o del que corresponda al inmueble.
- Firma de la escritura ante notario de Guanajuato, con identificaciones, actas y comprobantes de ambas partes.
- Pago del Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles conforme al Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026: de 0.5% a 2.06% según el esquema del estado.
- Inscripción de la escritura en el registro público de la propiedad: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada de Google Meet o por llamada telefónica, así que no necesitas estar en Guanajuato. La Lic. Angélica Rivera, abogada titular con 34 años de experiencia jurídica general, revisa el contrato, el avalúo y el estado registral del inmueble antes de que firmes.
Todo empieza con un mensaje de WhatsApp a la Lic. Angélica Rivera, en el que le cuentas en qué punto va la operación y le compartes lo que ya tienes del expediente. Así se detecta el problema antes de la firma, que es cuando todavía se puede corregir sin perder el anticipo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Guanajuato?+
Sobre una casa de $1,500,000 en Guanajuato el impuesto local es $10,658.24, y sobre una de $3,000,000, $29,621.79. El total de la escrituración en Guanajuato incluye además honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales.
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en Guanajuato?+
En Guanajuato el impuesto se calcula igual que en una casa, sobre el valor más alto entre operación, catastral y avalúo, con la tarifa del Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, con tasas de 0.5% a 2.06%. Lo que suele encarecer un terreno no es el impuesto, sino la regularización previa cuando no tiene antecedente registral limpio.
¿Cuánto tarda en escriturarse una casa?+
Lo que tarda no es la firma, sino los documentos previos y la inscripción posterior. En Guanajuato el orden es avalúo, certificados, constancias de no adeudo, firma e inscripción en el registro público de la propiedad; hasta que la inscripción concluye, el título no es oponible frente a terceros.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa heredada en Guanajuato?+
Depende de si hay testamento. En Guanajuato, con testamento, la sucesión puede tramitarse ante notario y la adjudicación se escritura después; sin él, hay que agotar el juicio sucesorio intestamentario antes de poder escriturar. En ambos casos, la adjudicación por herencia tiene tratamiento fiscal propio, distinto de la compraventa que se describe en esta página.
¿Se puede escriturar un terreno sin escrituras previas?+
No directamente: primero hay que regularizarlo en Guanajuato. Según el caso, la vía es la prescripción adquisitiva ante juez, un programa de regularización o la conversión del régimen si el terreno es ejidal. Solo cuando existe un antecedente registral limpio se puede escriturar y pagar el ISAI de una operación ordinaria.
¿Cuál es la base sobre la que se cobra el impuesto?+
El valor más alto entre el precio de operación, el valor catastral y el del avalúo pericial. Por eso declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Guanajuato: la autoridad toma siempre el mayor de los tres, y el avalúo suele ser el determinante.
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Fuentes
- Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, Artículo 7 (consultado el 2026-09-02)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-09-02)
- CNFP, índice de aranceles notariales por estado (fuente secundaria) (consultado el 2026-09-02)
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 115 (hacienda municipal) (consultado el 2026-09-02)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre escrituración de un inmueble en Guanajuato y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.