ISAI por una casa de $10,000,000: comparativo de los 32 estados en 2026
Una casa de $10,000,000 paga $610,688.45 de impuesto de adquisición en Querétaro (Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026), el estado más alto, y $163,453.55 en Guanajuato (Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026), el más bajo de los 28 con tasa o tarifa verificada. La diferencia entre el estado más bajo y el más alto es de $447,234.89 por la misma casa. En Chiapas, Oaxaca, Sonora, Veracruz la tasa la fija la ley de ingresos municipal y no se publica cifra: consulta el código fiscal de tu municipio. En los 32 estados la forma es la misma: escritura pública ante notario, pues $10,000,000 está 87 veces por encima del límite de $114,989.60 que fija el Art. 2320 CCF para dejar atrás el escrito privado.
| Estado | Nombre del impuesto local | Esquema y tasa | Impuesto sobre $10,000,000 | Porcentaje efectivo | Fundamento |
|---|---|---|---|---|---|
| Guanajuato | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | tarifa progresiva de 0.5% a 2.06% | $163,453.55 | 1.63% | Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, Artículo 7 |
| Colima | Impuesto sobre transmisiones patrimoniales | tarifa progresiva de 0.25% a 2% | $195,025.00 | 1.95% | Ley de Hacienda para el Municipio de Colima, Artículo 28 |
| Baja California | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California, Artículo 75 BIS B, fracción IV |
| Baja California Sur | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur, Artículo 38 |
| Campeche | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Campeche, Artículo 58 |
| Chihuahua | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Código Municipal para el Estado de Chihuahua, Artículo 159 |
| Guerrero | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Ley Número 462 de Ingresos para el Municipio de Chilpancingo de los Bravo, Guerrero, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 14 |
| Hidalgo | Impuesto sobre traslación de dominio y otras operaciones con bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo, Artículo 32 |
| Michoacán | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Michoacán de Ocampo, Artículo 53 |
| Morelos | Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos, Artículo 94 Ter |
| Nayarit | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nayarit, Artículo 40 |
| Quintana Roo | Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Ley de Hacienda del Municipio de Othón P. Blanco del Estado de Quintana Roo, Artículo 27 |
| Sinaloa | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, Artículo 45 |
| Tabasco | Impuesto sobre Traslación de Dominio de Bienes Inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Tabasco, Artículo 108, tercer párrafo, y Artículo Quinto Transitorio |
| Tamaulipas | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Código Municipal para el Estado de Tamaulipas, Artículo 124 |
| Tlaxcala | Impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios, Artículo 209 |
| Zacatecas | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | tasa fija del 2% | $200,000.00 | 2% | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Zacatecas, Artículo 32 |
| Estado de México | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles | tarifa progresiva de 1.121% a 3.252% | $238,489.83 | 2.38% | Código Financiero del Estado de México y Municipios, Artículo 115 |
| Aguascalientes | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI) | tasa fija del 2.4% | $240,000.00 | 2.4% | Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 31 |
| Coahuila | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 3% | $300,000.00 | 3% | Ley de Ingresos del Municipio de Saltillo, Coahuila de Zaragoza, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 3, fracción I |
| Nuevo León | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | tasa fija del 3% | $300,000.00 | 3% | Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, Artículo 28 bis |
| Puebla | Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles | tasa por tramo de 0% a 3% | $300,000.00 | 3% | Ley de Ingresos del Municipio de Puebla, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 6 |
| Jalisco | Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales | tarifa progresiva de 2.5% a 3.5% | $314,700.88 | 3.15% | Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 28 |
| San Luis Potosí | Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales | tarifa progresiva de 3% a 4.44% | $341,400.07 | 3.41% | Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 |
| Durango | Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles | tarifa progresiva de 3% a 4% | $391,679.13 | 3.92% | Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 |
| Yucatán | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | tarifa progresiva de 2.5% a 5% | $412,000.00 | 4.12% | Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, Yucatán, Artículo 60 |
| Ciudad de México | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | tarifa progresiva de 1.446% a 9.018% | $598,514.39 | 5.99% | Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 |
| Querétaro | Impuesto Sobre Traslado de Dominio | tarifa progresiva de 2.8352% a 6.85411% | $610,688.45 | 6.11% | Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 15.7 |
| Chiapas | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | sin cifra verificada | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Chiapas, Artículo 29 |
| Oaxaca | Impuesto sobre Traslación de Dominio y otras operaciones de bienes inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | sin cifra verificada | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Oaxaca, Artículo 27 |
| Sonora | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | sin cifra verificada | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sonora, Artículo 75 |
| Veracruz | Impuesto Sobre Traslación de Dominio de Bienes Inmuebles | consulta el código fiscal de tu municipio | sin cifra verificada | sin cifra verificada | Código Hacendario para el Municipio de Xalapa, Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, Artículo 137 |
Para una casa de $10 millones, el ranking de impuesto local tiene en la base a Guanajuato ($163,453.55), Colima ($195,025.00), Baja California ($200,000.00) y en la cima a Querétaro ($610,688.45), Ciudad de México ($598,514.39), Yucatán ($412,000.00). Entre ambos extremos hay $447,234.89 de diferencia por la misma operación, suficiente para que el estado sea una variable real al elegir dónde comprar o dónde invertir.
Lo que ves en la tabla es aritmética sobre la ley, no una estimación: la tasa o la tarifa de cada capital aplicada a $10,000,000. Donde el dato no está publicado en fuente oficial (Chiapas, Oaxaca, Sonora, Veracruz), la fila lo dice y remite al código fiscal del municipio, porque preferimos una celda vacía a un número inventado.
Tanto en Guanajuato, donde el impuesto es $163,453.55, como en Querétaro, donde llega a $610,688.45, la compraventa de $10,000,000 debe constar en escritura pública: el Art. 2320 CCF fija el umbral en 365 salarios mínimos ($114,989.60 en 2026) y este valor lo multiplica por 87. Lo que varía es el impuesto; la forma y la necesidad de inscribir son las mismas.
Dónde paga menos y dónde paga más una casa de $10,000,000
Los tres estados con menor impuesto sobre $10,000,000 son Guanajuato ($163,453.55), Colima ($195,025.00), Baja California ($200,000.00). Los tres más altos, Querétaro ($610,688.45), Ciudad de México ($598,514.39), Yucatán ($412,000.00). En medio, 15 estados cobran exactamente el 2% ($200,000.00), que funciona como la referencia nacional de facto.
Para comparar peras con peras la tabla incluye el porcentaje efectivo, que es el impuesto dividido entre $10,000,000. Guanajuato queda en 1.63% y Querétaro en 6.11%; en los estados con tarifa progresiva ese porcentaje siempre es menor que la tasa marginal del tramo en que cae la casa.
Los tres esquemas de cobro y por qué cambian el resultado
Con $10,000,000 la elección del esquema se nota. En los 18 estados de tasa fija el cálculo es inmediato. En los 9 de tarifa progresiva hay que ubicar el tramo y sumar cuota fija y excedente. En Puebla la tasa del tramo se aplica a toda la base, así que un avalúo apenas superior puede subir el impuesto de golpe.
Antes de confiar en una celda de la tabla, recuerda la regla de la base gravable: valor más alto entre operación, catastro y avalúo. Si tu avalúo supera $10,000,000, el impuesto real será mayor que el de la tabla en cualquier estado, y en Puebla además puede cambiar de tramo. Las páginas por estado muestran la tarifa íntegra con el tramo de $10,000,000 marcado.
Qué más se paga, además del impuesto, por una casa de $10 millones
El impuesto es el único concepto que sale directamente de la ley; por eso es el único con cifra en esta tabla. Honorarios notariales (regidos por el arancel de cada estado), derechos de inscripción en el registro público (ley de ingresos estatal), avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo se cotizan con la notaría y no se estiman aquí.
Pasos en cualquier estado: contrato privado o promesa de venta con precio de $10,000,000 y reparto de gastos; certificado de libertad de gravamen; avalúo; constancias de no adeudo de predial y agua; firma de la escritura pública y pago del impuesto local; inscripción en el registro público de la propiedad. Sin la inscripción, la escritura vale entre las partes pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Impuesto local de adquisición: $163,453.55 a $610,688.45 según el estado (única cifra de la ley).
- Honorarios notariales más IVA: arancel de cada estado; se cotizan con la notaría.
- Derechos de inscripción en el registro público: ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo.
- Forma del contrato: escritura pública (Art. 2320 CCF), porque $10,000,000 excede $114,989.60.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
Gestionamos la revisión del expediente y la redacción del contrato privado de una compraventa de $10,000,000, con precio cerrado por adelantado y por videollamada o teléfono desde cualquier estado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario antes de firmar.
El siguiente paso es tu estado: ahí está el cálculo exacto de $10,000,000, la tabla de la ley y la lista de documentos. Y si algo no cuadra (una sucesión sin adjudicar, un copropietario que no firma, un ocupante sin contrato), escríbele por WhatsApp a Angélica para revisarlo antes de la firma.
Preguntas frecuentes
¿En qué estado se paga menos ISAI por una casa de $10,000,000?+
El impuesto más bajo por $10,000,000 está en Guanajuato, $163,453.55, es decir 1.63% efectivo según el Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026. Después, Colima ($195,025.00), Baja California ($200,000.00). Recuerda que el resto del cierre (notario, avalúo, registro) se cotiza aparte.
¿En qué estado se paga más impuesto por una casa de $10,000,000?+
En Querétaro: $610,688.45, según el Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, un 6.11% efectivo sobre el valor. Después vienen Ciudad de México ($598,514.39), Yucatán ($412,000.00). La diferencia con Guanajuato es de $447,234.89 por la misma casa.
¿Por qué Chiapas, Oaxaca, Sonora, Veracruz no tienen cifra para $10,000,000?+
En Chiapas, Oaxaca, Sonora, Veracruz la tasa no está en una ley estatal única: cada ayuntamiento la fija en su ley de ingresos del ejercicio, y la de 2026 de la capital no se localizó en fuente oficial accesible. Por eso la fila de $10,000,000 dice "consulta el código fiscal de tu municipio" y no un número que no podemos respaldar.
¿Una casa de $10,000,000 necesita escritura pública en todos los estados?+
Sin excepción. Una casa de $10,000,000 multiplica por 87 el límite de $114,989.60 que el Art. 2320 CCF fija para exigir escritura pública (365 veces el salario mínimo general). El escrito privado del Art. 2317 no es título suficiente a este valor en ningún estado, aunque sí sirve como promesa de venta previa.
¿El 2% es la tasa normal de ISAI en México para $10,000,000?+
El 2% es lo más común (15 de 28 estados con cifra, $200,000.00 sobre $10,000,000), pero no existe una tasa nacional de ISAI: cada municipio la fija por mandato del Art. 115 constitucional. Para $10,000,000 el efectivo real oscila entre 1.63% (Guanajuato) y 6.11% (Querétaro).
¿Sobre qué valor se calcula el impuesto si pago $10,000,000?+
Sobre $10,000,000 solo si ese es el mayor de tres valores: precio de operación, valor catastral y avalúo. La autoridad toma el más alto. Un avalúo por encima del precio sube el impuesto en los 32 estados y, donde hay tarifa por tramos, puede cambiar el tramo. Pide el avalúo antes de negociar el cierre.
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Fuentes
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $10,000,000 y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.