Compraventa de una casa de $10,000,000 en Baja California: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $10,000,000 en Baja California paga $200,000.00 de impuesto de adquisición, que es el 2% del valor según el Artículo 75 BIS B, fracción IV de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California. Es un 2% efectivo sobre el valor de la operación. Como $10,000,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $10,000,000 en Mexicali | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $10,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California, Artículo 75 BIS B, fracción IV |
| Tasa aplicable | 2% | Todos los municipios del estado (incluye Mexicali) |
| Impuesto a pagar | $200,000.00 | $10,000,000 × 2% = $200,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $10,000,000 hablamos de una operación patrimonial relevante en Mexicali, con $200,000.00 de impuesto local. A este nivel la estructura de la compra importa tanto como el precio: si compra una persona física o una sociedad, si hay crédito, si el inmueble se divide o se fusiona. Cada decisión cambia la base gravable y el tratamiento fiscal del vendedor.
Baja California aplica tasa única. El Artículo 75 BIS B, fracción IV de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California fija el 2% y la operación es una multiplicación: $10,000,000 por 2% igual a $200,000.00. La única variable real es la base, que es el valor más alto entre precio, catastro y avalúo.
La ley también decide la forma del contrato. El Art. 2317 CCF permite el escrito privado ratificado ante notario, juez o registro solo cuando el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, que en 2026 son $114,989.60 (365 por $315.04); por encima, el Art. 2320 exige escritura pública. $10,000,000 multiplica ese umbral por 87, así que no hay alternativa a la notaría.
Cómo se calcula el ISAI sobre $10,000,000 en Mexicali
El notario entera el impuesto con la escritura, pero el cálculo lo puedes verificar: $10,000,000 por 2% igual a $200,000.00, conforme al Artículo 75 BIS B, fracción IV de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California. Pide que en el presupuesto de cierre aparezca la base gravable usada, no solo el importe.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de Mexicali, no ante el notario, y que esta página no modela.
Qué más se paga al comprar una casa de $10,000,000 en Baja California
El impuesto de $200,000.00 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Baja California, que opera con un arancel sin publicación accesible: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $10,000,000 en Mexicali, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Baja California: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles: $200,000.00 sobre $10,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $10,000,000
Forma y validez son cosas distintas. La venta de $10,000,000 queda perfecta cuando comprador y vendedor acuerdan cosa y precio (Art. 2249 CCF), y desde ese momento obliga a ambos. Lo que la forma determina es si el título puede inscribirse: el escrito privado del Art. 2317 solo sirve hasta $114,989.60; arriba de eso, el Art. 2320 exige escritura pública.
Para $10,000,000 en Mexicali la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 87 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $10,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 87 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $10 millones en Baja California
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de Baja California la hace oponible frente a terceros. Para $10,000,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Todos los municipios del estado (incluye Mexicali). Si el inmueble está fuera de Mexicali, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $10,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Baja California: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Mexicali o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre adquisición de inmuebles: $200,000.00 sobre $10,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Baja California: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $10 millones en Baja California: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Baja California, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $10,000,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $10,000,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Mexicali y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $10,000,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $10,000,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Baja California antes de firmar.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Baja California. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $10,000,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $10,000,000 en Baja California?+
Son $200,000.00 de ISAI sobre $10,000,000 en Mexicali, según el Artículo 75 BIS B, fracción IV de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $10,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $10,000,000 es 87 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Baja California.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $10,000,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Baja California, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $10,000,000 y $200,000.00 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $10,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Baja California. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $10,000,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $10,000,000 en Baja California?+
Se cotizan con cada notaría. En Baja California el régimen de honorarios es un arancel sin publicación accesible, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el ISAI de $200,000.00 sobre $10,000,000 no cambia entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $10,000,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Mexicali: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $10,000,000, para saber si los $200,000.00 calculados aquí se sostienen.
¿Puedo comprar una casa de $10,000,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Baja California; de lo contrario, los $10,000,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California, Artículo 75 BIS B, fracción IV (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $10,000,000 en Baja California y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.