Compraventa de una casa de $10,000,000 en Aguascalientes: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $10,000,000 en Aguascalientes causa $240,000.00 de ISAI, resultado de aplicar la tasa del 2.4% que fija el Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026. Es un 2.4% efectivo sobre el valor de la operación. Como $10,000,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Aguascalientes opera con un arancel moderno), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $10,000,000 en Aguascalientes | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $10,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI) | Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 31 |
| Tasa aplicable | 2.4% | Municipio de Aguascalientes (capital) |
| Impuesto a pagar | $240,000.00 | $10,000,000 × 2.4% = $240,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2.4% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $10,000,000 hablamos de una operación patrimonial relevante en Aguascalientes, con $240,000.00 de impuesto local. A este nivel la estructura de la compra importa tanto como el precio: si compra una persona física o una sociedad, si hay crédito, si el inmueble se divide o se fusiona. Cada decisión cambia la base gravable y el tratamiento fiscal del vendedor.
Aguascalientes aplica tasa única. El Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026 fija el 2.4% y la operación es una multiplicación: $10,000,000 por 2.4% igual a $240,000.00. La única variable real es la base, que es el valor más alto entre precio, catastro y avalúo.
Forma del contrato: escritura pública. El Art. 2320 CCF la exige cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026, y $10,000,000 equivale a 87 veces esa cifra. El escrito privado del Art. 2317 queda reservado a inmuebles de muy bajo valor, no a esta operación en Aguascalientes.
Cómo se calcula el ISAI sobre $10,000,000 en Aguascalientes
El notario entera el impuesto con la escritura, pero el cálculo lo puedes verificar: $10,000,000 por 2.4% igual a $240,000.00, conforme al Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026. Pide que en el presupuesto de cierre aparezca la base gravable usada, no solo el importe.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $10,000,000 encaja en alguno de esos supuestos en Aguascalientes, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
Qué más se paga al comprar una casa de $10,000,000 en Aguascalientes
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Aguascalientes los honorarios se rigen por un arancel moderno, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $10,000,000 en Aguascalientes, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Aguascalientes: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI): $240,000.00 sobre $10,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $10,000,000
Forma y validez son cosas distintas. La venta de $10,000,000 queda perfecta cuando comprador y vendedor acuerdan cosa y precio (Art. 2249 CCF), y desde ese momento obliga a ambos. Lo que la forma determina es si el título puede inscribirse: el escrito privado del Art. 2317 solo sirve hasta $114,989.60; arriba de eso, el Art. 2320 exige escritura pública.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $10,000,000 en Aguascalientes solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $10,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 87 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $10 millones en Aguascalientes
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $10,000,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Aguascalientes coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Municipio de Aguascalientes (capital). Si el inmueble está fuera de Aguascalientes, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $10,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Aguascalientes: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Aguascalientes o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI): $240,000.00 sobre $10,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Aguascalientes: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $10 millones en Aguascalientes: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $10,000,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Aguascalientes debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $10,000,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Aguascalientes, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $10,000,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $10,000,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Aguascalientes antes de firmar.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Aguascalientes. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $10,000,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $10,000,000 en Aguascalientes?+
$240,000.00, conforme al Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, un 2.4% efectivo sobre $10,000,000. En Aguascalientes el impuesto se llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI) y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $10,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $10,000,000 en Aguascalientes la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Puedo comprar una casa de $10,000,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Aguascalientes. Si te ofrecen una casa de $10,000,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Aguascalientes?+
Lo paga quien adquiere. En Aguascalientes el ISAI sobre una casa de $10,000,000 es de $240,000.00 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Aguascalientes?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Aguascalientes y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el ISAI de $240,000.00 sobre $10,000,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $10,000,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Aguascalientes, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $10,000,000 y $240,000.00 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 31 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $10,000,000 en Aguascalientes y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.