Compraventa de una casa de $6,000,000 en Aguascalientes: ISAI, forma del contrato y costos 2026
El ISAI por una casa de $6,000,000 en Aguascalientes es de $144,000.00: $6,000,000 por 2.4%, conforme al Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026. La carga efectiva es del 2.4%. Y la forma no es opcional: una casa de $6,000,000 excede 52 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Aguascalientes, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $6,000,000 en Aguascalientes | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $6,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI) | Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 31 |
| Tasa aplicable | 2.4% | Municipio de Aguascalientes (capital) |
| Impuesto a pagar | $144,000.00 | $6,000,000 × 2.4% = $144,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2.4% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
A $6,000,000, la compraventa en Aguascalientes entra en el segmento residencial alto y el impuesto de adquisición alcanza $144,000.00. En este rango es frecuente que el vendedor sea una persona moral o una sucesión, y que el inmueble arrastre historia registral: hipotecas canceladas sin inscribir, copropietarios o servidumbres. La revisión previa deja de ser opcional.
Aguascalientes aplica tasa única. El Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026 fija el 2.4% y la operación es una multiplicación: $6,000,000 por 2.4% igual a $144,000.00. La única variable real es la base, que es el valor más alto entre precio, catastro y avalúo.
La ley también decide la forma del contrato. El Art. 2317 CCF permite el escrito privado ratificado ante notario, juez o registro solo cuando el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, que en 2026 son $114,989.60 (365 por $315.04); por encima, el Art. 2320 exige escritura pública. $6,000,000 multiplica ese umbral por 52, así que no hay alternativa a la notaría.
Cómo se calcula el ISAI sobre $6,000,000 en Aguascalientes
La fórmula es $6,000,000 × 2.4% = $144,000.00. La única discusión posible es la base: aunque pagues $6,000,000, si el avalúo o el catastro arrojan un valor mayor, el ISAI se calcula sobre ese valor mayor. Por eso conviene conocer el avalúo antes de cerrar el precio.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $6,000,000 encaja en alguno de esos supuestos en Aguascalientes, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
Qué más se paga al comprar una casa de $6,000,000 en Aguascalientes
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Aguascalientes los honorarios se rigen por un arancel moderno, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Aguascalientes: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI): $144,000.00 sobre $6,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $6,000,000
Forma y validez son cosas distintas. La venta de $6,000,000 queda perfecta cuando comprador y vendedor acuerdan cosa y precio (Art. 2249 CCF), y desde ese momento obliga a ambos. Lo que la forma determina es si el título puede inscribirse: el escrito privado del Art. 2317 solo sirve hasta $114,989.60; arriba de eso, el Art. 2320 exige escritura pública.
Para $6,000,000 en Aguascalientes la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 52 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $6,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 52 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $6 millones en Aguascalientes
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $6,000,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Aguascalientes coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Municipio de Aguascalientes (capital). Si el inmueble está fuera de Aguascalientes, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $6,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Aguascalientes: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Aguascalientes o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI): $144,000.00 sobre $6,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Aguascalientes: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $6 millones en Aguascalientes: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Aguascalientes, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $6,000,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $6,000,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Aguascalientes, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $6,000,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $6,000,000 en Aguascalientes?+
Son $144,000.00 de ISAI sobre $6,000,000 en Aguascalientes, según el Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $6,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $6,000,000 es 52 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Aguascalientes.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $6,000,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Aguascalientes, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $6,000,000 y $144,000.00 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $6,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Aguascalientes. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $6,000,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $6,000,000 en Aguascalientes?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Aguascalientes se rigen por un arancel moderno y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $144,000.00.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $6,000,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Aguascalientes: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $6,000,000, para saber si los $144,000.00 calculados aquí se sostienen.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 31 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $6,000,000 en Aguascalientes y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.