Compraventa de una casa de $6,000,000 en Baja California Sur: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $6,000,000 en Baja California Sur paga $120,000.00 de impuesto de adquisición, que es el 2% del valor según el Artículo 38 de la Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur. Equivale a un 2% efectivo del precio. Por su valor, 52 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Baja California Sur, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $6,000,000 en La Paz | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $6,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur, Artículo 38 |
| Tasa aplicable | 2% | Municipio de La Paz (capital) |
| Impuesto a pagar | $120,000.00 | $6,000,000 × 2% = $120,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
A $6,000,000, la compraventa en La Paz entra en el segmento residencial alto y el impuesto de adquisición alcanza $120,000.00. En este rango es frecuente que el vendedor sea una persona moral o una sucesión, y que el inmueble arrastre historia registral: hipotecas canceladas sin inscribir, copropietarios o servidumbres. La revisión previa deja de ser opcional.
El cálculo en Baja California Sur es el más simple de los tres esquemas que existen en México: una tasa fija del 2% sobre la base gravable, sin tramos ni cuotas. $6,000,000 por 2% da $120,000.00, y ese número no cambia aunque la casa valga un peso más o un peso menos.
La ley también decide la forma del contrato. El Art. 2317 CCF permite el escrito privado ratificado ante notario, juez o registro solo cuando el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, que en 2026 son $114,989.60 (365 por $315.04); por encima, el Art. 2320 exige escritura pública. $6,000,000 multiplica ese umbral por 52, así que no hay alternativa a la notaría.
Cómo se calcula el ISAI sobre $6,000,000 en La Paz
El notario entera el impuesto con la escritura, pero el cálculo lo puedes verificar: $6,000,000 por 2% igual a $120,000.00, conforme al Artículo 38 de la Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur. Pide que en el presupuesto de cierre aparezca la base gravable usada, no solo el importe.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $6,000,000 encaja en alguno de esos supuestos en Baja California Sur, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
Qué más se paga al comprar una casa de $6,000,000 en Baja California Sur
Además del ISAI, el comprador de una casa de $6,000,000 paga honorarios al notario (en Baja California Sur rigen bajo un arancel moderno), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $6,000,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Baja California Sur: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles: $120,000.00 sobre $6,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $6,000,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $6,000,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Baja California Sur, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $6,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 52 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $6 millones en Baja California Sur
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $6,000,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Baja California Sur coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Un detalle de ámbito: municipio de La Paz (capital). Para una casa fuera de La Paz, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $6,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Baja California Sur: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de La Paz o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles: $120,000.00 sobre $6,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Baja California Sur: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $6 millones en Baja California Sur: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Baja California Sur muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $6,000,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $6,000,000 que no la atendió a tiempo.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Baja California Sur, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $6,000,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en La Paz o en otro municipio de Baja California Sur. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $6,000,000.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Baja California Sur. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $6,000,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $6,000,000 en Baja California Sur?+
Son $120,000.00 de ISAI sobre $6,000,000 en La Paz, según el Artículo 38 de la Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $6,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $6,000,000 en La Paz la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Baja California Sur?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En La Paz la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $120,000.00.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $6,000,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $6,000,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Baja California Sur la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $6,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Baja California Sur. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $6,000,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $6,000,000 en Baja California Sur?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Baja California Sur se rigen por un arancel moderno y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $120,000.00.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur, Artículo 38 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $6,000,000 en Baja California Sur y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.