Escriturar en Baja California: impuesto, notario y costos en 2026
Al escriturar en Mexicali se causa ISAI del 2% sobre el valor de adquisición, tasa que fija el Artículo 75 BIS B, fracción IV de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California. En números: $30,000.00 por una casa de $1,500,000 y $60,000.00 por una de $3,000,000. El impuesto es solo una parte del costo: también pagas honorarios notariales (Baja California tiene un arancel sin publicación accesible), avalúo, certificados de libertad de gravamen y la inscripción en el registro público de la propiedad.
| Valor del inmueble | Cómo se calcula | Impuesto |
|---|---|---|
| $1,500,000 | $1,500,000 × 2% = $30,000.00 | $30,000.00 |
| $3,000,000 | $3,000,000 × 2% = $60,000.00 | $60,000.00 |
Escriturar es transformar un acuerdo de compraventa en un título oponible frente a terceros, y eso tiene un precio con tres componentes: el impuesto local de adquisición, los honorarios del notario y los gastos registrales. En Mexicali el primero es el ISAI, con una tasa fija del 2% sobre el valor de la operación.
Con esa tasa, una casa de $1,500,000 genera $30,000.00 de impuesto y una de $3,000,000, $60,000.00. La base gravable es el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo, así que un precio de compra bajo no siempre reduce el impuesto.
El impuesto es apenas una parte. Al cierre se suman los honorarios del notario, el avalúo del inmueble, el certificado de libertad de gravamen, las constancias de no adeudo de predial y agua, y los derechos de inscripción en el registro público de la propiedad. En Baja California el régimen notarial es un arancel sin publicación accesible.
Cómo se calcula el ISAI en Mexicali
El cálculo tiene dos pasos. Primero se determina la base gravable, que es el valor más alto entre el de la operación, el catastral y el del avalúo pericial. Después se aplica el 2% que fija el Artículo 75 BIS B, fracción IV de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California. Por eso una compra por debajo del valor catastral no reduce el impuesto: la autoridad toma siempre el mayor.
Hay exenciones y reducciones que esta guía no modela: vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos, programas de regularización y primeras adquisiciones. Cada una tiene requisitos propios y se acredita ante la tesorería, no ante el notario, así que conviene preguntarlas antes de la firma.
Honorarios notariales y gastos de cierre en Baja California
Los honorarios notariales son el otro bloque grande del costo. En Baja California el régimen es un arancel sin publicación accesible. Sin tabulador verificable, la vía es pedir cotización por escrito a dos o tres notarías antes de elegir.
Antes de decidir notaría, pon los presupuestos lado a lado con los mismos conceptos: impuesto, honorarios con IVA, avalúo, certificados, constancias de no adeudo y derechos registrales. Sin la inscripción en el registro público, la escritura no surte efectos frente a terceros, así que ese renglón nunca se omite.
Pasos para escriturar en Baja California
Escriturar en Baja California sigue una secuencia fija y conviene conocerla porque cada paso tiene su propio tiempo. El cuello de botella suele estar en los certificados y constancias, no en la firma; una vez reunidos, la escritura se firma en una sesión y lo que resta es la inscripción registral.
Todos los municipios del estado (incluye Mexicali). Si el inmueble está fuera de Mexicali, verifica el importe con la tesorería del municipio donde se ubica: la ley de ingresos de cada ayuntamiento puede fijar una tasa distinta.
- Avalúo del inmueble con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el de operación, la base gravable del ISAI.
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Baja California: confirma que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Mexicali o del que corresponda al inmueble.
- Firma de la escritura ante notario de Baja California, con identificaciones, actas y comprobantes de ambas partes.
- Pago del Impuesto sobre adquisición de inmuebles conforme al Artículo 75 BIS B, fracción IV de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California: 2% según el esquema del estado.
- Inscripción de la escritura en el registro público de la propiedad: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No hace falta desplazarse: la sesión con la Lic. Angélica Rivera se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente cuando el inmueble viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral.
Gestionamos la revisión completa: contrato, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo y el cálculo del impuesto con la tasa vigente en tu municipio. Para empezar, escríbele por WhatsApp a la Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica: ella revisa lo que traes y te dice qué procede.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Baja California?+
El impuesto de adquisición es $30,000.00 de ISAI sobre $1,500,000 y $60,000.00 de ISAI sobre $3,000,000, conforme al Artículo 75 BIS B, fracción IV de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California. A eso hay que sumar honorarios notariales, avalúo, certificados y derechos de inscripción, que dependen de la notaría y del registro público.
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en Baja California?+
Un terreno paga en Baja California el mismo ISAI que una casa: 2% sobre la base gravable. El costo extra aparece cuando el terreno es ejidal o carece de escritura previa, porque antes hay que regularizarlo.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa heredada en Baja California?+
Depende de si hay testamento. En Baja California, con testamento, la sucesión puede tramitarse ante notario y la adjudicación se escritura después; sin él, hay que agotar el juicio sucesorio intestamentario antes de poder escriturar. En ambos casos, la adjudicación por herencia tiene tratamiento fiscal propio, distinto de la compraventa que se describe en esta página.
¿Se puede escriturar un terreno sin escrituras previas?+
Hay que crear primero el antecedente. En Baja California eso puede lograrse por usucapión ante juez, por un programa municipal de regularización o, en terrenos ejidales, mediante el procedimiento agrario de dominio pleno. Después de eso, la escrituración sigue el camino normal.
¿Cuál es la base sobre la que se cobra el impuesto?+
No es el precio pactado sin más, sino el mayor entre ese precio, el catastral y el de avalúo. En Mexicali conviene pedir el avalúo antes de cerrar el trato, porque es el número que suele fijar la base gravable y, con ella, el importe del ISAI.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura en el registro público?+
Quedas expuesto. Sin inscripción, tu título no es oponible a terceros y el inmueble puede aparecer todavía a nombre del vendedor, con el riesgo de embargos o dobles ventas. Verifica que la escritura quede inscrita en el registro público de Baja California y pide la constancia.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California, Artículo 75 BIS B, fracción IV (consultado el 2026-09-02)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-09-02)
- CNFP, índice de aranceles notariales por estado (fuente secundaria) (consultado el 2026-09-02)
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 115 (hacienda municipal) (consultado el 2026-09-02)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre escrituración de un inmueble en Baja California y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.