Compraventa de una casa de $10,000,000 en Ciudad de México: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre $10,000,000, Ciudad de México cobra $598,514.39 de ISAI conforme al Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, cuya tarifa tiene 11 tramos y sitúa este valor en el tramo 8. Es un 5.99% efectivo sobre el valor de la operación. Como $10,000,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Ciudad de México, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $10,000,000 en Ciudad de México | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $10,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 |
| Tramo de la tarifa | tramo 8 de 11: de $5,732,476.12 a $14,928,323.92 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $324,325.98 | Toda la Ciudad de México (impuesto local, no hay municipios) |
| Tasa sobre el excedente | 6.425% | excedente de $4,267,523.88 |
| Impuesto a pagar | $598,514.39 | cuota fija de $324,325.98 más 6.425% sobre el excedente de $4,267,523.88 = $598,514.39 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 5.99% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $10,000,000 hablamos de una operación patrimonial relevante en Ciudad de México, con $598,514.39 de impuesto local. A este nivel la estructura de la compra importa tanto como el precio: si compra una persona física o una sociedad, si hay crédito, si el inmueble se divide o se fusiona. Cada decisión cambia la base gravable y el tratamiento fiscal del vendedor.
La tarifa de Ciudad de México funciona como el ISR: cuota fija por tramo más un porcentaje sobre lo que excede su límite inferior. Para $10,000,000 el tramo aplicable es el 8 de 11, con cuota de $324,325.98 y tasa marginal del 6.425%; el resultado es $598,514.39, un 5.99% efectivo.
Con $10,000,000 no cabe el contrato privado como título definitivo. El umbral del Art. 2320 CCF es de 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y este inmueble lo supera 87 veces. El contrato privado sirve como paso previo para fijar precio y condiciones, pero la transmisión se otorga en escritura pública y se inscribe en el registro público de Ciudad de México.
Cómo se calcula el ISAI sobre $10,000,000 en Ciudad de México
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $10,000,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, que para este valor es el 8; y se suma la cuota fija de $324,325.98 con el 6.425% del excedente sobre $5,732,476.12. Resultado: $598,514.39.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el ISAI; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $10,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.12 | $123,988.81 | $327.29 | 1.446% | no |
| $123,988.82 | $198,382.03 | $2,120.18 | 3.083% | no |
| $198,382.04 | $297,572.76 | $4,413.73 | 4.028% | no |
| $297,572.77 | $595,145.67 | $8,409.14 | 4.699% | no |
| $595,145.68 | $1,487,864.15 | $22,392.10 | 5.219% | no |
| $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $68,983.09 | 5.702% | no |
| $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $153,821.12 | 6.185% | no |
| $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $324,325.98 | 6.425% | sí, este tramo |
| $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $915,159.21 | 6.495% | no |
| $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,733,634.09 | 6.546% | no |
| $55,059,877.22 | en adelante | $3,535,743.88 | 9.018% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $10,000,000 en Ciudad de México
El impuesto de $598,514.39 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Ciudad de México, que opera con un arancel moderno: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $10,000,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Ciudad de México: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $598,514.39 sobre $10,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $10,000,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $10,000,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Ciudad de México, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $10,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 87 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $10 millones en Ciudad de México
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $10,000,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Ciudad de México coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Toda la Ciudad de México (impuesto local, no hay municipios). Al tratarse de un impuesto local uniforme, el cálculo no cambia según la demarcación.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $10,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Ciudad de México: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Ciudad de México o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $598,514.39 sobre $10,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Ciudad de México: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $10 millones en Ciudad de México: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Ciudad de México, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $10,000,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $10,000,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
Régimen ejidal. Un terreno ejidal sin dominio pleno no puede venderse a personas ajenas al núcleo agrario: la Ley Agraria solo permite enajenar derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido (Art. 80), y la propiedad privada plena se obtiene mediante el procedimiento de dominio pleno ante el Registro Agrario Nacional (Arts. 81 y 82). Si la casa de $10,000,000 en Ciudad de México está en tierra ejidal sin ese trámite, no hay escritura posible ni impuesto que pagar: hay un problema.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $10,000,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Ciudad de México antes de firmar.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Ciudad de México, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $10,000,000 en Ciudad de México?+
$598,514.39, conforme al Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, un 5.99% efectivo sobre $10,000,000. En Ciudad de México el impuesto se llama Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $10,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $10,000,000 es 87 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Ciudad de México.
¿Puedo comprar una casa de $10,000,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Ciudad de México; de lo contrario, los $10,000,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Ciudad de México?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Toda la Ciudad de México (impuesto local, no hay municipios). Sobre $10,000,000 son $598,514.39. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Ciudad de México?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Ciudad de México y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el ISAI de $598,514.39 sobre $10,000,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $10,000,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Ciudad de México, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $10,000,000 y $598,514.39 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $10,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Ciudad de México, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $10,000,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
Sigue leyendo
Fuentes
- Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $10,000,000 en Ciudad de México y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.