Compraventa de una casa de $4,000,000 en Ciudad de México: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre $4,000,000, Ciudad de México cobra $217,172.32 de ISAI conforme al Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, cuya tarifa tiene 11 tramos y sitúa este valor en el tramo 7. La carga efectiva es del 5.43%. Y la forma no es opcional: una casa de $4,000,000 excede 35 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Ciudad de México opera con un arancel moderno), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $4,000,000 en Ciudad de México | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $4,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 |
| Tramo de la tarifa | tramo 7 de 11: de $2,975,728.35 a $5,732,476.11 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $153,821.12 | Toda la Ciudad de México (impuesto local, no hay municipios) |
| Tasa sobre el excedente | 6.185% | excedente de $1,024,271.65 |
| Impuesto a pagar | $217,172.32 | cuota fija de $153,821.12 más 6.185% sobre el excedente de $1,024,271.65 = $217,172.32 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 5.43% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una operación de $4,000,000 en Ciudad de México se mueve en el segmento residencial medio alto, donde las dos partes suelen tener asesor propio y el contrato privado previo es la norma. El impuesto local, $217,172.32, es solo uno de los renglones: a esta escala los honorarios notariales y los derechos registrales también pesan, y se cotizan por separado.
Al ser progresivo el ISAI de Ciudad de México, el porcentaje efectivo (5.43%) es menor que la tasa marginal del tramo (6.185%). Sobre $4,000,000 la cuenta del Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México da $217,172.32, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
Forma del contrato: escritura pública. El Art. 2320 CCF la exige cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026, y $4,000,000 equivale a 35 veces esa cifra. El escrito privado del Art. 2317 queda reservado a inmuebles de muy bajo valor, no a esta operación en Ciudad de México.
Cómo se calcula el ISAI sobre $4,000,000 en Ciudad de México
La cuenta completa es cuota fija de $153,821.12 más 6.185% sobre el excedente de $1,024,271.65 = $217,172.32. Como la tarifa es marginal, un avalúo ligeramente mayor que $4,000,000 solo encarece la porción que rebasa el límite del tramo, no toda la operación. La tabla íntegra está abajo, con el tramo aplicable señalado.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el ISAI; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $4,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.12 | $123,988.81 | $327.29 | 1.446% | no |
| $123,988.82 | $198,382.03 | $2,120.18 | 3.083% | no |
| $198,382.04 | $297,572.76 | $4,413.73 | 4.028% | no |
| $297,572.77 | $595,145.67 | $8,409.14 | 4.699% | no |
| $595,145.68 | $1,487,864.15 | $22,392.10 | 5.219% | no |
| $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $68,983.09 | 5.702% | no |
| $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $153,821.12 | 6.185% | sí, este tramo |
| $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $324,325.98 | 6.425% | no |
| $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $915,159.21 | 6.495% | no |
| $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,733,634.09 | 6.546% | no |
| $55,059,877.22 | en adelante | $3,535,743.88 | 9.018% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $4,000,000 en Ciudad de México
El impuesto de $217,172.32 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Ciudad de México, que opera con un arancel moderno: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $4,000,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Ciudad de México: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $217,172.32 sobre $4,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $4,000,000
Forma y validez son cosas distintas. La venta de $4,000,000 queda perfecta cuando comprador y vendedor acuerdan cosa y precio (Art. 2249 CCF), y desde ese momento obliga a ambos. Lo que la forma determina es si el título puede inscribirse: el escrito privado del Art. 2317 solo sirve hasta $114,989.60; arriba de eso, el Art. 2320 exige escritura pública.
Para $4,000,000 en Ciudad de México la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 35 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $4,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 35 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $4 millones en Ciudad de México
La secuencia en Ciudad de México es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $4,000,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Un detalle de ámbito: toda la Ciudad de México (impuesto local, no hay municipios). No hay variación municipal que verificar.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $4,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Ciudad de México: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Ciudad de México o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $217,172.32 sobre $4,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Ciudad de México: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $4 millones en Ciudad de México: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Ciudad de México, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $4,000,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $4,000,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Ciudad de México y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $4,000,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $4,000,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Ciudad de México antes de firmar.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Ciudad de México. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $4,000,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $4,000,000 en Ciudad de México?+
Son $217,172.32 de ISAI sobre $4,000,000 en Ciudad de México, según el Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $4,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $4,000,000 en Ciudad de México la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $4,000,000 en Ciudad de México?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Ciudad de México se rigen por un arancel moderno y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $217,172.32.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $4,000,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Ciudad de México eso significa que $217,172.32 es el piso: con un avalúo superior a $4,000,000, el ISAI sube en proporción.
¿Puedo comprar una casa de $4,000,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Ciudad de México. Si te ofrecen una casa de $4,000,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Ciudad de México?+
Lo paga quien adquiere. En Ciudad de México el ISAI sobre una casa de $4,000,000 es de $217,172.32 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
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Fuentes
- Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $4,000,000 en Ciudad de México y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.