Compraventa de una casa de $2,500,000 en Ciudad de México: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $2,500,000 en Ciudad de México causa $126,695.08 de ISAI: el valor cae en el tramo 6 de la tarifa del Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, con cuota fija de $68,983.09 más 5.702% sobre el excedente. Es un 5.07% efectivo sobre el valor de la operación. Como $2,500,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $2,500,000 en Ciudad de México | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $2,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 |
| Tramo de la tarifa | tramo 6 de 11: de $1,487,864.16 a $2,975,728.34 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $68,983.09 | Toda la Ciudad de México (impuesto local, no hay municipios) |
| Tasa sobre el excedente | 5.702% | excedente de $1,012,135.84 |
| Impuesto a pagar | $126,695.08 | cuota fija de $68,983.09 más 5.702% sobre el excedente de $1,012,135.84 = $126,695.08 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 5.07% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
$2,500,000 compra, en Ciudad de México, una casa de tamaño medio o un departamento bien ubicado, y el impuesto de adquisición de $126,695.08 ya representa una suma que conviene tener apartada antes de firmar. En este nivel de precio la diferencia entre estados empieza a ser visible: la misma casa puede pagar el doble de impuesto a unos kilómetros de distancia.
Al ser progresivo el ISAI de Ciudad de México, el porcentaje efectivo (5.07%) es menor que la tasa marginal del tramo (5.702%). Sobre $2,500,000 la cuenta del Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México da $126,695.08, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $2,500,000 está 22 veces por encima.
Cómo se calcula el ISAI sobre $2,500,000 en Ciudad de México
Verifica el tramo antes que el importe. En la tarifa de 11 rangos de Ciudad de México, $2,500,000 pertenece al tramo 6; su cuota fija es $68,983.09 y su tasa marginal 5.702%. Sumadas ambas partes dan $126,695.08, un 5.07% efectivo sobre el valor.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $2,500,000 encaja en alguno de esos supuestos en Ciudad de México, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $2,500,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.12 | $123,988.81 | $327.29 | 1.446% | no |
| $123,988.82 | $198,382.03 | $2,120.18 | 3.083% | no |
| $198,382.04 | $297,572.76 | $4,413.73 | 4.028% | no |
| $297,572.77 | $595,145.67 | $8,409.14 | 4.699% | no |
| $595,145.68 | $1,487,864.15 | $22,392.10 | 5.219% | no |
| $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $68,983.09 | 5.702% | sí, este tramo |
| $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $153,821.12 | 6.185% | no |
| $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $324,325.98 | 6.425% | no |
| $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $915,159.21 | 6.495% | no |
| $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,733,634.09 | 6.546% | no |
| $55,059,877.22 | en adelante | $3,535,743.88 | 9.018% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $2,500,000 en Ciudad de México
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Ciudad de México los honorarios se rigen por un arancel moderno, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $2,500,000 en Ciudad de México, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Ciudad de México: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $126,695.08 sobre $2,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $2,500,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
Para $2,500,000 en Ciudad de México la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 22 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $2,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 22 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $2.5 millones en Ciudad de México
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $2,500,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Ciudad de México coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Toda la Ciudad de México (impuesto local, no hay municipios). Al tratarse de un impuesto local uniforme, el cálculo no cambia según la demarcación.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $2,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Ciudad de México: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Ciudad de México o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $126,695.08 sobre $2,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Ciudad de México: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $2.5 millones en Ciudad de México: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Ciudad de México muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $2,500,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $2,500,000 que no la atendió a tiempo.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Ciudad de México y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $2,500,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $2,500,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Ciudad de México.
Gestionamos la revisión completa del expediente y la redacción o corrección del contrato privado, con precio cerrado por adelantado y sin sorpresas al final. Escríbele por WhatsApp a Angélica con lo que ya tengas de la operación en Ciudad de México: ella revisa y te dice qué procede.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $2,500,000 en Ciudad de México?+
$126,695.08, conforme al Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, un 5.07% efectivo sobre $2,500,000. En Ciudad de México el impuesto se llama Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $2,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $2,500,000 es 22 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Ciudad de México.
¿Puedo comprar una casa de $2,500,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Ciudad de México. Si te ofrecen una casa de $2,500,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Ciudad de México?+
Lo paga quien adquiere. En Ciudad de México el ISAI sobre una casa de $2,500,000 es de $126,695.08 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Ciudad de México?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Ciudad de México la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $126,695.08.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $2,500,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Ciudad de México, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $2,500,000 y $126,695.08 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $2,500,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Ciudad de México, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $2,500,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
Sigue leyendo
Fuentes
- Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $2,500,000 en Ciudad de México y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.