Escriturar en Ciudad de México: impuesto, notario y costos en 2026
En Ciudad de México el ISAI sigue una tarifa de 11 rangos (cuota fija más porcentaje sobre el excedente) prevista en el Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, con tasas de 1.446% a 9.018%. Aplicando la tabla: $69,675.08 para un inmueble de $1,500,000 y $155,322.32 para uno de $3,000,000. Falta sumar honorarios del notario, avalúo, certificados y derechos registrales; en Ciudad de México el régimen notarial es un arancel moderno, lo que determina si puedes contrastar el cobro con un tabulador oficial.
| Valor del inmueble | Cómo se calcula | Impuesto |
|---|---|---|
| $1,500,000 | cuota fija de $68,983.09 más 5.702% sobre el excedente de $12,135.84 = $69,675.08 | $69,675.08 |
| $3,000,000 | cuota fija de $153,821.12 más 6.185% sobre el excedente de $24,271.65 = $155,322.32 | $155,322.32 |
El impuesto de adquisición capitalino es progresivo. La tabla del Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México tiene 11 tramos y funciona igual que el ISR: cuota fija del tramo más un porcentaje sobre lo que excede su límite inferior, con tasas de 1.446% a 9.018%.
Aplicando la tarifa a dos casos típicos, una casa de $1,500,000 paga $69,675.08 y una de $3,000,000, $155,322.32. La base es el valor más alto entre operación, catastral y avalúo, de modo que el avalúo puede mover el tramo aplicable.
Una escrituración completa incluye impuesto local, honorarios notariales, avalúo, certificados registrales y de no adeudo, y derechos de inscripción. El régimen de honorarios de Ciudad de México es un arancel moderno, según el documento oficial de 2026; con esa referencia sabes si hay tabulador que revisar o si toca comparar cotizaciones.
Cómo se calcula el ISAI en Ciudad de México
Ubica primero el tramo. La tarifa del Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México tiene 11 rangos, y para cada uno hay una cuota fija y una tasa que se aplica solo a lo que excede su límite inferior. Sumadas ambas partes, sale el impuesto. La base es el valor más alto entre operación, catastral y avalúo.
Hay exenciones y reducciones que esta guía no modela: vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos, programas de regularización y primeras adquisiciones. Cada una tiene requisitos propios y se acredita ante la tesorería, no ante el notario, así que conviene preguntarlas antes de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente |
|---|---|---|---|
| $0.12 | $123,988.81 | $327.29 | 1.446% |
| $123,988.82 | $198,382.03 | $2,120.18 | 3.083% |
| $198,382.04 | $297,572.76 | $4,413.73 | 4.028% |
| $297,572.77 | $595,145.67 | $8,409.14 | 4.699% |
| $595,145.68 | $1,487,864.15 | $22,392.10 | 5.219% |
| $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $68,983.09 | 5.702% |
| $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $153,821.12 | 6.185% |
| $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $324,325.98 | 6.425% |
| $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $915,159.21 | 6.495% |
| $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,733,634.09 | 6.546% |
| $55,059,877.22 | en adelante | $3,535,743.88 | 9.018% |
Honorarios notariales y gastos de cierre en Ciudad de México
El notario cobra honorarios aparte del impuesto, y la referencia en Ciudad de México es un arancel moderno (publicación de 2026). El documento oficial permite ubicar la partida que te aplican.
Antes de decidir notaría, pon los presupuestos lado a lado con los mismos conceptos: impuesto, honorarios con IVA, avalúo, certificados, constancias de no adeudo y derechos registrales. Sin la inscripción en el registro público, la escritura no surte efectos frente a terceros, así que ese renglón nunca se omite.
Pasos para escriturar en Ciudad de México
El trámite en Ciudad de México no se resuelve en un día, pero tampoco es opaco. Los certificados y las constancias de no adeudo marcan el ritmo; después vienen la firma ante notario y la inscripción en el registro público, que es la que finalmente protege al comprador.
Toda la Ciudad de México (impuesto local, no hay municipios). En Ciudad de México el impuesto es local y se aplica igual en toda la entidad, así que el cálculo no cambia según la demarcación.
- Avalúo del inmueble con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el de operación, la base gravable del ISAI.
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Ciudad de México: confirma que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Ciudad de México o del que corresponda al inmueble.
- Firma de la escritura ante notario de Ciudad de México, con identificaciones, actas y comprobantes de ambas partes.
- Pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles conforme al Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México: de 1.446% a 9.018% según el esquema del estado.
- Inscripción de la escritura en el registro público de la propiedad: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La asesoría es en línea y cubre todo el país, así que da igual si el inmueble está en Ciudad de México o en cualquier otro punto de Ciudad de México. La Lic. Angélica Rivera revisa la documentación, detecta gravámenes y adeudos, y te dice qué exigir antes de entregar el dinero.
Todo empieza con un mensaje de WhatsApp a la Lic. Angélica Rivera, en el que le cuentas en qué punto va la operación y le compartes lo que ya tienes del expediente. Así se detecta el problema antes de la firma, que es cuando todavía se puede corregir sin perder el anticipo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Ciudad de México?+
Sobre una casa de $1,500,000 en Ciudad de México el impuesto local es $69,675.08, y sobre una de $3,000,000, $155,322.32. El total de la escrituración en Ciudad de México incluye además honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales.
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en Ciudad de México?+
Un terreno paga en Ciudad de México el mismo ISAI que una casa: la tarifa del Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, de 1.446% a 9.018%. El costo extra aparece cuando el terreno es ejidal o carece de escritura previa, porque antes hay que regularizarlo.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa heredada en Ciudad de México?+
Depende de si hay testamento. En Ciudad de México, con testamento, la sucesión puede tramitarse ante notario y la adjudicación se escritura después; sin él, hay que agotar el juicio sucesorio intestamentario antes de poder escriturar. En ambos casos, la adjudicación por herencia tiene tratamiento fiscal propio, distinto de la compraventa que se describe en esta página.
¿Se puede escriturar un terreno sin escrituras previas?+
No directamente: primero hay que regularizarlo en Ciudad de México. Según el caso, la vía es la prescripción adquisitiva ante juez, un programa de regularización o la conversión del régimen si el terreno es ejidal. Solo cuando existe un antecedente registral limpio se puede escriturar y pagar el ISAI de una operación ordinaria.
¿Cuál es la base sobre la que se cobra el impuesto?+
El valor más alto entre el precio de operación, el valor catastral y el del avalúo pericial. Por eso declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Ciudad de México: la autoridad toma siempre el mayor de los tres, y el avalúo suele ser el determinante.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura en el registro público?+
La compraventa es válida entre las partes, pero no surte efectos frente a terceros. En la práctica eso significa que otro acreedor o adquirente de buena fe puede inscribir antes y ganar la posición registral. Por eso la inscripción en el registro público de la propiedad de Ciudad de México no es un trámite opcional.
Sigue leyendo
Fuentes
- Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 (consultado el 2026-09-02)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-09-02)
- Arancel de notarios de Ciudad de México (documento de 2026) (consultado el 2026-09-02)
- CNFP, índice de aranceles notariales por estado (fuente secundaria) (consultado el 2026-09-02)
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 115 (hacienda municipal) (consultado el 2026-09-02)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre escrituración de un inmueble en Ciudad de México y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.