Escriturar en Coahuila: impuesto, notario y costos en 2026
Al escriturar en Saltillo se causa ISAI del 3% sobre el valor de adquisición, tasa que fija el Artículo 3, fracción I de la Ley de Ingresos del Municipio de Saltillo, Coahuila de Zaragoza, para el Ejercicio Fiscal 2026. Sobre una casa de $1,500,000 son $45,000.00 de impuesto, y sobre una de $3,000,000, $90,000.00. El impuesto es solo una parte del costo: también pagas honorarios notariales (Coahuila tiene un arancel sin publicación accesible), avalúo, certificados de libertad de gravamen y la inscripción en el registro público de la propiedad.
| Valor del inmueble | Cómo se calcula | Impuesto |
|---|---|---|
| $1,500,000 | $1,500,000 × 3% = $45,000.00 | $45,000.00 |
| $3,000,000 | $3,000,000 × 3% = $90,000.00 | $90,000.00 |
Escriturar es transformar un acuerdo de compraventa en un título oponible frente a terceros, y eso tiene un precio con tres componentes: el impuesto local de adquisición, los honorarios del notario y los gastos registrales. En Saltillo el primero es el ISAI, con una tasa fija del 3% sobre el valor de la operación.
Con esa tasa, una casa de $1,500,000 genera $45,000.00 de impuesto y una de $3,000,000, $90,000.00. La base gravable es el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo, así que un precio de compra bajo no siempre reduce el impuesto.
El impuesto es apenas una parte. Al cierre se suman los honorarios del notario, el avalúo del inmueble, el certificado de libertad de gravamen, las constancias de no adeudo de predial y agua, y los derechos de inscripción en el registro público de la propiedad. En Coahuila el régimen notarial es un arancel sin publicación accesible.
Cómo se calcula el ISAI en Saltillo
Para calcularlo, toma el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral y el avalúo, y multiplícalo por 3%. Esa es la regla del Artículo 3, fracción I de la Ley de Ingresos del Municipio de Saltillo, Coahuila de Zaragoza, para el Ejercicio Fiscal 2026. El notario hace el cálculo y entera el impuesto, pero conviene que lo verifiques con el avalúo en la mano.
Ni las tasas cero, ni las reducciones por vivienda de interés social, ni los tratamientos especiales de herencias y donaciones entran en estos números. Son casos que se acreditan documentalmente ante la autoridad fiscal municipal y pueden cambiar el importe de manera sustancial; pregúntalos antes de firmar.
Honorarios notariales y gastos de cierre en Coahuila
Además del impuesto, pagas al notario. Coahuila opera con un arancel sin publicación accesible. Al no haber documento oficial verificado, esta página no cita cifras de arancel y recomienda comparar cotizaciones.
Pide siempre el presupuesto de cierre completo, no solo los honorarios: impuesto de adquisición, honorarios, IVA sobre honorarios, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo de predial y agua, y derechos de inscripción en el registro público. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto, y la inscripción es justo lo que hace oponible tu título.
Pasos para escriturar en Coahuila
Escriturar en Coahuila sigue una secuencia fija y conviene conocerla porque cada paso tiene su propio tiempo. El cuello de botella suele estar en los certificados y constancias, no en la firma; una vez reunidos, la escritura se firma en una sesión y lo que resta es la inscripción registral.
Ten presente el ámbito de aplicación. Municipio de Saltillo (capital). Al ser municipal, conviene confirmar la tasa del ayuntamiento donde esté el inmueble y no dar por hecha la de la capital.
- Avalúo del inmueble con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el de operación, la base gravable del ISAI.
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Coahuila: confirma que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Saltillo o del que corresponda al inmueble.
- Firma de la escritura ante notario de Coahuila, con identificaciones, actas y comprobantes de ambas partes.
- Pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles conforme al Artículo 3, fracción I de la Ley de Ingresos del Municipio de Saltillo, Coahuila de Zaragoza, para el Ejercicio Fiscal 2026: 3% según el esquema del estado.
- Inscripción de la escritura en el registro público de la propiedad: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La asesoría es en línea y cubre todo el país, así que da igual si el inmueble está en Saltillo o en cualquier otro punto de Coahuila. La Lic. Angélica Rivera revisa la documentación, detecta gravámenes y adeudos, y te dice qué exigir antes de entregar el dinero.
La revisión previa evita el error más común y más caro: firmar sobre un inmueble con un gravamen vivo o con la titularidad mal acreditada. Mándale los documentos por WhatsApp a la Lic. Angélica Rivera, con 34 años de experiencia jurídica, y ella te dirá qué procede; gestionamos también el acompañamiento durante el cierre y la inscripción.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Coahuila?+
Sobre una casa de $1,500,000 en Saltillo el impuesto local es $45,000.00, y sobre una de $3,000,000, $90,000.00. El total de la escrituración en Coahuila incluye además honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales.
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en Coahuila?+
Un terreno paga en Coahuila el mismo ISAI que una casa: 3% sobre la base gravable. El costo extra aparece cuando el terreno es ejidal o carece de escritura previa, porque antes hay que regularizarlo.
¿Qué documentos se necesitan para escriturar?+
De ambas partes, identificación oficial vigente, CURP, RFC, acta de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble, la escritura anterior, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen del registro público de Coahuila y las constancias de no adeudo de predial y agua del municipio.
¿Cuánto tarda en escriturarse una casa?+
La firma es de un día, pero el proceso completo depende de los certificados. En Coahuila hay que reunir avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público y constancias de no adeudo de predial y agua antes de firmar, y después queda la inscripción registral, que es la que da seguridad frente a terceros.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa heredada en Coahuila?+
El costo no es el de una compraventa. Primero hay que resolver la sucesión, ante notario si hubo testamento o ante juez si no lo hubo, y solo entonces se escritura la adjudicación a los herederos. Las adquisiciones por herencia suelen tener tratamiento especial en la ley local de Coahuila, así que conviene consultarlo con la tesorería antes de calcular.
¿Se puede escriturar un terreno sin escrituras previas?+
No directamente: primero hay que regularizarlo en Coahuila. Según el caso, la vía es la prescripción adquisitiva ante juez, un programa de regularización o la conversión del régimen si el terreno es ejidal. Solo cuando existe un antecedente registral limpio se puede escriturar y pagar el ISAI de una operación ordinaria.
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Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Saltillo, Coahuila de Zaragoza, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 3, fracción I (consultado el 2026-09-02)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-09-02)
- CNFP, índice de aranceles notariales por estado (fuente secundaria) (consultado el 2026-09-02)
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 115 (hacienda municipal) (consultado el 2026-09-02)
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La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre escrituración de un inmueble en Coahuila y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.