Compraventa de una casa de $1,500,000 en Ciudad de México: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $1,500,000 en Ciudad de México paga $69,675.08 de impuesto de adquisición según la tabla del Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México: $68,983.09 de cuota fija más 5.702% del excedente de $12,135.84. Es un 4.65% efectivo sobre el valor de la operación. Como $1,500,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Ciudad de México opera con un arancel moderno), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $1,500,000 en Ciudad de México | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $1,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 |
| Tramo de la tarifa | tramo 6 de 11: de $1,487,864.16 a $2,975,728.34 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $68,983.09 | Toda la Ciudad de México (impuesto local, no hay municipios) |
| Tasa sobre el excedente | 5.702% | excedente de $12,135.84 |
| Impuesto a pagar | $69,675.08 | cuota fija de $68,983.09 más 5.702% sobre el excedente de $12,135.84 = $69,675.08 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 4.65% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $1,500,000, el comprador en Ciudad de México entra en el rango de vivienda media, donde el crédito hipotecario es habitual y el banco exige avalúo propio. Ese avalúo no solo fija el crédito: también puede fijar la base del ISAI, porque la autoridad toma el valor más alto entre operación, catastral y avalúo. Con la tasa vigente, el impuesto es de $69,675.08.
Al ser progresivo el ISAI de Ciudad de México, el porcentaje efectivo (4.65%) es menor que la tasa marginal del tramo (5.702%). Sobre $1,500,000 la cuenta del Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México da $69,675.08, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
La ley también decide la forma del contrato. El Art. 2317 CCF permite el escrito privado ratificado ante notario, juez o registro solo cuando el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, que en 2026 son $114,989.60 (365 por $315.04); por encima, el Art. 2320 exige escritura pública. $1,500,000 multiplica ese umbral por 13, así que no hay alternativa a la notaría.
Cómo se calcula el ISAI sobre $1,500,000 en Ciudad de México
La cuenta completa es cuota fija de $68,983.09 más 5.702% sobre el excedente de $12,135.84 = $69,675.08. Como la tarifa es marginal, un avalúo ligeramente mayor que $1,500,000 solo encarece la porción que rebasa el límite del tramo, no toda la operación. La tabla íntegra está abajo, con el tramo aplicable señalado.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de Ciudad de México, no ante el notario, y que esta página no modela.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $1,500,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.12 | $123,988.81 | $327.29 | 1.446% | no |
| $123,988.82 | $198,382.03 | $2,120.18 | 3.083% | no |
| $198,382.04 | $297,572.76 | $4,413.73 | 4.028% | no |
| $297,572.77 | $595,145.67 | $8,409.14 | 4.699% | no |
| $595,145.68 | $1,487,864.15 | $22,392.10 | 5.219% | no |
| $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $68,983.09 | 5.702% | sí, este tramo |
| $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $153,821.12 | 6.185% | no |
| $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $324,325.98 | 6.425% | no |
| $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $915,159.21 | 6.495% | no |
| $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,733,634.09 | 6.546% | no |
| $55,059,877.22 | en adelante | $3,535,743.88 | 9.018% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $1,500,000 en Ciudad de México
Además del ISAI, el comprador de una casa de $1,500,000 paga honorarios al notario (en Ciudad de México rigen bajo un arancel moderno), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $1,500,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Ciudad de México: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $69,675.08 sobre $1,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $1,500,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $1,500,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Ciudad de México, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $1,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 13 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $1.5 millones en Ciudad de México
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $1,500,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Ciudad de México coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Toda la Ciudad de México (impuesto local, no hay municipios). Al tratarse de un impuesto local uniforme, el cálculo no cambia según la demarcación.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $1,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Ciudad de México: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Ciudad de México o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $69,675.08 sobre $1,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Ciudad de México: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $1.5 millones en Ciudad de México: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $1,500,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Ciudad de México debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $1,500,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Ciudad de México, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $1,500,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $1,500,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Ciudad de México.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Ciudad de México, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $1,500,000 en Ciudad de México?+
Son $69,675.08 de ISAI sobre $1,500,000 en Ciudad de México, según el Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $1,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $1,500,000 es 13 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Ciudad de México.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $1,500,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $1,500,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Ciudad de México la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $1,500,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Ciudad de México. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $1,500,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $1,500,000 en Ciudad de México?+
Se cotizan con cada notaría. En Ciudad de México el régimen de honorarios es un arancel moderno, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el ISAI de $69,675.08 sobre $1,500,000 no cambia entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $1,500,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Ciudad de México: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $1,500,000, para saber si los $69,675.08 calculados aquí se sostienen.
Sigue leyendo
Fuentes
- Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $1,500,000 en Ciudad de México y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.