Compraventa de una casa de $1,500,000 en Chihuahua: ISAI, forma del contrato y costos 2026
El impuesto de traslado de dominio por una casa de $1,500,000 en Chihuahua es de $30,000.00: $1,500,000 por 2%, conforme al Artículo 159 del Código Municipal para el Estado de Chihuahua. Es un 2% efectivo sobre el valor de la operación. Como $1,500,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Chihuahua, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $1,500,000 en Chihuahua | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $1,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | Código Municipal para el Estado de Chihuahua, Artículo 159 |
| Tasa aplicable | 2% | Todos los municipios del estado (incluye Chihuahua capital) |
| Impuesto a pagar | $30,000.00 | $1,500,000 × 2% = $30,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $1,500,000, el comprador en Chihuahua entra en el rango de vivienda media, donde el crédito hipotecario es habitual y el banco exige avalúo propio. Ese avalúo no solo fija el crédito: también puede fijar la base del impuesto de traslado de dominio, porque la autoridad toma el valor más alto entre operación, catastral y avalúo. Con la tasa vigente, el impuesto es de $30,000.00.
Chihuahua aplica tasa única. El Artículo 159 del Código Municipal para el Estado de Chihuahua fija el 2% y la operación es una multiplicación: $1,500,000 por 2% igual a $30,000.00. La única variable real es la base, que es el valor más alto entre precio, catastro y avalúo.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $1,500,000 está 13 veces por encima.
Cómo se calcula el impuesto de traslado de dominio sobre $1,500,000 en Chihuahua
La fórmula es $1,500,000 × 2% = $30,000.00. La única discusión posible es la base: aunque pagues $1,500,000, si el avalúo o el catastro arrojan un valor mayor, el impuesto de traslado de dominio se calcula sobre ese valor mayor. Por eso conviene conocer el avalúo antes de cerrar el precio.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el impuesto de traslado de dominio; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
Qué más se paga al comprar una casa de $1,500,000 en Chihuahua
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Chihuahua los honorarios se rigen por un arancel congelado, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $1,500,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Chihuahua: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles: $30,000.00 sobre $1,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $1,500,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $1,500,000 en Chihuahua solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $1,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 13 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $1.5 millones en Chihuahua
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $1,500,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Chihuahua coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Un detalle de ámbito: todos los municipios del estado (incluye Chihuahua capital). Para una casa fuera de Chihuahua, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $1,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Chihuahua: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Chihuahua o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles: $30,000.00 sobre $1,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Chihuahua: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $1.5 millones en Chihuahua: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $1,500,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Chihuahua debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $1,500,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Chihuahua, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $1,500,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $1,500,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Chihuahua antes de firmar.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Chihuahua. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $1,500,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $1,500,000 en Chihuahua?+
Son $30,000.00 de impuesto de traslado de dominio sobre $1,500,000 en Chihuahua, según el Artículo 159 del Código Municipal para el Estado de Chihuahua. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $1,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $1,500,000 es 13 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Chihuahua.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $1,500,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Chihuahua eso significa que $30,000.00 es el piso: con un avalúo superior a $1,500,000, el impuesto de traslado de dominio sube en proporción.
¿Puedo comprar una casa de $1,500,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Chihuahua; de lo contrario, los $1,500,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el impuesto de traslado de dominio en una compraventa en Chihuahua?+
Lo paga quien adquiere. En Chihuahua el impuesto de traslado de dominio sobre una casa de $1,500,000 es de $30,000.00 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Chihuahua?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Chihuahua y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el impuesto de traslado de dominio de $30,000.00 sobre $1,500,000.
Sigue leyendo
Fuentes
- Código Municipal para el Estado de Chihuahua, Artículo 159 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $1,500,000 en Chihuahua y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.