Compraventa de una casa de $1,500,000 en Campeche: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $1,500,000 en Campeche paga $30,000.00 de impuesto de adquisición, que es el 2% del valor según el Artículo 58 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Campeche. Es un 2% efectivo sobre el valor de la operación. Como $1,500,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Campeche, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $1,500,000 en San Francisco de Campeche | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $1,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Campeche, Artículo 58 |
| Tasa aplicable | 2% | Todos los municipios del estado (incluye San Francisco de Campeche) |
| Impuesto a pagar | $30,000.00 | $1,500,000 × 2% = $30,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $1,500,000, el comprador en San Francisco de Campeche entra en el rango de vivienda media, donde el crédito hipotecario es habitual y el banco exige avalúo propio. Ese avalúo no solo fija el crédito: también puede fijar la base del ISAI, porque la autoridad toma el valor más alto entre operación, catastral y avalúo. Con la tasa vigente, el impuesto es de $30,000.00.
El cálculo en Campeche es el más simple de los tres esquemas que existen en México: una tasa fija del 2% sobre la base gravable, sin tramos ni cuotas. $1,500,000 por 2% da $30,000.00, y ese número no cambia aunque la casa valga un peso más o un peso menos.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $1,500,000 está 13 veces por encima.
Cómo se calcula el ISAI sobre $1,500,000 en San Francisco de Campeche
La fórmula es $1,500,000 × 2% = $30,000.00. La única discusión posible es la base: aunque pagues $1,500,000, si el avalúo o el catastro arrojan un valor mayor, el ISAI se calcula sobre ese valor mayor. Por eso conviene conocer el avalúo antes de cerrar el precio.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $1,500,000 encaja en alguno de esos supuestos en Campeche, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
Qué más se paga al comprar una casa de $1,500,000 en Campeche
Además del ISAI, el comprador de una casa de $1,500,000 paga honorarios al notario (en Campeche rigen bajo un arancel sin tabulador publicado), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $1,500,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Campeche: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles: $30,000.00 sobre $1,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $1,500,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $1,500,000 en San Francisco de Campeche solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $1,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 13 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $1.5 millones en Campeche
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de Campeche la hace oponible frente a terceros. Para $1,500,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Todos los municipios del estado (incluye San Francisco de Campeche). Si el inmueble está fuera de San Francisco de Campeche, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $1,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Campeche: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de San Francisco de Campeche o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre adquisición de inmuebles: $30,000.00 sobre $1,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Campeche: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $1.5 millones en Campeche: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $1,500,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Campeche debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $1,500,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Campeche, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $1,500,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $1,500,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Campeche.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Campeche, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $1,500,000 en Campeche?+
Son $30,000.00 de ISAI sobre $1,500,000 en San Francisco de Campeche, según el Artículo 58 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Campeche. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $1,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $1,500,000 en San Francisco de Campeche la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Puedo comprar una casa de $1,500,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Campeche. Si te ofrecen una casa de $1,500,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Campeche?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Todos los municipios del estado (incluye San Francisco de Campeche). Sobre $1,500,000 son $30,000.00. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Campeche?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Campeche y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el ISAI de $30,000.00 sobre $1,500,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $1,500,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $1,500,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Campeche la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Campeche, Artículo 58 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $1,500,000 en Campeche y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.