Compraventa de una casa de $4,000,000 en Chihuahua: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre un inmueble de $4,000,000, en Chihuahua se pagan $80,000.00 de impuesto de traslado de dominio, con la tasa fija del 2% del Artículo 159 del Código Municipal para el Estado de Chihuahua. Es un 2% efectivo sobre el valor de la operación. Como $4,000,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $4,000,000 en Chihuahua | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $4,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles | Código Municipal para el Estado de Chihuahua, Artículo 159 |
| Tasa aplicable | 2% | Todos los municipios del estado (incluye Chihuahua capital) |
| Impuesto a pagar | $80,000.00 | $4,000,000 × 2% = $80,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una operación de $4,000,000 en Chihuahua se mueve en el segmento residencial medio alto, donde las dos partes suelen tener asesor propio y el contrato privado previo es la norma. El impuesto local, $80,000.00, es solo uno de los renglones: a esta escala los honorarios notariales y los derechos registrales también pesan, y se cotizan por separado.
En Chihuahua no hay tabla que leer: el impuesto de traslado de dominio es el 2% del valor, conforme al Artículo 159 del Código Municipal para el Estado de Chihuahua. Sobre $4,000,000 son $80,000.00. Lo que sí puede mover el resultado es el avalúo, si resulta mayor que el precio pactado.
Con $4,000,000 no cabe el contrato privado como título definitivo. El umbral del Art. 2320 CCF es de 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y este inmueble lo supera 35 veces. El contrato privado sirve como paso previo para fijar precio y condiciones, pero la transmisión se otorga en escritura pública y se inscribe en el registro público de Chihuahua.
Cómo se calcula el impuesto de traslado de dominio sobre $4,000,000 en Chihuahua
La fórmula es $4,000,000 × 2% = $80,000.00. La única discusión posible es la base: aunque pagues $4,000,000, si el avalúo o el catastro arrojan un valor mayor, el impuesto de traslado de dominio se calcula sobre ese valor mayor. Por eso conviene conocer el avalúo antes de cerrar el precio.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de Chihuahua, no ante el notario, y que esta página no modela.
Qué más se paga al comprar una casa de $4,000,000 en Chihuahua
El impuesto de $80,000.00 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Chihuahua, que opera con un arancel congelado: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $4,000,000 en Chihuahua, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Chihuahua: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles: $80,000.00 sobre $4,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $4,000,000
Forma y validez son cosas distintas. La venta de $4,000,000 queda perfecta cuando comprador y vendedor acuerdan cosa y precio (Art. 2249 CCF), y desde ese momento obliga a ambos. Lo que la forma determina es si el título puede inscribirse: el escrito privado del Art. 2317 solo sirve hasta $114,989.60; arriba de eso, el Art. 2320 exige escritura pública.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $4,000,000 en Chihuahua solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $4,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 35 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $4 millones en Chihuahua
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $4,000,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Chihuahua coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Todos los municipios del estado (incluye Chihuahua capital). Si el inmueble está fuera de Chihuahua, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $4,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Chihuahua: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Chihuahua o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles: $80,000.00 sobre $4,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Chihuahua: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $4 millones en Chihuahua: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Chihuahua, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $4,000,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $4,000,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Chihuahua, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $4,000,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Chihuahua o en otro municipio de Chihuahua. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $4,000,000.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Chihuahua, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $4,000,000 en Chihuahua?+
Son $80,000.00 de impuesto de traslado de dominio sobre $4,000,000 en Chihuahua, según el Artículo 159 del Código Municipal para el Estado de Chihuahua. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $4,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $4,000,000 en Chihuahua la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Chihuahua?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Chihuahua la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $80,000.00.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $4,000,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $4,000,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Chihuahua la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $4,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Chihuahua, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $4,000,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $4,000,000 en Chihuahua?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Chihuahua se rigen por un arancel congelado y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $80,000.00.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $4,000,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Chihuahua eso significa que $80,000.00 es el piso: con un avalúo superior a $4,000,000, el impuesto de traslado de dominio sube en proporción.
Sigue leyendo
Fuentes
- Código Municipal para el Estado de Chihuahua, Artículo 159 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $4,000,000 en Chihuahua y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.