Compraventa de una casa de $6,000,000 en Ciudad de México: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre $6,000,000, Ciudad de México cobra $341,514.39 de ISAI conforme al Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, cuya tarifa tiene 11 tramos y sitúa este valor en el tramo 8. La carga efectiva es del 5.69%. Y la forma no es opcional: una casa de $6,000,000 excede 52 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Ciudad de México, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $6,000,000 en Ciudad de México | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $6,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 |
| Tramo de la tarifa | tramo 8 de 11: de $5,732,476.12 a $14,928,323.92 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $324,325.98 | Toda la Ciudad de México (impuesto local, no hay municipios) |
| Tasa sobre el excedente | 6.425% | excedente de $267,523.88 |
| Impuesto a pagar | $341,514.39 | cuota fija de $324,325.98 más 6.425% sobre el excedente de $267,523.88 = $341,514.39 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 5.69% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
A $6,000,000, la compraventa en Ciudad de México entra en el segmento residencial alto y el impuesto de adquisición alcanza $341,514.39. En este rango es frecuente que el vendedor sea una persona moral o una sucesión, y que el inmueble arrastre historia registral: hipotecas canceladas sin inscribir, copropietarios o servidumbres. La revisión previa deja de ser opcional.
La tarifa de Ciudad de México funciona como el ISR: cuota fija por tramo más un porcentaje sobre lo que excede su límite inferior. Para $6,000,000 el tramo aplicable es el 8 de 11, con cuota de $324,325.98 y tasa marginal del 6.425%; el resultado es $341,514.39, un 5.69% efectivo.
Con $6,000,000 no cabe el contrato privado como título definitivo. El umbral del Art. 2320 CCF es de 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y este inmueble lo supera 52 veces. El contrato privado sirve como paso previo para fijar precio y condiciones, pero la transmisión se otorga en escritura pública y se inscribe en el registro público de Ciudad de México.
Cómo se calcula el ISAI sobre $6,000,000 en Ciudad de México
La cuenta completa es cuota fija de $324,325.98 más 6.425% sobre el excedente de $267,523.88 = $341,514.39. Como la tarifa es marginal, un avalúo ligeramente mayor que $6,000,000 solo encarece la porción que rebasa el límite del tramo, no toda la operación. La tabla íntegra está abajo, con el tramo aplicable señalado.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el ISAI; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $6,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.12 | $123,988.81 | $327.29 | 1.446% | no |
| $123,988.82 | $198,382.03 | $2,120.18 | 3.083% | no |
| $198,382.04 | $297,572.76 | $4,413.73 | 4.028% | no |
| $297,572.77 | $595,145.67 | $8,409.14 | 4.699% | no |
| $595,145.68 | $1,487,864.15 | $22,392.10 | 5.219% | no |
| $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $68,983.09 | 5.702% | no |
| $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $153,821.12 | 6.185% | no |
| $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $324,325.98 | 6.425% | sí, este tramo |
| $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $915,159.21 | 6.495% | no |
| $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,733,634.09 | 6.546% | no |
| $55,059,877.22 | en adelante | $3,535,743.88 | 9.018% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $6,000,000 en Ciudad de México
El impuesto de $341,514.39 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Ciudad de México, que opera con un arancel moderno: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Ciudad de México: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $341,514.39 sobre $6,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $6,000,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $6,000,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Ciudad de México, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $6,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 52 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $6 millones en Ciudad de México
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $6,000,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Ciudad de México coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Toda la Ciudad de México (impuesto local, no hay municipios). Al tratarse de un impuesto local uniforme, el cálculo no cambia según la demarcación.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $6,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Ciudad de México: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Ciudad de México o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $341,514.39 sobre $6,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Ciudad de México: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $6 millones en Ciudad de México: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Ciudad de México, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $6,000,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $6,000,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Ciudad de México, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $6,000,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $6,000,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Ciudad de México antes de firmar.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Ciudad de México. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $6,000,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $6,000,000 en Ciudad de México?+
$341,514.39, conforme al Artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, un 5.69% efectivo sobre $6,000,000. En Ciudad de México el impuesto se llama Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $6,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $6,000,000 en Ciudad de México la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Cómo sé si la casa de $6,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Ciudad de México. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $6,000,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $6,000,000 en Ciudad de México?+
Se cotizan con cada notaría. En Ciudad de México el régimen de honorarios es un arancel moderno, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el ISAI de $341,514.39 sobre $6,000,000 no cambia entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $6,000,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Ciudad de México eso significa que $341,514.39 es el piso: con un avalúo superior a $6,000,000, el ISAI sube en proporción.
¿Puedo comprar una casa de $6,000,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Ciudad de México. Si te ofrecen una casa de $6,000,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Ciudad de México?+
Lo paga quien adquiere. En Ciudad de México el ISAI sobre una casa de $6,000,000 es de $341,514.39 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
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Fuentes
- Código Fiscal de la Ciudad de México, Artículo 113 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $6,000,000 en Ciudad de México y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.