Compraventa de una casa de $10,000,000 en Querétaro: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $10,000,000 en Querétaro paga $610,688.45 de impuesto de adquisición según la tabla del Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026: $505,074.80 de cuota fija más 6.5736% del excedente de $1,606,633.31. La carga efectiva es del 6.11%. Y la forma no es opcional: una casa de $10,000,000 excede 87 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Querétaro opera con un arancel moderno), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $10,000,000 en Santiago de Querétaro | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $10,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Traslado de Dominio | Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 15.7 |
| Tramo de la tarifa | tramo 7 de 8: de $8,393,366.69 a $20,699,786.70 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $505,074.80 | Municipio de Querétaro (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 6.5736% | excedente de $1,606,633.31 |
| Impuesto a pagar | $610,688.45 | cuota fija de $505,074.80 más 6.5736% sobre el excedente de $1,606,633.31 = $610,688.45 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 6.11% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $10,000,000 hablamos de una operación patrimonial relevante en Santiago de Querétaro, con $610,688.45 de impuesto local. A este nivel la estructura de la compra importa tanto como el precio: si compra una persona física o una sociedad, si hay crédito, si el inmueble se divide o se fusiona. Cada decisión cambia la base gravable y el tratamiento fiscal del vendedor.
Al ser progresivo el impuesto de traslado de dominio de Querétaro, el porcentaje efectivo (6.11%) es menor que la tasa marginal del tramo (6.5736%). Sobre $10,000,000 la cuenta del Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 da $610,688.45, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $10,000,000 está 87 veces por encima.
Cómo se calcula el impuesto de traslado de dominio sobre $10,000,000 en Santiago de Querétaro
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $10,000,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, que para este valor es el 7; y se suma la cuota fija de $505,074.80 con el 6.5736% del excedente sobre $8,393,366.69. Resultado: $610,688.45.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el impuesto de traslado de dominio; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $10,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $92,000.00 | $1,628.55 | 2.8352% | no |
| $92,000.01 | $226,891.12 | $4,237.02 | 5.031% | no |
| $226,891.13 | $559,560.66 | $11,023.49 | 5.3075% | no |
| $559,560.67 | $1,379,992.89 | $28,679.95 | 5.5991% | no |
| $1,379,992.90 | $3,403,349.28 | $74,616.95 | 5.9067% | no |
| $3,403,349.29 | $8,393,366.68 | $194,131.76 | 6.2313% | no |
| $8,393,366.69 | $20,699,786.70 | $505,074.80 | 6.5736% | sí, este tramo |
| $20,699,786.71 | $999,999,999,999.99 | $1,314,058.79 | 6.85411% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $10,000,000 en Querétaro
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Querétaro los honorarios se rigen por un arancel moderno, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Querétaro: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Traslado de Dominio: $610,688.45 sobre $10,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $10,000,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $10,000,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Querétaro, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $10,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 87 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $10 millones en Querétaro
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de Querétaro la hace oponible frente a terceros. Para $10,000,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Un detalle de ámbito: municipio de Querétaro (capital). Para una casa fuera de Santiago de Querétaro, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $10,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Querétaro: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Santiago de Querétaro o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Traslado de Dominio: $610,688.45 sobre $10,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Querétaro: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $10 millones en Querétaro: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Querétaro muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $10,000,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $10,000,000 que no la atendió a tiempo.
Régimen ejidal. Un terreno ejidal sin dominio pleno no puede venderse a personas ajenas al núcleo agrario: la Ley Agraria solo permite enajenar derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido (Art. 80), y la propiedad privada plena se obtiene mediante el procedimiento de dominio pleno ante el Registro Agrario Nacional (Arts. 81 y 82). Si la casa de $10,000,000 en Querétaro está en tierra ejidal sin ese trámite, no hay escritura posible ni impuesto que pagar: hay un problema.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Santiago de Querétaro o en otro municipio de Querétaro. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $10,000,000.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Querétaro, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $10,000,000 en Querétaro?+
Son $610,688.45 de impuesto de traslado de dominio sobre $10,000,000 en Santiago de Querétaro, según el Artículo 15.7 de la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $10,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $10,000,000 en Santiago de Querétaro la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Quién paga el impuesto de traslado de dominio en una compraventa en Querétaro?+
Lo paga quien adquiere. En Santiago de Querétaro el impuesto de traslado de dominio sobre una casa de $10,000,000 es de $610,688.45 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Querétaro?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Querétaro y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el impuesto de traslado de dominio de $610,688.45 sobre $10,000,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $10,000,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $10,000,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Querétaro la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $10,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Querétaro. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $10,000,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
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Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 15.7 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $10,000,000 en Querétaro y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.